Закон 85-25: Комплетан водич кроз нови закон о закупу у Доминиканској Републици

Водич за 2026: Шта је Закон 85-25, како функционише и зашто мења тржиште изнајмљивања у Доминиканској Републици?

САНТО ДОМИНГО – Закон 85-25 је пропис којим се регулише закуп некретнина и поступци исељења у Доминиканској Републици, којим се укида претходни оквир (Закон 4314 из 1955. године, његов амандман 17-88 и Уредба 4807 из 1959. године).

Ако сте власник некретнине, закупац, агент за некретнине или управљате стамбеном или пословном некретнином, овде ћете сазнати: шта се примењује, а шта не, шта уговор мора да садржи, како се поступа са депозитима, корекцијама и роковима и шта се променило у процесу решавања спорова.

Основни појмови права 85-25

1) Шта регулише (и ко га примењује)

Закон 85-25 регулише уговоре о закупу намењене за становање, трговину или непрофитне активности, на целој националној територији.

2) Шта искључује

Не односи се, између осталог, на сеоска имања, пансионе/смештајне објекте, слободне зоне (када послују по њиховом режиму), закупљену државну имовину или туристичке или рекреативне закупнине чије трајање не прелази 90 дана.

3) Уговор: минимум који мора да садржи

 Закон дефинише уговор о закупу као споразум којим закупац даје на привремено коришћење некретнину, а закупац плаћа закупнину. Захтева минимални скуп информација: идентификацију странака, опис/адресу некретнине, намену (стамбена/комерцијална/друге дозвољене намене), износ и начин плаћања, рок трајања уговора, адресу за обавештења итд.

4) Депозит и гаранције

• Смештај: депозит не сме бити већи од двомесечне кирије.
  
• Комерцијално / непрофитно: депозит се договара између страна.
  

5) Прилагођавање цене

Прилагођавање је предмет договора. Ако је некретнина стамбена и прилагођавање није договорено, повећање не може бити веће од 10% износа закупнине.

Бројке и контекст: зашто је овај закон постао „национално питање“

Тржиште које у великој мери зависи од закупнине.
У Доминиканској Републици, значајан део домаћинстава живи у изнајмљеном смештају. На пример, подаци Националног завода за статистику (ONE) из 2022. године, цитирани су у економској штампи, указујући да је 38,4% домаћинстава живело у изнајмљеним становима (1.432.352 куће). А што се тиче расхода, Национално истраживање прихода и расхода домаћинстава (ENGIH) Централне банке из 2018. године извештава да је у урбаним подручјима 40,0% кућа изнајмљено.

Дефицит станова и структурни притисак
MIVED је известио да се земља суочава са дефицитом од преко 1,4 милиона домоваи навео да велики део одговара квалитативном дефициту (домови са недостацима).

Шта је Закон 85-25 настојао да модернизује
Међу најчешће понављаним циљевима у правним анализама и извршним резимеима: јаснија правила, више уговорне формалности, ограничења/критеријуми за депозите и надокнаде, експлицитнија расподела трошкова (трошкови посредовања/правни трошкови) и дефинисанији процедурални оквир за сукобе и исељења, са извршењем по судском налогу.

Кораци, захтеви и контролна листа за примену Закона 85-25 без импровизације

Кратка контролна листа (за дом и посао)

Пре потписивања

• Писано дефинишите намену некретнине (становање / пословање / непрофитна организација).
  
• Садржи минимални садржај уговора (стране, имовина, закупнина, начин плаћања, трајање, обавештења).
  
• Ако ће постојати заједнички гарант, то јасно наведите (ако је применљиво).
  

Депозит и докази

• За смештај, проверите да депозит не прелази 2 месеца.
  
• Омогућава праћење плаћања (признаница или договореног механизма).
  

Током уговора

• Ако ће бити прилагођавања, пристаните на то. Ако није договорено за становање, запамтите ограничење од 10% за тај случај.
  
