Доношење Закона 85-25 изазвало је питање које кружи међу станодавцима, закупцима и агентима за некретнине: који закон регулише уговоре о закупу који су већ били на снази пре августа 2025. године? Одговор лежи у основном принципу доминиканског права – забрани ретроактивности закона – и у прелазним одредбама самог новог законодавства. Разумевање овог принципа и тачног тренутка када се прелаз примењује, може направити разлику између глатког обнављања и избежног сукоба.
Од ступања на снагу Закона 85-25 у августу 2025. године, исто питање кружи на радионицама, WhatsApp групама и разговорима између станодаваца, закупаца и агената: Да ли се мој тренутни уговор регулише новим или старим законом?
Питање је валидно. И заслужује правно прецизан одговор, јер од тога зависе одлуке са стварним последицама за станодавце, закупце и агенте за некретнине.
Закон није ретроактиван. Али непознавање закона има последице.
Принцип који управља свим: неретроактивност
Један од основних принципа доминиканског права – садржаних у Уставу и Грађанском законику – јесте да закон није ретроактиван. Нови закон не може мењати правне ситуације које су већ успостављене претходним законом.
Закон 85-25 ово изричито признаје у свом члану 53: захтеви који су већ у поступку инструкције или у стању пресуде у време ступања на снагу наставиће да се решавају по законским одредбама које су на снази у време заузимања предмета од стране суда.
Једноставно речено: оно што је почело по старим правилима, завршава се по старим правилима.
Шта се дешава са постојећим уговорима?
Ако сте закључили уговор о закупу пре 15. августа 2025. године — према Закону 4314 и 17-88, који су оба укинута — и тај уговор је још увек на снази, нисте дужни да га прилагодите Закону 85-25 док не истекне.
Уговор мора бити прилагођен и регистрован у складу са Законом 85-25 у време његовог обнављања, продужења или измене. То је управо тачка правне транзиције.
Закон није ретроактиван. Али долазак на датум обнове неприпремљен може вас скупо коштати.
Прећутно преусмеравање: где многи праве грешку
Члан 9 Закона 85-25 утврђује да ће се рок закупа аутоматски продужити када ниједна страна не изрази намеру да га не обнови. Ово се назива прећутно обнављање.
Питање које мало ко поставља јесте: да ли ово аутоматско продужење активира Закон 85-25 за уговор закључен по претходном закону? Исти члан појашњава да стране задржавају исте договорене услове. Међутим, овај тренутак остаје прелазни тренутак који треба анализирати са правним саветником, посебно ако стране желе да укључе елементе које је увео нови закон: регистрацију уговора, нова правила у вези са солидарним гарантима или механизме за решавање спорова.
Импровизација у том тренутку може генерисати хибридне уговоре — делом стари закон, делом нови закон — који су неисцрпан извор сукоба.
Шта треба да знате пре обнављања
Регистрација уговора. Члан 14 дозвољава регистрацију уговора у Хипотекарном регистру општине у којој се налази некретнина, ради извршности према трећим лицима. Ово није било тако јасно дефинисано у претходном законодавству.
Солидирани гарант. Члан 5, став I, признаје да закупац може захтевати солидарног гаранта, који преузима све обавезе уговора у одсуству закупца, директно и одмах. Став II додаје да се, прећутним обнављањем, обавезе гаранта протежу до предаје имовине. Ово није захтев за документацију: то је правни концепт са специфичним правним последицама.
Закон није ретроактиван. Али свака обнова је прилика да се ствари ураде како треба — или да се акумулирају ризици који ће касније експлодирати.
Припремите се пре истека уговора
У свом двадесетогодишњем искуству, видео сам да се најозбиљнији проблеми не јављају у тренутку потписивања. Они се јављају у тренутку обнове, када се неко позове на клаузулу коју ниједна страна није у потпуности разумела.
Ако имате важећи уговор потписан пре 15. августа 2025. године, имате времена – и то је ваша предност. Искористите га да прегледате свој уговор, утврдите тачан датум истека и припремите се за обнављање у складу са Законом 85-25.
Управо су те врсте сумњи, тако честе на тржишту, мотивисале мене да напишем „Савладавање закона о изнајмљивању 85-25“, дело осмишљено да станодавцима, закупцима и стручњацима за некретнине пружи јасан, приступачан и правно утемељен водич за разумевање свега што овај закон подразумева.
Пре него што обновите тај уговор, одговорите на ово
Да ли знате тачан датум истека вашег уговора? Да ли сте проверили да ли се аутоматски обнавља? Да ли сте упознати са захтевима за обнављање из Закона 85-25?
Ако не можете са сигурношћу да одговорите на ова питања, то је први корак: прибавите тачне информације пре него што вас уговор примора да делујете без њих.
Закон није ретроактиван. Али нема оправдања за недостатак припреме.
Препоручена литература:
