У комерцијалним, корпоративним и индустријским некретнинама, разумевање циклуса није економска теорија: то је заштита капитала и максимизирање приноса. Постоји нешто што многи инвеститори потцењују: тржиште комерцијалних некретнина не расте праволинијски.
Расте.
Убрзава се
. Стабилизује се.
Прилагођава се
. И поново расте.
То је циклус.
А у комерцијалним и индустријским некретнинама, утврђивање у којој се фази налазимо може направити разлику између стратешке инвестиције и касног уласка.
Колективни ентузијазам није увек знак прилике.
Када „сви“ желе да инвестирају у одређену врсту имовине – индустријске зграде, тржне центре, корпоративне канцеларије – циклус је обично већ увелико у току.
Власници предузећа који никада раније нису разматрали овај сектор почињу да улазе. Цене расту. Перцепција да „ствари увек иду горе“ постаје нормална.
Тај ентузијазам је природан у фазама ширења.
Али то је такође тренутак када се смањује маргина грешке.
Улагање у зрелу фазу захтева много више анализе него улагање у фазу опоравка.
Знаци прилагођавања нису увек драматични.
Комерцијално тржиште не упозорава алармантним насловима.
Знаци су обично прогресивни:
• дужи периоди празних простора,
• повећано преговарање о закупнини,
• подстицаји за закључивање послова,
• инвеститори успоравају нове пројекте.
То не значи кризу. То значи прилагођавање. А за дисциплинованог инвеститора, прилагођавање може бити прилика. Нису сви сектори у истој тачки. Уобичајена грешка је говорити о тржишту као да је јединствена целина.
У Доминиканској Републици можемо истовремено имати:
• индустријске, логистичке и зоне слободне трговине са великом потражњом у стратешким областима,
• селективније и захтевније корпоративне канцеларије,
• малопродају у трансформацији, не нужно у опадању.
Стога, анализа мора бити специфична за сектор и микролокална. Индустријско складиште у близини добро успостављеног логистичког центра није исто што и канцеларија у преоптерећеном подручју. Циклус се не тумачи кроз перцепције; тумачи се кроз стварно понашање. Добра куповина такође значи куповину у право време.
Многи инвеститори верују да добра куповина значи јефтину куповину. У комерцијалним некретнинама, добра куповина значи улазак у циклус у правом тренутку. Имовина купљена касно у циклусу може потрајати годинама да поврати замах. Имовина стечена током фазе прилагођавања може понудити одрживи раст.
Тајминг је део повратка. Као што је рекао Хауард Маркс:
„Не можете предвидети будућност, али можете се припремити за њу.“
У комерцијалним и индустријским некретнинама, припрема значи разумевање циклуса пре улагања капитала. Јер инвестирање није само избор праве некретнине. Ради се о избору правог времена.
Препоручена литература:
