САНТО ДОМИНГО – Посматрајући недавне трендове на тржишту некретнина у Доминиканској Републици, изнајмљивање је постало један од најосетљивијих аспеката сектора. Раст туризма, притисак на градско становање и континуирано интересовање локалних и страних инвеститора повећали су потражњу за стамбеним и пословним некретнинама, посебно у стратешки важним деловима земље.
Овај сценарио, обележен све динамичнијим тржиштем, навео је Доминиканску државу да ажурира правни оквир који регулише закуп. Тако је настао Закон 85-25 о закупу некретнина, законодавство које настоји да формализује историјски неформални однос и дефинише правила о томе како и када се цена закупнине може прилагодити.
10% као додатни лимит
Једна од кључних тачака Закона 85-25 је да повећање закупнине не може бити препуштено дискрецији станодавца када уговор не прецизира како ће се вршити прилагођавања. У таквим случајевима, закон поставља горњу границу од 10% тренутне закупнине, меру коју је законодавац осмислио како би спречио произвољна или злоупотребљавајућа повећања након обнављања.
Ово прилагођавање може се применити само приликом обнављања уговора, никада током његовог трајања. Док је уговор активан, договорена цена мора се одржавати, што уводи већу предвидљивост за обе стране.
У практичном смислу, закупнина од 30.000 дирхамских долара могла би се повећати на 33.000 дирхамских долара само ако уговор не укључује други механизам за повећање закупнине.
Када уговор дефинише повећања
Закон такође признаје аутономију воље странака. То значи да станодавци и закупци могу да се договоре о различитим условима у оквиру уговора, чак и процентима већим од 10%, све док су јасно утврђени у писаној форми.
Уместо наметања једног процента, прописи подстичу израду прецизних уговора који предвиђају како ће се прилагођавања обрађивати и смањују маргине сукоба.
Кључне разлике код комерцијалног закупа
Један аспект који често изазива забуну јесте да се ово додатно ограничење првенствено примењује на становање. У комерцијалним уговорима, ако нису предвиђена повећања, закон не поставља аутоматско ограничење, што омогућава веће уговорне преговоре и може довести до различитих тумачења приликом примене овог члана.
Тржиште под притиском потражње за становима
Дебата о повећању закупнина не може се одвојити од економског контекста. Динамизам туризма, урбане експанзије и развој нових центара некретнина повећали су притисак на понуду станова, повећавајући притисак за прилагођавање цена.
Овај сценарио појачава потребу за јасним правилима која обезбеђују стабилност без ометања профитабилности тржишта.
Шта станодавци и закупци треба да знају у 2026. години
За власнике, закон значи ригорозније планирање: израду добро структурираних уговора, дефинисање механизама за прилагођавање од самог почетка и разумевање да ће се, ако они нису прописани, активирати законско ограничење од 10%.
За закупце, разумевање да се овај проценат примењује само када је уговор нем — и да се примењује у време обнављања — постаје кључна референца за предвиђање варијација закупнине и проверу поштовања онога што је договорено.
Укратко
Закон 85-25 о изнајмљивању некретнина утврђује посебне критеријуме за повећање закупнине у Доминиканској Републици:
• Ако уговор не садржи клаузулу о прилагођавању, повећање не може бити веће од 10%, јер ово служи као додатно ограничење.
• Повећање се може применити само након обнављања уговора, никада током његовог трајања.
• Произвољна повећања нису дозвољена када не постоји претходно договорени механизам.
• Ако уговор предвиђа прилагођавања, чак и она која прелазе 10%, споразум између страна ће имати предност.
• Прописи промовишу јасне уговоре како би се избегли будући спорови.
• У комерцијалним, закон не утврђује аутоматско ограничење ако нису предвиђена повећања.
Поред правних аспеката, Закон 85-25 уводи значајну промену у начину на који су структурирани уговори о закупу. Прилагођавања закупнине више нису заснована на неформалним праксама, већ су сада интегрисана у оквир где уговорне одредбе играју водећу улогу на растућем тржишту некретнина.
Препоручена литература:
