В сегменте жилой недвижимости стоимостью менее или равной 3 миллионам доминиканских долларов наблюдалось резкое снижение: падение на 83,8% по сравнению с показателем рентабельности собственного капитала за 2024-2021 годы.
САНТО-ДОМИНГО. – Данные из Реестра строительных материалов ( ROE 2025-1 ), опубликованные Национальным статистическим управлением (ONE) , касающиеся цен на жилье, выявляют опасную поляризацию рынка: доступное жилье на формальном рынке практически исчезает , в то время как цены за квадратный метр в самых престижных районах Национального округа продолжают расти до исторически высоких уровней.
Эти цифры подтверждают тенденцию, которая начала проявляться еще в середине 2023 года, они отнюдь не обнадеживают инициаторов этого рынка и указывают на острую необходимость: разработки государственной политики и отраслевых альянсов, которые позволят производить жилье по ценам, доступным большинству жителей Доминиканской Республики.
Показатель рентабельности собственного капитала (ROE) за 2025-2021 годы отражает не только текущие рыночные цены, но и направление развития жилищного сектора страны: поляризованную систему, где продолжает процветать элитное жилье, а доступное жилье становится практически несуществующим ресурсом. Это самый большой контраст между сегментами, зафиксированный в последних циклах ROE. Беспрецедентный обвал:
ROE за 2025-2021 годы показывает резкое снижение цен на жилые единицы стоимостью 3 миллиона доминиканских долларов и ниже : падение на 83,8% по сравнению с показателем ROE за 2024-2021 годы.
Этот обвал сегмента недорогих товаров не является единичным случаем: он вызван неблагоприятной ситуацией, когда сходятся воедино рост стоимости материалов, нехватка доступных по цене земельных участков и ужесточение финансовых условий.
Как указано в отчете El Inmobiliario.do «Постоянный рост стоимости строительных материалов: препятствие для доступного жилья в Доминиканской Республике», цены на сталь, цемент и бетонные блоки значительно выросли в период с 2020 по 2024 год, что, по мнению опрошенных застройщиков, делает «все более сложным поддержание проектов в низком ценовом диапазоне».
Это давление усугубляется более высокими банковскими процентными ставками и снижением прибыли для застройщиков, что резко ограничило производство доступного жилья.
Ла Эсперилья, Пиантини и Нако: самые дорогие квадратные метры в стране.
Однако, в то время как доступное жилье сокращается, сегмент элитного жилья продолжает укрепляться, и отчет ROE 2025-1 четко определяет рейтинг районов с самой высокой ценой за квадратный метр:
Ла Эсперилья: 166 212 доминиканских песо за м²;
Пиантини: 161 449 доминиканских песо за м²;
Энсанче Нако: 149 038 доминиканских песо за м².
Все объекты расположены в центральном районе, отличающемся высокой коммерческой и деловой динамикой, в зоне, где сосредоточены высотные здания, офисные башни, объекты элитной инфраструктуры и растет число иностранных покупателей или инвесторов, ориентированных на получение дохода от аренды.
В анализе 2023 года El Inmobiliario.do уже предупреждал, что цены в этих районах выросли «с 20% до более чем 100% всего за два года», что обусловлено сочетанием роста строительных затрат и конкуренции за все более дефицитные городские земли.
Роскошь на подъеме, доступность исчезает.
Данные по рентабельности собственного капитала (ROE) рисуют четкую картину с тремя ключевыми переменными: предложение доступного жилья находится на самом низком уровне. При падении на 83,8% количества объектов стоимостью ≤ 3 млн доминиканских долларов, в настоящее время в стране производится меньше доступного жилья, чем в любом из последних циклов.
Премиум-сегмент продолжает расширяться: три самых дорогих района Национального округа сохраняют и даже увеличивают свою стоимость за квадратный метр.
Разрыв в доступе к жилью увеличивается: цены на предметы роскоши растут, а доступность снижается.
В отчете о социальном влиянии доступного жилья издание El Inmobiliario.do отметило, что доминиканские семьи вынуждены переезжать в отдаленные муниципалитеты, такие как Санто-Доминго-Норте, Санто-Доминго-Оэсте, Лос-Алькаррисос и Пантоха, где цены все еще ниже, хотя и с менее развитой инфраструктурой.
Последствия для будущего рынка.
Данные о рентабельности собственного капитала и отраслевые анализы указывают на ряд проблем, некоторые из которых являются неотложными: доступное жилье сталкивается с проблемой нехватки жилья, которая может усугубиться, если не будут реализованы субсидии, налоговые льготы или крупномасштабные государственные проекты; центральный деловой район продолжит привлекать инвестиции премиум-класса, усиливая концентрацию дорогостоящей жилой недвижимости; и территориальное неравенство может углубиться, подпитывая разрастание городов в сторону более дешевых районов с меньшим доступом к услугам.
Согласно прогнозу ROE 2025-1, рынок недвижимости Доминиканской Республики демонстрирует структурную поляризацию: мало места для доступного жилья, значительное расширение элитной недвижимости и растущий спрос, который не находит доступного предложения.
Цены на жилье в Доминиканской Республике (ROE 2025-1)
| Раздел | Данные / Контент |
| 1. Крах доступного жилья | –83.8 % Снижение объемов жилищного строительства ≤ 3 000 000 донгов (по сравнению с показателем рентабельности собственного капитала в 2024-2021 гг.) |
| Основные причины спада | – Устойчивый рост стоимости материалов – Дефицит доступной городской земли – Высокие процентные ставки по кредитам – Снижение прибыли для застройщиков |
| Заключение | Доступное жилье практически исчезло с официального рынка |
| 2. Самые дорогие районы Национального округа | |
| Маленькая груша | 166 212 доминиканских долларов / м² |
| Пиантини | 161 449 доминиканских песо / м² |
| Расширение Нако | 149 038 доминиканских долларов / м² |
| 3. Факторы, влияющие на рост цен | – Рост цен на цемент, сталь и блоки (2020–2024 гг.) – В престижных районах: рост от 20% до +100% за два года – Дефицит городских земель и высокая конкуренция |
| 4. Разделённый рынок | |
| Экономический сегмент | Резкое падение: снижение на 83,8% |
| Премиум-сегмент | Рост цен в центральном индустриальном парке достигает рекордных показателей |
| Социальное воздействие | – Перемещение населения в периферийные районы – Усиление территориального неравенства – Увеличение времени и стоимости поездок |
| 5. Куда движется рынок? | – Предложение доступного жилья находится на исторически низком уровне – Спрос на предметы роскоши остается высоким – Рынок поляризуется – Растет риск фрагментации городов |
| 6. Общий вывод | Без активной политики в области доступного жилья рынок будет продолжать строиться для тех, кто может себе это позволить, а не для тех, кто больше всего в этом нуждается. |
