Стручњаци упозоравају да изазов није зауставити развој, већ спречити да повећана вредност земљишта расели оне који су историјски живели у овим заједницама
САНТО ДОМИНГО.— Вредност насеља се не мења преко ноћи. Трансформација обично почиње готово неприметно: проширује се авенија, гради се нови парк, отвара се супермаркет, гради се стамбена кула или се побољшава јавни превоз. Убрзо након тога, појављују се нови послови, интересовање инвеститора расте, а цене земљишта почињу да расту.
Оно што се у почетку чини као побољшање квалитета урбаног живота на крају мења понашање тржишта некретнина. Сектор који се годинама сматрао приступачним престаје то бити, јер потражња за животом или улагањем у њега расте, док расположивост земљишта и станова постаје све оскуднија.
Да би разумели како се овај процес одвија, El Inmobiliario је консултовао архитекту специјализованог за урбанистичко планирање, инвеститора у некретнине, проценитеља и економисту. Иако сваки анализира феномен из различите перспективе, сви се слажу око једне тачке: раст вредности насеља је последица конвергенције више фактора, а не једног пројекта некретнина.
Када град почне да се мења
За Рејнерда Сен-Илера, архитекту специјализованог за урбанистичко планирање, повећање вредности насеља је природна последица окружења које почиње да нуди боље услове живота.
Он објашњава да побољшања у инфраструктури, безбедности, повезаности, комерцијалној понуди, образовним центрима и јавним просторима повећавају атрактивност подручја и, последично, вредност земљишта и некретнина.
Први знаци се појављују чак и пре него што цене вртоглаво порасту. Реновирање стамбених објеката, модернизација јавних простора, додавање нових зелених површина, побољшано осветљење, бољи тротоари и долазак предузећа често најављују процес повећања вредности некретнина који затим привлачи инвеститоре и грађевинске предузетнике.
Међутим, Сен-Илер тврди да највеће трансформације не зависе искључиво од приватног сектора или државе.
По његовом мишљењу, највећа апрецијација се јавља када јавне инвестиције стварају услове кроз нове путеве, превоз, паркове, санитарне услове и урбане објекте, док приватне инвестиције развијају стамбене, комерцијалне и пословне пројекте који подстичу локалну економију.
Инфраструктура поставља курс за инвестиције
Тај став дели и инжењер и инвеститор у некретнине Зоило Таверас, који верује да инфраструктура често постаје главни показатељ будућег раста заједнице.
Пре него што се одлуче за улагање у неки сектор, он објашњава да програмери анализирају аспекте као што су урбанистичко планирање, најављени јавни радови, доступност земљишта, раст становништва, повезаност и потражња за становима, поред процене капацитета тржишта да апсорбује нове пројекте.
„Инвестиције у некретнине прате инфраструктуру“, сумира он.
Овај бизнисмен верује да Доминиканска Република нуди јасне примере оваквог понашања. Док Централни полигон Националног округа представља консолидовано тржиште, он идентификује источни Санто Доминго као једно од главних подручја урбане експанзије у ширем подручју Санто Доминга.
Међутим, он упозорава да раст тржишта некретнина захтева планирање.
По његовом мишљењу, када понуда станова не задовољи повећану потражњу или се развој фокусира искључиво на пројекте намењене сегментима са вишим приходима, цене могу порасти до те мере да истискују и традиционалне становнике и мала предузећа.
Локација и даље остаје главна предност
Са техничке перспективе процене вредности некретнина, архитекткиња и проценитељка Клаудија Кастиљо наводи да локација и даље представља елемент који има највећи утицај на цену некретнине.
„Локација, локација и локација“, сумира он, позивајући се на принцип који се широко користи на међународном тржишту.
Близина главних путева, школа, клиника, јавног превоза и тржних центара значајно повећава вредност некретнине. Остали фактори укључују безбедност у комшилуку, стање некретнине и тржишне услове.
Кастиљо објашњава да процене некретнина директно одражавају урбане трансформације.
Када неко насеље укључи нове пројекте, побољша своју инфраструктуру или пружи веће могућности за развој, ови елементи почињу технички да се укључују у процену вредности некретнина, заједно са понашањем понуде и потражње.
Специјалиста идентификује неколико урбаних коридора који показују знаке значајног раста у наредним годинама, укључујући Република де Колумбијаавенију Јакобо Мајлута и продужетак авеније 27 де Фебреро, где примећује све већу концентрацију стамбених, комерцијалних и пројеката мешовите намене.
Не само да потражња расте; већ и трошкови расту
Иако се апрецијација обично објашњава повећањем потражње, економиста Габријел Гонзалез сматра да овај феномен такође реагује на структурне факторе који повећавају трошкове изградње станова.
Међу њима помиње цену земљишта, трошкове изградње, каматне стопе, приступ кредитима, инфлацију и прописе о урбанистичком планирању.
Овоме се додаје све видљивији елемент на доминиканском тржишту: долазак стручњака привучених бољим могућностима за посао, заједно са инвеститорима повезаним са туризмом некретнина и дигиталним номадима.
Према његовим речима, ови профили улазе на тржиште са већом куповном моћи и врше притисак на цене у секторима где је понуда станова и даље ограничена.
Економиста упозорава да се овај тренд поклапа са прогресивним смањењем понуде приступачних станова.
Према подацима из Регистра понуде грађевинских објеката Националног завода за статистику (ONE), стамбене јединице са ценама једнаким или мањим од 3 милиона RD$ тренутно представљају мање од 7% формалне тржишне понуде, што одражава тешкоће у производњи станова у приступачнијим распонима.
„Инвеститори не купују квадратне метре у њиховом садашњем стању; они купују приступ будућем развоју подручја“, тврди он.
Изазов: расти без померања
Стручњаци се слажу да раст урбаних средина не треба схватити као проблем сам по себи.
Напротив, они верују да ревалоризација може довести до бољих услуга, већих инвестиција и бољег квалитета живота заједница.
Изазов је осигурати да ове користи допру и до оних који су историјски живели у овим подручјима.
Сен-Илер тврди да се ревитализација може постићи без изазивања расељавања кроз програме побољшања становања, приступ финансирању, подстицаје за очување породичних домова и политику приступачног становања.
Са економске перспективе, Гонзалез предлаже повећање понуде станова у добро повезаним подручјима кроз планиране процесе згушњавања, већу доступност урбанизованог земљишта, поједностављеније дозволе и циљане програме субвенција за домаћинства са нижим приходима.
За Тавераса, кључ лежи у територијалном планирању које прати развој некретнина, док Кастиљо сматра да је неопходно континуирано пратити урбане и тржишне индикаторе како би се предвиделе промене које градови доживљавају.
Препоручена литература:
