Углед сектора више не почива искључиво на економском расту или пореској атрактивности, већ на уговорној транспарентности и професионализацији његових актера.
САНТО ДОМИНГО – Оптужбе о злоупотреби у сектору некретнина Доминиканске Републике имале су дубок утицај на репутацију ове индустрије. Иако стране инвестиције настављају да пристижу, перцепција ризика је порасла, а инвеститори, посебно међународни, више не послују са истим нивоом поверења као пре само неколико година.
Адвокатица за некретнине Ана Бело тврди да најзначајнија промена није била регулаторна, већ бихевиорална. „Инвеститори сада истражују све“, изјавила је током интервјуа у емисији La Ventana delel Inmobiliario.
Бело, правни менаџер тржног центра „Акрополис“, био је недвосмислен у описивању утицаја на репутацију: „Инвеститори сада истражују све: инвеститора, пројекат, чак и адвоката. Они пажљиво проверавају уговоре и траже сигурност у сваком кораку.“.
Према речима стручњака за право некретнина и регистра, главни ефекат превара није био пад страних инвестиција, које Централна банка процењује на преко 5 милијарди долара у прошлој години, већ губитак тог аутоматског поверења које је раније карактерисало многе куповне одлуке.
По његовом искуству са страним инвеститорима, најчешће жалбе се односе на неуравнотежене уговоре, злоупотребљавајуће клаузуле, прекомерне казне и нејасне услове. „Ово ствара несигурност“, изјавио је, помињући забринутост због процеса издавања дозвола и кашњења у званичним одобрењима, факторе који директно утичу на датуме испоруке и, самим тим, на пројектовану профитабилност.
Опрез у сваком аспекту:
Једно од најосетљивијих питања након недавних жалби било је поступање са повећањем цена. Бело је објаснио да су неки уговори индексирани према индексу грађевинарства, а други нису, што је, након пандемије, изазвало сукобе када повећања нису била правилно регулисана.
Поред тога, постоје казнене клаузуле које, како је навео, могу достићи веома високе проценте укупне вредности имовине, што резултира несразмерним износима са правне тачке гледишта.
Овакав контекст је навео данашњег инвеститора да усвоји техничкији и мање емотиван приступ. „Они пажљиво испитују уговоре“, инсистирао је, наглашавајући да је детаљна анализа сваког уговорног услова постала стандардна пракса.
Бело је објаснио да процес куповине у земљи није сложен, али захтева ригорозну проверу. Препоручује испитивање досадашњих радова инвеститора, квалитета претходних испорука и поштовања рокова. Такође саветује проверу да ли је некретнина без терета и да ли је процес преноса власништва јасан.
Контрола се односи и на клијента. Као адвокат, истакла је да је обавезна да провери порекло средстава и чак је открила да је имала случајеве у којима је, након одговарајуће истраге, одлучила да не пружа правне услуге због откривених осетљивих ситуација.
Промена је очигледна у начину на који су трансакције структуриране. Адвокатица тврди да купци темељније прегледају уговоре, доводе у питање клаузуле о казни, испитују механизме прилагођавања цена и захтевају већу јасноћу у распоредима испоруке.
Штавише, они истражују досадашње резултате инвеститора, историју завршених пројеката и искуство професионалаца укључених у трансакцију. Индивидуални угледи адвоката и агената за некретнине такође су постали предмет контроле.
Ово понашање, тврди она, произилази из јасне логике: у окружењу где су недостаци очигледни, управљање ризицима постаје најважније. Инвеститори више не претпостављају да тржиште, само по себи, гарантује добре праксе.
Више марљивости, мање импровизације.
По Беловом мишљењу, дужна пажња је престала да буде пука формалност и постала је централни фокус трансакције. Провера терета, потврђивање стварне одрживости пројекта и валидација сваке уговорне обавезе су кораци који се сада извршавају са већом строгошћу.
Чак се и тон преговора променио, са више захтева за документацијом, већим захтевима за транспарентношћу и повећаним отпором према прихватању отворених или двосмислених клаузула. Инвеститори настоје да минимизирају сваку неизвесност.
Репутација и потреба за реформама:
Иако Ана Бело признаје да Доминиканска Република одржава конкурентске предности, са атрактивним пореским олакшицама и нивоима безбедности који уливају поверење, она верује да постоји простор за јачање правног оквира.
Међу предлозима које је поменуо били су боља регулација инвеститора, стварање банке историјских података која омогућава инвеститорима да знају историју сваке компаније и јачање обуке и лиценцирања агената за некретнине, јасно дефинишући колико могу да интервенишу и када треба да се обрате адвокату.
Штавише, упозорила је на потребу за правилним структурирањем нових механизама као што је токенизација некретнина.
Она је јасна по овом питању: недавне преваре су подигле лествицу на тржишту. „Инвеститори сада истражују све. Тржиште је опрезније, техничкије и мање спремно да ризикује без чврсте правне подршке.“
Контекст преваре у 2025. години:
Током 2025. године, неколико судских случајева високог профила продубило је дебату о репутацији пословања са некретнинама у Доминиканској Републици, изазвало је забринутост и значајан утицај на глобалну перцепцију сектора. На тржишту где страни инвеститори процењују више дестинација, репутација је стратешка предност.
Када се појаве жалбе на кршења услова, прекомерну продају или недовршене пројекте, ефекат превазилази укључене компаније и досеже цео екосистем.
Резултат је био аутоматски губитак поверења. Док су раније пореске олакшице и одрживи раст били довољни да превагну, данас инвеститори укључују много ригорознију анализу репутације у свој процес доношења одлука.
Најзначајнији случајеви:
Један од најистакнутијих случајева била је операција „Гепард“, у којем је Канцеларија јавног тужиоца разбила наводну мрежу која је прибављала средства за непостојеће или неостварене пројекте некретнина. Истражени износ прелази 18 милиона америчких долара и погодио је више од 200 жртава, од којих су многе биле страни инвеститори.
У другом судском поступку, откривена је наводна превара која прелази 700 милиона бразилских доларa (приближно 12 до 13 милиона америчких долара), повезана са нерегуларном продајом некретнина. Бизнисмен Емануел Ривера Ледесма је главни оптужени у овом случају.
Поред тога, пријављена су хапшења у провинцији Пуерто Плата у вези са наводном преваром у вези са некретнинама, са почетним истраживаним износом од око 25 милиона бразилских доларa.
Узети заједно, ови случајеви, који укључују више од 30 милиона долара и стотине погођених страна, имали су директан утицај на перцепцију ризика у сектору.
Поред индивидуалних одговорности које ће судови утврдити, сама величина укључених износа и медијска изложеност приморали су инвеститоре на прелазак ка култури већег опреза, уговорне контроле и провере репутације – управо промену начина размишљања коју је Ана Бело поменула у интервјууза Ла Вентану..
Препоручена литература:
- Једна лекција коју је 2025. година научила сектор некретнина: „поверење се не може импровизовати“, каже Хосе Алберто Еспинал
- Добродошли Паулино: „Не можемо продати све што нам се да; морамо знати како да кажемо не.“
- Председник CILA упозорава на редефинисање пословања са некретнинама у Латинској Америци
