Анализ законопроекта, регулирующего деятельность брокеров по недвижимости и вводящую в заблуждение рекламу
Специально для El Inmobiliario
Ана Белло
Законопроект, регулирующий деятельность брокеров по недвижимости, представляет собой прогресс: он профессионализирует сектор, который обеспечивает значительную часть ВВП и страдает от нарушений. Однако стоит умерить энтузиазм, с которым некоторые радуются тому, что «юристам потребуется лицензия для сделок с недвижимостью»: это утверждение неточное и проистекает из двусмысленной формулировки, которую необходимо исправить.
Сам проект не включает юридическую работу. Статья 3, разделы 2 и 3, исключает юридические консультации специалистов и сделки, совершаемые агентами. Статья 19 подтверждает, что предоставление юридических услуг, связанных с составлением, подготовкой и согласованием договоров о передаче права собственности, не является посредничеством. Юрист, который структурирует сделку и проверяет статус недвижимости, не выступает в качестве посредника.
Проблема возникает в пункте 19 статьи, который требует от юристов регистрации в качестве агентов при осуществлении деятельности, описанной в статье 18: продвижение, реклама, привлечение клиентов, а также управление спросом и предложением. Проблема в том, что пункт 3 статьи 18 включает в себя термин «переговоры», который также описывает часть юридических консультаций. Именно здесь возникает двусмысленность: грань между консультированием и посредничеством размывается.
Экзекватура и специализация в области права недвижимости и регистрации гарантируют юридическую безопасность сделки; это функция, отличная от брокерской деятельности, которая сводит спрос и предложение в обмен на комиссию. Экзекватура не делает юриста брокером и не должна требовать дополнительной лицензии; но и диплом не дает ему права продавать чужую недвижимость и взимать комиссию: действуя таким образом, он фактически выступает в роли брокера. Решение состоит не в том, чтобы освободить их от лицензирования на основании их диплома, а в том, чтобы определить объем их функций. Введение лицензии только для их консультативной роли также нарушило бы свободу предпринимательства, закрепленную в статье 50 Конституции.
Сравнительное право подтверждает эту точку зрения. В Соединенных Штатах лицензирование регулируется на уровне штатов: Калифорния освобождает юристов от лицензирования, если эта деятельность является частью их юридических услуг; в Техасе сохраняется более широкое исключение. Испания либерализовала практику посредничества Королевским указом-законом 4/2000, но с 2010 года несколько автономных сообществ (Каталония, Валенсия, Балеарские острова и, с 2025 года, Андалусия) создали обязательные реестры с требованиями к обучению, страхованию и гарантиям. Доминиканская Республика следует этим путем; проблема заключается не в принципе, а в формулировке.
Чего не хватает в законопроекте? Во-первых, четкого определения границы между юридической практикой и посредничеством, с указанием, что переговоры, сопутствующие юридическим услугам, исключаются. Во-вторых, требования об обязательном страховании профессиональной ответственности, которое в настоящее время отсутствует в тексте. В-третьих, правил раскрытия информации о двойном представительстве и конфликтах интересов. В-четвертых, конкретных часов повышения квалификации. И в-пятых, предоставления Главному управлению регистрации, контроля и посредничества в сфере недвижимости независимости и реальных ресурсов, а также доступного публичного реестра.
Короче говоря, цель проекта — правовая определенность, прозрачность и защита потребителей — верна. Однако для ее реализации необходимы законодательные методы: разграничение между юристом, обеспечивающим правовую защиту, и брокером, выступающим в качестве коммерческого посредника. Пока эта граница остается размытой, будет упущена возможность создать систему, которая, вместо того чтобы противопоставлять профессии друг другу, объединит их на благо как инвесторов, так и покупателей.
Материал первоначально был опубликован в 15-м номере печатного издания El Inmobiliario .
Рекомендуемая литература:
- Правовая определенность, применяемая к недвижимости
- Закон о брокерской деятельности в сфере недвижимости переосмыслит роль юристов в сделках с недвижимостью в стране, считает Мария Кристина Грюллон
- Инструкция: Какой налог платят при покупке, строительстве или аренде недвижимости в Доминиканской Республике?