• Поштујте договорену употребу; неовлашћене измене могу довести до основа за раскид уговора у складу са законским текстом.
  

Ако постоји сукоб

• Избегавајте „пречице“: исељења морају бити у складу са законском процедуром и судским налогом.
  
• Документ: уговор, потврде, формална комуникација, докази (посебно за спорове око депозита или испоруке).

Уобичајени случајеви и примери у Доминиканској Републици: како Закон 85-25 изгледа у стварном животу

Случај 1: „Тражили су ми 3 депозита за стан“ (становање)

Према Закону 85-25, депозит за становање је ограничен на двомесечну кирију. Ако захтевају више као „депозит“, препоручљиво је тражити расчлањење сваког трошка (депозита, аванса или других уговора), јер је сам депозит ограничен.

Случај 2: „Оглашавам некретнину за изнајмљивање на друштвеним мрежама, да ли би то могло имати последице?“

El Inmobiliario је већ објаснио да закон укључује концепт јавне понуде: оно што се оглашава може генерисати проверљива очекивања и обавезе. За агенте и власнике, ово их подстиче да објављују са јасним условима који су у складу са уговором.

Случај 3: „Краткорочни закуп (Airbnb) и ограничење од 90 дана“

Закон искључује туристичке или рекреативне закупнине када не прелазе 90 дана. Практична дебата је како тумачити и регулисати тржиште краткорочног закупа, тему коју El Inmobiliario обрадио као „дијалог“ између инвестиција и регулације.

Случај 4: „Неопходне поправке: да ли могу да ми повећају кирију због тога?“

У претходном извештавању, El Inmobiliario је објаснио да правило утврђује дужности одржавања за власника и критеријуме за то када закупац мора да се исели ради поправки, са обуставом плаћања док трају, према цитираном чланку.

Најчешћа питања: Права питања о Закону 85-25 (са кратким одговорима)

1) Да ли се Закон 85-25 примењује на све врсте закупнина?

Не. Примењује се на становање, трговину и непрофитне организације; искључује, између осталог, туристичке или рекреативне закупнине до 90 дана, сеоске фарме, пансионе/смештај, слободне зоне под својим режимом и закупљену државну имовину.

2) Да ли уговор мора бити у писаној форми?

Извршни водич и практичне анализе наглашавају формализацију и минимални садржај уговора (детаљи о странама, имовини, сврси, року трајања, плаћању).

3) Колики депозит се може тражити за смештај?

До 2 месеца кирије.

4) Да ли постоји и ограничење у погледу депозита у трговини?

У трговини (и непрофитном сектору), депозит се договара између страна.

5) Да ли је годишње повећање од 10% обавезно?

Не нужно: прилагођавање зависи од споразума. У становању, ако није изричито договорено, прилагођавање не може прећи 10%. Сам медиј је појаснио да то није „аутоматска обавеза“.

6) Да ли закон забрањује краткорочни закуп?

Не забрањује их као такве, али искључује туристичке/рекреативне закупнине до 90 дана из своје опште примене, што оставља практичне дебате о тумачењу и регулаторној усклађености.

7) Шта се дешава ако дође до сукоба око враћања депозита?

 Закон предвиђа методе решавања у зависности од врсте имовине и надлежне јурисдикције (становање наспрам трговине), а кључно је документовати испоруку/пријем и доказати ако постоје задржавања.

Препоручена литература у El Inmobiliario (кластер Леј 85-25)

1. Изнајмљивање у Доминиканској Републици: ера Закона 85-25 је већ почела
2. Краткорочне закупнине наспрам Закона 85-25: неопходан дијалог између инвестиција и регулације
3. Јавна понуда: нови правни језик у закупнинама
4. Нови закон о закупу: станодавац ће поправити кућу без повећања кирије за закупца
5. Акопрови цени доношење Закона о закупу; каже да је то чврст корак ка смањењу стамбеног дефицита
6. Покрећу осигурање за изнајмљивање некретнина