Одобрение в первом чтении законопроекта, регулирующего деятельность в сфере посредничества в сфере недвижимости в Доминиканской Республике, знаменует собой поворотный момент для этого сектора.
На протяжении десятилетий сектор недвижимости Доминиканской Республики является одним из наиболее динамичных двигателей национальной экономики. Его рост обусловлен местными инвестициями, туристическим бумом и неизменным интересом иностранных инвесторов, которые видят в Доминиканской Республике привлекательное место для приобретения недвижимости.
Однако этот рост имел одну особенность: он развивался быстрее, чем его регулирование.
Сегодня эта реальность начинает меняться
Недавнее одобрение Сенатом законопроекта, регулирующего деятельность брокеров по недвижимости и направленного на борьбу с такими практиками, как вводящая в заблуждение реклама, не является единичным случаем. Это результат давней потребности в этом секторе: нормативно-правовой базы, которая бы организовывала, контролировала и повышала стандарты всех участников цепочки создания стоимости в сфере недвижимости.
В течение многих лет брокерская деятельность в сфере недвижимости в Доминиканской Республике функционировала без специального закона, устанавливающего четкие правила относительно того, кто может работать, при каких условиях, с какой ответственностью и с какими последствиями в случае нарушения.
Это привело к сосуществованию высококвалифицированных специалистов с неформальными участниками рынка, что вызвало искажения на рынке, риски для потребителей и во многих случаях ощущение незащищенности, которое не обязательно является следствием надежности доминиканской правовой системы, а скорее следствием отсутствия регулирования на этапе маркетинга и посредничества.
Сам законопроект признает эту реальность, устанавливая в качестве своей цели регулирование, надзор, поощрение и продвижение посредничества в сфере недвижимости, а также обеспечение большей прозрачности сделок.
Мы, несомненно, находимся в начале пути исправления исторического долга.
Этот законодательный прогресс не был случайным
Это результат постоянной, целенаправленной и зачастую незаметной работы участников сектора, особенно Ассоциации агентов и компаний по недвижимости (AEI), которая на протяжении десятилетий содействует профессионализации и прозрачности посредничества в сфере недвижимости в стране.
От продвижения передовых методов работы до предоставления постоянного обучения агентам, AEI сыграла основополагающую роль в построении более организованного и этичного рынка.
В этом законопроекте мы видим отражение, в значительной степени, этих инициатив в действии.
В этом контексте регулирование не навязывает структуру, внешнюю по отношению к рынку. Скорее, оно институционализирует то, что сектор уже создавал.
Одним из главных достоинств законопроекта является то, что он не ограничивается наказанием за противоправные действия, а создает формальную структуру для функционирования этого сектора.
К числу наиболее важных аспектов относятся назначение Министерства жилищного строительства, жилищного хозяйства и зданий (МВДЗ) регулирующим органом, создание системы лицензирования для посредников в сфере недвижимости, внедрение официального реестра рынка недвижимости, надзор за деятельностью посредников, а также определение четких обязанностей для них.
Это подразумевает существенные изменения: практика посредничества в сфере недвижимости больше не зависит исключительно от опыта, хорошего маркетинга, влиятельных лиц в этой области или личной репутации, а подкрепляется формальной системой контроля и проверки.
Доминиканская Республика смогла зарекомендовать себя как надежное место для инвестиций в недвижимость во многом благодаря эффективной системе регистрации.
Однако правовая определенность не может ограничиваться моментом выдачи свидетельства о праве собственности.
Оно должно присутствовать на протяжении всего процесса: от продвижения объекта недвижимости и посредничества до формализации сделки.
В этом смысле законопроект вводит ключевой элемент: он распространяет правовую определенность на всю цепочку создания стоимости в сфере недвижимости .
Даже аспекты, традиционно считавшиеся коммерческими, такие как реклама недвижимости, начинают приобретать юридические последствия в рамках этой новой системы, усиливая защиту как потребителей, так и участников сектора.
Одно из главных преимуществ этой инициативы заключается в том, что она защищает не только покупателя.
Это защищает всех: покупателя, застройщика и подрядчика, агента по недвижимости, собственника, обеспечивая работу в более четкой и безопасной системе. И это касается не только строящихся или непроданных объектов, но и широко распространенной практики перепродажи.
Иными словами, регулирование не ограничивает рынок. Оно организует и укрепляет его.
Для инвесторов, особенно иностранных, такой прогресс является позитивным знаком. Наиболее привлекательными рынками являются не обязательно самые быстрорастущие, а скорее те, которые развиваются в соответствии с четкими правилами. Наличие лицензий, регистраций, надзора и санкций — это не бремя, а гарантия.
Важно отметить, что данный проект был одобрен в первом чтении и должен пройти соответствующие законодательные этапы, прежде чем стать законом.
Это включает в себя его одобрение во втором чтении, принятие Палатой депутатов и последующее вступление в силу. Однако, помимо этого процесса, институциональный сигнал уже был отправлен.
Регулирование сектора недвижимости является приоритетной задачей
На протяжении многих лет сектор недвижимости Доминиканской Республики развивался благодаря открывающимся возможностям. Сегодня же он начинает консолидироваться под влиянием регулирования.
Параллельно с этим, внедрение электронного выставления счетов для независимых специалистов, включая агентов по недвижимости, с 15 мая вводит новый стандарт формальности в практику посредничества в сфере недвижимости.
Таким образом, вопрос заключается не в том, изменится ли рынок, а в том, как он изменится.
Потому что очень важно помнить, что когда формальность становится нормой, рынок перестает импровизировать и начинает консолидироваться. И в этом процессе, естественно, отрасль начнет самоорганизовываться.
Приведёт ли этаэволюцияк изменению того, кому суждено остаться в живых?
Рекомендуемая литература:
