Анализа закона који регулише посредовање у некретнинама и обмањујуће оглашавање
Специјално за El Inmobiliario
Од Ане Бело
Предлог закона који регулише посредовање у некретнинама представља напредак: он професионализује сектор који покреће значајан део БДП-а и који је погођен неправилним праксама. Међутим, вреди ублажити ентузијазам са којим неки славе да ће „адвокатима бити потребна лиценца за трансакције са некретнинама“: ова изјава је нетачна и произилази из двосмислених формулација које морају бити исправљене.
Сам пројекат искључује правне послове. Члан 3, одељци 2 и 3, искључују правне савете стручњака и трансакције које обављају агенти. Члан 19 понавља да пружање правних услуга у вези са израдом, припремом и преговарањем о уговорима о преносу не представља посредовање. Адвокат који структурира трансакцију и проверава статус имовине не делује као посредник.
Трење настаје у ставу Члана 19, који захтева од адвоката да се региструју као агенти када обављају активности наведене у Члану 18: промоција, оглашавање, стицање клијената и управљање понудом и потражњом. Проблем је што Члан 18, став 3, укључује „преговарање“, термин који такође описује део правног саветовања. Ту лежи двосмисленост: граница између саветовања и посредовања постаје замагљена.
Егзекватура и специјализација у области права некретнина и регистра некретнина гарантују правну сигурност трансакције; функција која се разликује од посредништва, које спаја понуду и потражњу у замену за провизију. Егзекватура не чини адвоката посредником, нити би требало да захтева додатну лиценцу; али диплома их такође не овлашћује да продају туђе некретнине и наплаћују провизију: када поступају на овај начин, они функционално делују као посредници. Решење није да се изузму на основу своје дипломе, већ да се дефинише обим њихове функције. Наметање лиценце за њихову пуку саветодавну улогу такође би кршило слободу предузетништва утврђену чланом 50 Устава.
Упоредно право потврђује овај став. У Сједињеним Државама, лиценцирање је регулисано на нивоу сваке државе: Калифорнија изузима адвокате када је активност део њихових правних услуга; Тексас задржава шире изузеће. Шпанија је либерализовала посредовање Краљевским декретом-законом 4/2000, али од 2010. године неколико аутономних заједница (Каталонија, Валенсија, Балеарска острва и, од 2025. године, Андалузија) створило је обавезне регистре са захтевима за обуку, осигурање и гаранције. Доминиканска Република следи овај пут; њен проблем није у принципу, већ у формулацији.
Шта недостаје у предлогу закона? Прво, јасна дефиниција границе између правне праксе и посредовања, уз прецизирање да је преговарање које је помоћно правној услузи искључено. Друго, захтев за обавезним осигурањем од професионалне одговорности, што тренутно недостаје у тексту. Треће, правила за откривање двоструког заступања и сукоба интереса. Четврто, одређени часови континуиране едукације. И пето, обезбеђивање независности и стварних ресурса Генералној дирекцији за регистрацију, контролу и посредовање некретнина, као и приступачног јавног регистра.
Укратко, циљ пројекта – правна сигурност, транспарентност и заштита потрошача – је добар. Оно што је потребно јесте законодавна техника: разликовање између правног стручњака, који пружа правну заштиту, и брокера, који делује као комерцијални посредник. Све док ова граница остане двосмислена, биће изгубљена прилика за изградњу оквира који, далеко од тога да супротставља професије једне против других, већ их интегрише у корист и инвестиције и купца.
Садржај првобитно објављен у 15. броју штампаног издања часописа El Inmobiliario .
Препоручена литература:
