Стамбени објекти одржавају стопу попуњености од преко 85% ове године, према подацима часописа The Latin Investor.
Висока профитабилност, ниске стопе незапослених простора и нова понуда у којој доминирају станови обликују тржиште некретнина које не само да расте већ се и реорганизује како би одржало изнајмљивање као свој централни фокус
САНТО ДОМИНГО. – Високи приноси од закупнине, који прелазе 8% према Глобалном водичу за некретнине, поклапају се са нивоом празних простора од само један до два месеца годишње у урбаним подручјима, према писању часописа „The Latin Investor“, на тржишту са све већом доминацијом станова у новој понуди и одржаваним потражњом за становима која не јењава.
Далеко од тога да је привремена појава, комбинација растућих закупнина, повећања продајних цена и континуиране попуњености, оцртава тржиште некретнина у Доминиканској Републици које се организује око изнајмљивања.
Недавни подаци из Global Property Guide показују да просечан бруто принос од закупнине у земљи износи између 7% и 9% , при чему Санто Доминго предњачи са нивоима близу 9%. Ова међународна фирма за анализу тржишта некретнина, са седиштем у Европи, прикупља и упоређује податке о ценама, приносима од закупнине, порезима и инвестиционим условима у десетинама земаља.
У међувремену, цене изнајмљивања одржавају тренд раста из године у годину, са повећањем близу 3%, према индексу изнајмљивања станова Централне банке Доминиканске Републике (BCRD), који је укључен у CPI.
У нормалним околностима, континуирани пораст цена заједно са високим приносима тежио би да привуче нову понуду и повећа незапосленост. Међутим, у Доминиканској Републици се дешава супротно: попуњеност остаје висока.
Према подацима сајта The Latin Investor, приватне платформе која анализира инвестиционе могућности у Латинској Америци и прикупља податке и трендове у сектору некретнина, стамбени објекти у урбаним подручјима остају празни у просеку један до 1,5 месеци годишње, што имплицира ниво попуњености изнад 85%.
Ова стабилност је у великој мери последица саме структуре тржишта.
Земља станова
Стамбени фонд се значајно померио ка вертикалном развоју. Процене са горепоменуте платформе показују да је удео станова у стамбеној понуди око 70% , у поређењу са знатно мањим уделом породичних кућа. Штавише, између 30% и 40% расположиве понуде чине недавно изграђене некретнине , што појачава значај ове врсте развоја.
Иако се стамбени фонд Доминиканске Републике и даље углавном састоји од кућа, са 2,4 милиона у поређењу са 681.000 станова, према последњем попису Националног завода за статистику, недавни тренд указује у другом правцу.
Регистар понуде грађевинских објеката (ROE) компаније ONE показује да је већина нових јединица у изградњи станови, а у неким сегментима, као што су куће са паркинг местима, регистровано је више од 20.000 станова, у поређењу са мање од 1.000 кућа.
Овај образац реагује на неколико истовремених сила: ограничења земљишта у урбаним подручјима, трошкове изградње, промене у потражњи и, пре свега, растући значај инвеститора, како локалних тако и страних, који даје предност јединицама са потенцијалом за изнајмљивање.
У овом контексту, стан престаје да буде само стамбено решење и постаје финансијска имовина. Динамика попуњености појачава ову трансформацију. Процене часописа „The Latin Investor“ показују да је стопа незапослености у урбаним подручјима између једног и 1,5 месеци годишње, што имплицира ниво попуњености већи од 85%.
Иако није званични показатељ, референца је у складу са уоченим понашањем цена и профитабилности: тржиште где се расположиве јединице обично релативно брзо пласирају, посебно у подручјима близу центара за запошљавање, услуга и транспорта.
Потражња која не попушта
Динамичност тржишта изнајмљивања објашњава се и структурним притиском потражње. Земља се суочава са процењеним дефицитом станова између 1,4 и 2,1 милиона домова, према подацима Министарства за становање, станишта и зграде (Mivhed), док урбанизација наставља да концентрише становништво у Великом Санто Домингу и другим урбаним центрима.
Комбинација несташица, унутрашњих миграција и формирања нових домаћинстава одржава стабилну потражњу која смањује периоде празних станова и омогућава да се цене наставе прилагођавати навише.
Локација такође игра кључну улогу. Некретнине у близини центара за запошљавање, универзитета и основних услуга имају краће периоде упражњености, консолидујући микротржишта са високом попуњеношћу унутар града.
Тржиште осмишљено да се брине о
Резултат је самојачавајући систем: висока профитабилност подстиче улагања у нове стамбене јединице; понуда је усмерена ка тржишно прихватљивијим форматима, а потражња, коју одржавају структурни фактори, апсорбује добар део те производње.
Дакле, низак број незапослених простора није аномалија унутар бума на тржишту некретнина, већ један од његових оперативних услова.
Овај феномен такође редефинише логику урбаног развоја. Уместо да искључиво одговара на стамбене потребе, све већи део понуде изгледа да је усмерен ка генерисању прихода од закупнине, на тржишту које је све више под утицајем инвестиционих критеријума.
Између прилике и притиска
Овај модел има импликације које превазилазе грађевински сектор, јер, с једне стране, учвршћује Доминиканску Републику као атрактивну дестинацију за улагања у некретнине, са приносима већим од оних на тржиштима попут Мексика и Бразила, а с друге стране, покреће питања о приступу становању у окружењу где је понуда све више усклађена са профитабилношћу.
Са бруто приносом од закупнине који се креће између 7% и 9%, према Глобалном водичу за некретнине, Доминиканска Република се рангира изнад тржишта као што су Мексико и Бразил, где се приноси обично крећу између 5% и 7%, према истом извору.
Ту лежи привлачност земље за инвестиције у некретнине оријентисане на изнајмљивање, а ту се јављају и тензије око приступа становању.
У потрази за том равнотежом, тржиште некретнина Доминиканске Републике креће се ка фази у којој вертикална експанзија и висока попуњеност престају да буду паралелни трендови и постају део исте оперативне логике.
Препоручена литература:
