В предыдущей статье мы обсуждали Соединенные Штаты как главного исторического игрока в Доминиканской Республике. И это не случайно. Торговые отношения, географическая близость и договоры сделали американский капитал естественным претендентом на роль в нашей экономике.
Но рынок изменился. Сегодня дело не только в том, кто инвестирует больше всего, но и в типе поступающих инвестиций и в том, как они влияют на коммерческую, корпоративную и промышленную недвижимость. Речь идёт не только о туризме. Это логистика, промышленность, энергетика и корпоративные операции. И это меняет то, куда и как мы инвестируем.
В 2024 году объем прямых иностранных инвестиций (ПИИ) превысил 4,5 миллиарда долларов США, при этом, согласно данным ProDominicana и Центрального банка, пятью ведущими странами-источниками были США, Испания, Бразилия, Мексика и Канада. Но важнее суммы является понимание того, что именно они здесь делают.
Потому что они приходят не просто "купить землю". Они создают целое предприятие.
Соединенные Штаты: Передовые производственные технологии и стандарты, поднимающие планку
Чтобы понять, куда движется промышленный рынок Доминиканской Республики, достаточно взглянуть на сектор медицинского оборудования. Сегодня в стране работают более 40 компаний-производителей медицинского оборудования, включая такие известные имена, как Medtronic, Cardinal Health, Baxter, BD и Medline, и многие
другие.
Это не просто кустарное производство лёгкой техники. Это включает в себя:
• строгие технические требования,
• постоянные инвестиции в расширение производства,
• долгосрочные контракты,
• высокие энергетические и эксплуатационные требования.
Когда компания такого типа обосновывается здесь, она ищет не просто какой-нибудь склад. Она ищет промышленные парки с надежной инфраструктурой, бесперебойным электроснабжением, реальным логистическим доступом и профессиональным управлением.
Для инвесторов в недвижимость это явный признак: рынок перестал быть базовым. Он стал институциональным.
Испания: Инфраструктура и энергетика, обеспечивающие рост
Испанский капитал продемонстрировал сильные позиции в сфере инфраструктуры и энергетики. Такие компании, как Acciona, реализовали значительные проекты в области водоснабжения и инфраструктуры, а фирмы, подобные Ecoener, разработали и ввели в эксплуатацию крупные фотоэлектрические проекты в стране.
На первый взгляд, это может показаться не связанным с коммерческой недвижимостью. Но это совершенно не так.
Потому что ни один индустриальный парк, логистический центр или крупное корпоративное здание не могут функционировать без стабильного энергоснабжения и надлежащих услуг. Инвестиции в инфраструктуру обеспечивают качественные инвестиции в недвижимость.
Мексика: Телекоммуникации и материалы, поддерживающие экосистему
Мексика занимает две ключевые позиции на доминиканском рынке: телекоммуникации и сырьевая промышленность.
Компания Claro Dominicana (América Móvil) объявила о значительных инвестициях в расширение своей сети и технологического развития. Это напрямую повлияет на работу корпоративных офисов, сервисных центров и многонациональных компаний, которым необходима надежная связь.
С другой стороны, компания Cemex объявила о продаже своих операций в Доминиканской Республике примерно за 950 миллионов долларов США, включая промышленный завод и морской терминал. Это свидетельствует о реальной, а не просто концептуальной, логистической инфраструктуре.
Наличие терминалов, материалов и организованной логистики делает рынок коммерческой недвижимости более конкурентным и структурированным.
Бразилия и Канада: тяжелая промышленность, горнодобывающая промышленность и структурированное финансирование
Бразилия входит в пятерку ведущих стран по объему инвестиций. Исторически ее присутствие было связано с промышленностью и сырьевыми материалами — секторами, которые напрямую влияют на стоимость строительства и инфраструктуры.
Канада, со своей стороны, имеет заметное присутствие в горнодобывающей промышленности (яркий пример — Barrick Pueblo Viejo) и в коммерческом банковском секторе через Scotiabank.
Почему это важно для сектора недвижимости?
Потому что институциональный капитал не просто покупает активы. Он также финансирует, структурирует, поддерживает и профессионализирует деятельность компаний. А это меняет качество рынка.
Неявная переменная: логистика
Приведенные здесь цифры являются неопровержимыми.
В 2024 году Управление портов Доминиканской Республики (APORDOM) сообщило об обработке более 36 миллионов метрических тонн грузов. Компания Aerodom сообщила о рекордном объеме авиагрузоперевозок, превысившем 216 миллионов фунтов. А компания DP World объявила о значительном расширении в Кауседо с прогнозируемыми инвестициями в сотни миллионов долларов.
Это означает больше контейнеров, больше распределительных центров, больше складов, больше доставки "последней мили".
И с каждым увеличением объёма логистических операций растёт и спрос на:
• распределительные центры,
• стратегически расположенные промышленные парки,
• склады с высокими потолками, складскими площадками и реальным доступом к автомобильным дорогам.
Это не мимолетное увлечение. Это поток.
Какие возможности открываются?
Для страны:
• профессионализация управления активами,
• развитие индустриальных парков, соответствующих международным стандартам,
• укрепление стратегических логистических коридоров,
• упрощение процедур получения разрешений и обеспечение правовой защиты.
Для инвестора:
• инвестируйте на ранних этапах в хорошо расположенные логистические объекты,
• инвестируйте в склады с техническими характеристиками,
• уделяйте приоритетное внимание администрированию и техническому обслуживанию (это гарантирует доходность),
• понимайте, что сегодня ценность заключается в операционной деятельности, а не только в
квадратных метрах.
Вывод прост
Международный капитал приезжает не ради пляжей. Он приезжает ради бизнеса.
А там, где есть реальная активность, есть и реальные возможности на рынке недвижимости.
Стратегия заключается не в том, чтобы реагировать на новости, а в том, чтобы предвидеть их развитие.
Рекомендуемая литература:
