“Son como Batman y Robin”, expliqué entre risas durante mi reciente conferencia magistral en el Foro «Metros Seguros». La audiencia se rió. Pero las risas se apagaron cuando agregué: «Una sin la otra se tambalea. Y nosotros como actores del sector tenemos que decidir: ¿seremos guardianes de la seguridad jurídica o depredadores de ella?»
Porque como en Gotham, cuando los guardianes fallan, el caos se apodera de la ciudad.
La confusión entre seguridad jurídica y debida diligencia es uno de los errores más comunes que veo en el sector inmobiliario. Profesionales experimentados los usan como sinónimos. Agentes nuevos piensan que son lo mismo. Inversionistas asumen que con uno basta.
El caso que casi cuesta USD$500,000
Hace dos meses, un inversionista español llamó a mi oficina buscando asesoría legal especializada para la compra de un proyecto. Desde el punto de vista comercial, el proyecto se veía factible. Rentabilidad atractiva, ubicación estratégica, precio competitivo.
Pero desde el punto de vista legal, era una bomba de tiempo.
El vendedor no era el titular registral. Lo que tenía como «justificación de derecho» para vender era un simple contrato de promesa de venta entre él y el verdadero titular. Peor aún: sin fecha clara de cuándo terminaría de pagar el terreno para hacer el traspaso correspondiente.
¿Y sabes qué era lo más grave? Que varios profesionales inmobiliarios estaban promoviendo ese proyecto con ese riesgo latente, sin pensar que esa falta de debida diligencia afecta la seguridad jurídica y pone en riesgo al inversionista.
La promesa que le habían hecho al inversionista era irresistible: «Vas a ganar mucha plusvalía porque el proyecto acaba de salir».
Ese inversionista estuvo a punto de poner en riesgo $500,000 por la inobservancia de un agente que priorizó la comisión sobre la protección del cliente.
Definamos a los héroes
Durante mi conferencia, aclaré la diferencia que todo profesional debe tener grabada:
Seguridad jurídica: Es la garantía que ofrece el Estado. Está consagrada en el Artículo 110 de nuestra Constitución. No es un invento mío ni de ningún abogado. Es el marco legal que protege los derechos de propiedad en República Dominicana, respaldado por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario y el artículo 51 de nuestra Constitución.
Debida diligencia: Es el proceso de verificación que ejecutamos los profesionales inmobiliarios antes de cada transacción. Es nuestra responsabilidad profesional de investigar, validar y confirmar cada aspecto de una operación.
Batman es el sistema. Robin es el profesional que lo usa correctamente.
Cómo trabajan juntos
«La debida diligencia es el camino para asegurar la seguridad jurídica en una transacción inmobiliaria. Una potencia a la otra,» expliqué en mi conferencia.
La seguridad jurídica te da las herramientas:
- Registro de títulos
- Publicidad registral
- Certeza catastral
- Inoponibilidad frente a terceros
La debida diligencia te dice cómo usarlas:
- Solicitar el certificado de título
- Verificar gravámenes y restricciones
- Confirmar mensuras catastrales
- Revisar procesos judiciales pendientes
- Revisar contratos
Uno sin el otro es incompleto.
El caso de los que lo hicieron perfecto
Recuerdo el desarrollo que vendió el 90% de sus unidades antes de construir y entregó 6 meses antes del plazo.
Seguridad jurídica presente: Terreno a su nombre, permisos completos, cero litis, contrato registrado y sin cláusulas abusivas.
Debida diligencia ejecutada: Verificación de documentos, validación de permisos, confirmación de licencias, revisión de contratos.
Resultado: Inversionistas confiados, ventas rápidas, ejecución impecable.
Batman y Robin salvando Gotham juntos.
Cuando uno falla
Escenario 1: Batman sin Robin (sin seguridad jurídica preventiva)
Tenemos un sistema de seguridad jurídica sólido. Hemos pasado de 25 a 56 puntos en derechos de propiedad entre 2016 y 2024, superando el promedio mundial.
Pero el sistema solo funciona si lo usamos y preventivamente.
Existe algo que llamo seguridad jurídica preventiva: usar las herramientas del sistema antes de que explote el problema. He visto transacciones donde el título estaba perfecto, el marco legal existía, todas las herramientas estaban disponibles, pero nadie las usó. No hubo debida diligencia.
Es como tener a Batman en Gotham pero con Robin dormido. El crimen ocurre de todas formas.
Escenario 2: Robin sin Batman
En mis años estudiando sistemas inmobiliarios de otros países, he investigado mercados donde profesionales hacen todo bien desde su lado, pero el sistema les falla.
He visto colegas en países donde no importa cuánta debida diligencia hagas: el marco legal es débil, los registros son caóticos, los derechos de propiedad no están protegidos constitucionalmente y las reglas cambian según conveniencia política.
Robin puede ser el mejor detective del mundo, pero sin Batman respaldándolo, Gotham se cae.
Por eso les digo a inversionistas extranjeros: la ventaja de República Dominicana es que aquí tenemos a Batman y a Robin trabajando juntos.
Tu checklist de la dupla dinámica
Para que esta alianza funcione, necesitas:
De la seguridad jurídica (Batman):
- Sistema de registro confiable
- Jurisdicción inmobiliaria especializada
- Protección de derechos adquiridos
De la debida diligencia (Robin):
- Verificación del certificado de título
- Verificación de estado jurídico y fiscal
- Confirmación catastral
- Revisión de permisos y licencias
- Revisión y validación del contrato a usar
Cuando combinas ambos, tienes una transacción blindada.
La realidad que compartí
«Si no aplicamos la seguridad jurídica con debida diligencia responsable, los inversionistas llevarán sus recursos a otros países.»
No podemos darnos ese lujo.
Tenemos un sistema legal sólido. Tenemos las herramientas. Tenemos el marco constitucional. Ahora necesitamos más profesionales comprometidos que los usen correctamente.
¿En cuál equipo estás?
¿Confías solo en Batman sin hacer tu trabajo?
¿Trabajas como Robin sin aprovechar el respaldo del sistema?
O mejor aún: ¿Estás listo para ser parte de la dupla dinámica que protege inversiones, construye confianza y fortalece nuestro sector?
Porque en el sector inmobiliario dominicano, Batman y Robin no son opcionales. Son esenciales.
Y cuando trabajan juntos, el mercado inmobiliario se mantiene seguro para todos.
Las opiniones expresadas en este artículo son de la exclusiva responsabilidad de su autora.
