Од Џоан Фелиз Валојс
Специјално за El Inmobiliario
Грађевински сектор у Доминиканској Републици је доживео континуирани раст последњих деценија, вођен потражњом за становима, развојем туризма и наглим порастом страних инвестиција у некретнине. Међутим, овај раст је праћен економским и финансијским изазовима, посебно у погледу нестабилности цена грађевинског материјала.
Један од механизама које су грађевинске компаније имплементирале како би ублажиле ове ризике јесте клаузула о индексирању у уговорима о куповини некретнина. Иако ова пракса има за циљ да гарантује одрживост пројеката, њена нетачна или непрозирна примена може створити неповерење међу купцима, утицати на кредибилитет инвеститора и на крају утицати на тржиште некретнина.
Сектор у сталној еволуцији и инфлаторном притиску
Доминиканска Република је последњих година одржала солидан економски раст, са БДП-ом који је порастао за 4,9% у 2023. години, према подацима Централне банке. Грађевински сектор је, посебно, био кључни стуб, представљајући приближно 10% БДП-а и генеришући хиљаде директних и индиректних радних места.
Међутим, овај раст није прошао без изазова. Глобална инфлација, растући трошкови транспорта и поремећаји у ланцу снабдевања довели су до значајног повећања цена грађевинског материјала. Према Националном заводу за статистику (NSO), индекс директних трошкова изградње станова (DHCCI) показао је кумулативни пораст од 28,7% између 2020. и 2023. године.
Неки од материјала који су највише погођени били су:
Цемент: Повећање од 35% у последње три године.
Челик: Повећање од више од 50% између 2021. и 2023. године.
Дрво и производи од дрвета: Повећање цена преко 40%, због оскудице и спекулација.
Алуминијум и стакло: Погођени глобалном енергетском кризом, са повећањем од преко 30%.
Суочене са овом ситуацијом, грађевинске компаније су прибегле клаузулама о индексацији као стратегији да се заштите од ових неочекиваних повећања.
Шта је клаузула о индексацији и како функционише у Доминиканској Републици?
Клаузула о индексирању је уговорна одредба која омогућава прилагођавање коначне цене некретнине на основу повећања трошкова грађевинског материјала. У теорији, њена примена има за циљ да спречи грађевинску компанију да претрпи губитке због непредвидивих повећања кључних инпута.
У Доминиканској Републици, ове врсте клаузула постале су уобичајене у пројектима некретнина пре продаје, посебно у стамбеним кулама, туристичким пројектима и растућим урбанизацијама. Међутим, њихова имплементација није увек у потпуности транспарентна, што је изазвало контроверзе међу купцима и заинтересованим странама у индустрији.
Ризици неправилне примене
Иако индексација може бити легитиман механизам прилагођавања, њена злоупотреба може поткопати поверење у тржиште. Неки од главних ризика су:
1. Недостатак јасноће у уговорима: Често, клаузуле нису прецизно детаљно описане, остављајући простор за субјективна тумачења и изненађења за купца.
2. Недостатак позивања на поуздане индексе: У неким случајевима, индексација се заснива на интерним критеријумима грађевинске компаније, уместо на званичним индикаторима као што су Индекс трошкова изградње (ICDV) или Индекс потрошачких цена (CPI).
3. Несразмерна повећања: Без утврђених ограничења, индексација може довести до прекомерних повећања која становање чине много скупљим него што се очекивало.
4. Губитак кредибилитета: Ако купци сматрају да се клаузула користи за оправдање произвољних повећања цена, углед инвеститора може бити нарушен, а интересовање за будуће пројекте може се смањити.
Добре праксе за праведно и транспарентно спровођење
Да би се клаузуле о индексирању сматрале легитимним механизмом, а не злоупотребом, грађевинске компаније морају усвојити приступ заснован на транспарентности и правичности. Неке кључне препоруке укључују:
Јасно објашњење од првог контакта: Индексирање не би требало да буде изненађење. Купац треба да буде обавештен од првог састанка и да му се детаљно објасни како функционише.
Повезивање са поузданим индикаторима: Препоручује се да се прилагођавања заснивају на подацима Централне банке, Националног завода за статистику или удружења у грађевинском сектору.
