Производ на тржишту некретнина је одржив само ако се цена, потражња и њене фазе могу међусобно подржавати
Производ у вези са некретнинама није одржив само зато што добро користи земљиште или изгледа атрактивно у плановима. Такође мора задовољити стварну потражњу, имати цену у распону који купци могу да приуште и бити развијен у фазама које не угрожавају новчани ток.
Тешкоћа настаје када се ове одлуке доносе одвојено. Прво се креира дизајн, затим се израчунава пројектовани обим продаје и коначно се посао дели према ефикасности изградње. Резултат може бити добар дизајн са лошом пенетрацијом на тржиште, нереалном ценом или почетном фазом која је превелика да би била одржива.
Укупна цена диктира
Купац не стиче квадратне метре одвојено. Они плаћају капару, месечну рату и финансијску обавезу. Стога, два стана са истом ценом по квадратном метру могу бити привлачна различитој публици ако се њихова укупна вредност промени.
Инвеститор мора да проучи које врсте некретнина су тражене, које величине су финансиране и колико брзо се продају упоредиви производи. Видљива понуда није довољна: пројекат може да рекламира много јединица, а да ипак региструје мало стварне продаје.
Када цена потребна да би производ у вези са некретнинама био профитабилан премашује могућности тржишта да га плати, решење није увек само више оглашавања. Можда ће бити потребно прилагодити квадратуру, распоред јединица, паркинг, садржаје, спецификације или густину.
То не значи жртвовање квалитета. То значи осмишљавање предлога чију вредност циљни сегмент може препознати и платити. Добра основа помаже, али не исправља погрешну једначину између производа и цене.
Фазештите кутију
Мешавина јединица је такође финансијска одлука. Веће јединице могу повећати пројектовану продају, али смањују број потенцијалних купаца. Мање јединице проширују тржиште, иако могу повећати притисак на паркинг, заједничке просторе и пословање.
Прва фаза мора бити комерцијално исплатива, а истовремено покривати инфраструктуру, дозволе, мобилизацију и почетне трошкове. Ако је превелика, захтева претпродају коју је тешко остварити; ако је премала, можда неће генерисати потребне ресурсе за наставак.
Штавише, свака фаза мора да функционише независно. Први купац не би требало да зависи од продаје свих будућих фаза да би добио неопходан приступ, услуге и погодности. Фазни развој није само подела пројекта; ради се о управљању ризиком и заштити обећања датог тржишту.
Финансијски модел може показати профитабилност, а ипак се ослањати на пребрзу продају, оптимистичне цене или непотпуне процене трошкова. Када производ на тржишту некретнина функционише само у најбољем случају, проблем није у табели, већ у њеним основним претпоставкама.
Права профитабилност почиње пре изградње: са производом у некретнинама који тржиште жели, ценом коју може да приушти и фазом коју инвеститор може да заврши. Не постоји одржива фаза без одрживог производа, нити одржив производ без оствариве цене.
Препоручена литература:
