Принятие Закона 85-25 породило вопрос, который активно обсуждается среди арендодателей, арендаторов и агентов по недвижимости: какое законодательство регулирует договоры аренды, действовавшие до августа 2025 года? Ответ кроется в основополагающем принципе доминиканского права — неретроактивности закона — и в переходных положениях самого нового законодательства. Понимание этого принципа и точного момента, когда начинается переход, может стать решающим фактором между плавным продлением договора и предотвратимым конфликтом.
С момента вступления в силу Закона 85-25 в августе 2025 года один и тот же вопрос циркулирует на семинарах, в группах WhatsApp и в разговорах между арендодателями, арендаторами и агентами: регулируется ли мой текущий договор новым или старым законом?
Вопрос вполне обоснован. И он заслуживает юридически точного ответа, поскольку от него зависят решения, имеющие реальные последствия для арендодателей, арендаторов и агентов по недвижимости.
Закон не имеет обратной силы. Но незнание закона влечет за собой последствия.
Принцип, управляющий всем: неретроактивность
Один из основополагающих принципов доминиканского права, закрепленный в Конституции и Гражданском кодексе, заключается в том, что закон не имеет обратной силы. Новый закон не может изменять правовые ситуации, уже установленные предыдущим законом.
Закон 85-25 прямо признает это в своей статье 53: иски, уже находящиеся в процессе рассмотрения или в стадии судебного разбирательства на момент вступления в силу, будут по-прежнему рассматриваться в соответствии с правовыми положениями, действовавшими на момент изъятия дела судом.
Проще говоря: то, что началось по старым правилам, закончится по старым правилам.
Что произойдет с существующими контрактами?
Если вы заключили договор аренды до 15 августа 2025 года — в соответствии с Законами 4314 и 17-88, которые были отменены, — и этот договор все еще действует, вам не нужно приводить его в соответствие с Законом 85-25 до истечения срока его действия.
Договор должен быть изменен и зарегистрирован в соответствии с Законом 85-25 в момент его продления, расширения или изменения. Именно в этот момент происходит правовой переход.
Закон не имеет обратной силы. Но если вы придете к дате продления неподготовленными, это может дорого вам обойтись.
Скрытая переадресация: где многие совершают ошибку
Статья 9 Закона 85-25 устанавливает, что срок аренды автоматически продлевается, если ни одна из сторон не выразила намерения не продлевать его. Это называется молчаливым продлением.
Мало кто задается вопросом: активирует ли это автоматическое продление действие Закона 85-25 в отношении договора, заключенного в соответствии с предыдущим законом? В той же статье уточняется, что стороны сохраняют те же согласованные условия. Однако этот момент остается переходным, и его следует проанализировать с помощью юриста, особенно если стороны хотят включить элементы, введенные новым законом: регистрацию договора, новые правила в отношении солидарных поручителей или механизмы разрешения споров.
Импровизация в такой ситуации может привести к появлению гибридных контрактов — отчасти основанных на старом праве, отчасти на новом, — которые являются неисчерпаемым источником конфликтов.
Что следует знать перед продлением
Регистрация договора. Статья 14 позволяет зарегистрировать договор в Ипотечном реестре муниципалитета, где находится недвижимость, в целях обеспечения возможности принудительного исполнения договора в отношении третьих лиц. В предыдущем законодательстве это не было так четко определено.
Совместный поручитель. Статья 5, пункт I, признает, что арендодатель может потребовать наличия совместного поручителя, который принимает на себя все обязательства по договору в отсутствие арендатора, непосредственно и незамедлительно. Пункт II добавляет, что, путем молчаливого продления, обязательства поручителя распространяются до момента передачи имущества. Это не требование к документации: это юридическое понятие со специфическими правовыми последствиями.
Закон не имеет обратной силы. Но каждое его продление — это возможность сделать все правильно или же накопить риски, которые в дальнейшем приведут к катастрофическим последствиям.
Подготовьтесь до истечения срока действия контракта
За двадцать лет работы я убедился, что самые серьезные проблемы возникают не в момент подписания договора, а при его продлении, когда кто-то ссылается на пункт, который ни одна из сторон до конца не поняла.
Если у вас есть действующий договор, подписанный до 15 августа 2025 года, у вас есть время — и это ваше преимущество. Используйте его, чтобы пересмотреть свой договор, определить точную дату истечения срока его действия и подготовиться к продлению в соответствии с Законом 85-25.
Именно подобные сомнения, столь распространенные на рынке, побудили меня написать книгу «Освоение законодательства об аренде 85-25», призванную предоставить арендодателям, арендаторам и специалистам по недвижимости ясное, доступное и юридически обоснованное руководство для понимания всего, что включает в себя это законодательство.
Прежде чем продлевать контракт, ответьте на этот вопрос
Вы знаете точную дату истечения срока действия вашего контракта? Вы проверили, продлевается ли он автоматически? Вы знакомы с требованиями к продлению контракта, установленными Законом 85-25?
Если вы не можете с уверенностью ответить на эти вопросы, это первый шаг: получите необходимую информацию до того, как контракт заставит вас действовать без нее.
Закон не имеет обратной силы. Но отсутствие подготовки не является оправданием.
Рекомендуемая литература:
