Од Мелчора Алкантаре
Специјално за El Inmobiliario
Дебата око каматних стопа на хипотеке у Доминиканској Републици превазишла је свој секторски обим и постала макроекономски изазов. У окружењу где се каматне стопе на хипотеке крећу између 14,0% и 17,5%, док се каматне стопе на банкарске депозите крећу око 6,6%, губи се финансијска кохерентност, продаја некретнина нагло пада, купци губе могућност да се квалификују за кредите, а инвеститори се суочавају са кашњењима. Међутим, оно што је најизненађујуће јесте да истовремено банке оглашавају продају аутомобила са каматним стопама чак 7,75%, што је скоро половина онога што наплаћују за хипотеку. Може ли неко ово објаснити?
Другим речима, финансирање возила је јефтиније од финансирања куће, што је за сваку озбиљну економију црвена застава. Иако банке оправдавају високе каматне стопе на хипотеке аргументом: „Не можемо снизити каматне стопе због оперативних трошкова“, овај аргумент једноставно не држи воду. Да видимо зашто:
- Каматна стопа коју банке плаћају депонентима није висока.
Финансијски сертификати, који плаћају камату, представљају само део њихових депозита. - Текући рачуни – који не плаћају камату или плаћају минималне износе – чине огроман део новца који се користи за позајмице. То значи да је стварни трошак тих средстава практично нула.
- Ако се израчуна ефективна каматна стопа на депозите (укључујући штедне и текуће рачуне), финансијски трошкови банкарства су разумно ниски, што значи да је разлика између онога што банке плаћају депонентима и онога што наплаћују приликом давања кредита историјски висока.
- Парадоксално, за возила могу да пласирају милијарде пезоса по много нижим каматним стопама, иако су то ризичнији кредити (висока стопа неизвршења обавеза, убрзана амортизација имовине и брзи губитак вредности имовине дате као залог).
Из анализе ових тачака, један закључак је јасан: Они могу смањити каматне стопе на хипотеке. Они то једноставно не желе.
У развијеним економијама постоји прећутно, али фундаментално правило: каматне стопе на хипотеке су обично 30% до 40% ниже од потрошачких кредита. То је лако разумети, јер хипотекарни кредити нуде заиста солидну залогу, имају ниску историјску стопу неизвршења обавеза и представљају стабилну имовину која промовише одрживи економски раст; за разлику од потрошачких кредита, који су ризичнији, носе веће губитке и финансирају имовину која брзо губи вредност. Ова логика разликује стабилне економије од рањивих. Али у Доминиканској Републици, овај редослед је обрнут.
Зашто је логика наопачке у Доминиканској Републици?
1. Профит који потрошачки кредити доносе банкама је уноснији.
Лични кредити, кредити са кредитним картицама и потрошачки кредити уопште нуде флексибилне каматне стопе и краће рокове отплате, што повећава профит од трошкова закључења и накнада за преговарање које су својствене овим трансакцијама. Све ово генерише висок обрт средстава, што користи банкама. То су производи који нуде тренутну профитабилност. Хипотеке, с друге стране, су дугорочне и захтевају посвећеност. Зато нису приоритет.
2. Не постоји пропис који захтева одржавање равнотеже
Ни Монетарни одбор, ни Централна банка, ни Суперинтенданција банака не утврђују технички параметар за ограничавање разлике између каматних стопа на хипотекарне и потрошачке кредите. Свака банка одређује сопствену каматну стопу као да је у питању уобичајени комерцијални производ чија цена нема утицаја на макроекономске перформансе.
3. Недостатак јавних политика усмерених на становање
Земље са организованијим економијама и већом свешћу о друштвеном утицају ниских каматних стопа на становање имају софистициране алате како би осигурале да каматне стопе на хипотеке остану у оквиру економског раста. Неке од тих политика су следеће:
- Јефтини програми финансирања,
- Државне гаранције,
- Регулаторна ограничења хипотекарних маржи,
- Банке специјализоване за становање.
У Доминиканској Републици ови фактори су одсутни.
4. Одсуство ентитета који би бранио овај кључни економски параметар
Хипотеке су један од најважнијих инструмената за економски развој. Међутим, недостаје нам институција која би осигурала да се каматне стопе на хипотеке придржавају врхунских техничких стандарда.
Резултат: Потрошачки кредити су субвенционисани тржишном логиком, док су стамбени кредити кажњени.
Ко је одговоран за решавање овог поремећаја?
У Доминиканској Републици нико не прати техничку разлику између потрошачких каматних стопа и хипотекарних каматних стопа, нити између пасивних и активних каматних стопа, кључних параметара који су у развијеним економијама заштићени:
- централне банке
- стамбене политике
- специјализовани фондови
- макропруденцијални прописи
Макроекономске последице
а) Пад продаје некретнина и резервација
Породице губе могућност да се квалификују.
б) Успоравање у грађевинском сектору
Мање запослености, мања потражња за материјалима.
ц) Повећање закупнина
Када је куповина немогућа, цена изнајмљивања расте.
d) Заостатак породичне имовине
Породице су заробљене у циклусима потрошње, а не акумулације.
е) Притисак на долар
Увозни кредити појачавају проблем.
Све ове варијабле утичу на економију и тржиште некретнина, са бруталним домино ефектом:
- Мање породица испуњава услове за куповину куће.
- Стопа продаје за нове пројекте је смањена.
- Повраћаји новца и поновни преговори су у порасту.
- Ово врши притисак на повећање цена закупнине, јер би породице које не могу себи да приуште куповину очигледно морале да изнајмљују.
- Грађевински сектор — један од највећих креатора радних места у земљи — успорава се.
- Раст националног БДП-а нагло опада.
Веома важна чињеница коју треба узети у обзир јесте да повећање стопе од једног процентног поена доводи до повећања месечне накнаде од 7 % до 10% , што је довољно да хиљаде купаца избаци из игре
Технички закључак
Доминикански финансијски систем одржава вештачки високе каматне стопе на хипотеке без техничког оправдања, што утиче на:
- приступ становању
- стабилност девизног курса
- акумулациони капацитет средње класе
- раст грађевинског сектора
- општа економска динамика
- Раст БДП-а
Доминиканској Републици је потребно да се хипотекарно кредитирање врати на рационалне нивое – идеално између 7% и 9%– како то диктира зрела и модерна економија. Банкарски сектор има простора за то. Наши постојећи прописи имају капацитет да подстакну ову промену. А земљи је то потребно како би средња класа могла да настави са приступом становању, како би грађевинарство остало активно и како би економија одржала чврст темељ за раст. Док се то не деси, остаћемо у озбиљној контрадикцији: земљи у којој је јефтиније финансирати оно што губи вредност него оно што гради богатство.
Садржај овог чланка је искључива одговорност његовог аутора.
