Закон 85-25: Полное руководство по новому закону об аренде жилья в Доминиканской Республике

5 июня 2026 г

Договор аренды и ключи от дома, использованные для иллюстрации Закона 85-25 в Доминиканской Республике. — Изображение, используемое в качестве примера, демонстрирует договоры аренды и жилищные соглашения. (Источник: Unsplash)

Руководство 2026 года: Что такое Закон 85-25, как он работает и почему он меняет рынок аренды жилья в Доминиканской Республике?

САНТО-ДОМИНГО – Закон 85-25 регулирует вопросы аренды недвижимости и процедуры выселения в Доминиканской Республике, отменяя предыдущую нормативную базу (Закон 4314 от 1955 года, его поправка 17-88 и Декрет 4807 от 1959 года).

Если вы являетесь собственником недвижимости, арендатором, агентом по недвижимости или управляете жилой или коммерческой недвижимостью, здесь вы узнаете: что применяется, а что нет, что должен включать договор, как обрабатываются задатки, корректировки и сроки, а также что изменилось в процессе разрешения споров.

Основные понятия права 85-25

1) Что именно регулируется (и кто применяет данное положение)

Закон 85-25 регулирует договоры аренды жилья, коммерческой деятельности или некоммерческих организаций на всей территории страны.

2) Что исключается

Это правило не распространяется, в частности, на сельскую недвижимость, пансионаты/гостиницы, свободные экономические зоны (если они функционируют в рамках своего режима), арендованную государственную собственность, а также на туристическую или рекреационную недвижимость, срок аренды которой не превышает 90 дней.

3) Договор: минимальный перечень его положений

Закон определяет договор аренды как соглашение, в соответствии с которым арендодатель предоставляет временное пользование имуществом, а арендатор выплачивает арендную плату. Он требует предоставления минимального набора информации: идентификация сторон, описание/адрес имущества, предполагаемое использование (жилое/коммерческое/другие разрешенные виды использования), сумма и способ оплаты, срок действия договора, адрес для уведомлений и т. д.

4) Залог и гарантии

Жилье: залог не должен превышать сумму, равную двум месячным арендным платежам.
Коммерческие/некоммерческие сделки: размер депозита согласовывается сторонами.

5) Корректировка цены

Корректировка арендной платы осуществляется по соглашению сторон. Если недвижимость является жилой и корректировка не была согласована, повышение не может превышать 10% от суммы арендной платы.

Цифры и контекст: почему этот закон стал «национальной проблемой»

Рынок жилья в значительной степени зависит от аренды.
В Доминиканской Республике значительная часть домохозяйств проживает в арендованном жилье. Например, согласно данным Национального статистического управления (ONE) за 2022 год, в экономической прессе указывалось, что 38,4% домохозяйств проживали в арендованном жилье (1 432 352 дома). Что касается расходов, то, согласно данным Национального обследования доходов и расходов домохозяйств Центрального банка за 2018 год (ENGIH), в городских районах 40% домов сдаются в аренду.

Дефицит жилья и структурное давление.
Организация MIVED сообщила, что страна сталкивается с дефицитом более 1,4 миллиона домов, и указала, что значительная часть из них соответствует качественному дефициту (дома с недостатками).

Что стремился модернизировать Закон 85-25?
Среди наиболее часто повторяющихся целей в юридических анализах и кратких обзорах: более четкие правила, большая формальность договоров, ограничения/критерии для задатков и корректировок, более четкое распределение расходов (брокерские/юридические издержки) и более определенная процессуальная база для разрешения конфликтов и выселений с исполнением по решению суда.

Шаги, требования и контрольный список для применения Закона 85-25 без импровизации

Краткий контрольный список (для дома и бизнеса)

Перед подписанием

В письменной форме укажите предполагаемое назначение объекта недвижимости (жилье / коммерческое использование / некоммерческая организация).
Он включает в себя минимальное содержание договора (стороны, имущество, арендная плата, способ оплаты, срок действия, уведомления).
Если будет совместный поручитель, укажите это (если применимо).

Депозит и доказательства

При выборе жилья убедитесь, что залог не превышает 2 месячных платежей.
Это обеспечивает отслеживаемость платежей (квитанций или согласованного механизма).

В течение действия контракта

Если потребуется корректировка, согласитесь на неё. Если же она не будет согласована в отношении жилья, помните о 10-процентном ограничении в этом случае.
Соблюдайте оговоренные правила использования; несанкционированные изменения могут послужить основанием для расторжения договора в соответствии с действующим законодательством.

В случае возникновения конфликта

Избегайте «обходных путей»: выселение должно осуществляться в соответствии с установленной законом процедурой и решением суда.
Документ: договор, квитанции, официальное сообщение, доказательства (особенно в случаях споров о внесении депозита или доставке).

Типичные случаи и примеры из Доминиканской Республики: как выглядит Закон 85-25 в реальной жизни

Случай 1: «Они потребовали от меня 3 задатка за квартиру» (жилье)

Согласно Закону 85-25, залог за жилье ограничен суммой, равной двум месячным арендным платежам. Если требуют большую сумму в качестве «залога», рекомендуется запросить подробную разбивку по каждому пункту (залог, аванс и другие условия договора), поскольку размер самого залога ограничен.

Пример 2: «Я разместил объявление о сдаче жилья в аренду в социальных сетях. Могут ли это иметь какие-либо последствия?»

El Inmobiliario уже пояснялось, что закон включает в себя концепцию публичного предложения: рекламируемая информация может порождать поддающиеся проверке ожидания и обязательства. Для агентов и собственников это побуждает их публиковать объявления с четкими условиями, соответствующими договору.

Пример 3: «Краткосрочная аренда жилья (Airbnb) и 90-дневный срок»

Закон исключает туристическую или рекреационную аренду, если срок аренды не превышает 90 дней. Практический вопрос заключается в том, как интерпретировать и регулировать рынок краткосрочной аренды, и газета El Inmobiliario рассматривает эту тему как «диалог» между инвестициями и регулированием.

Дело 4: «Необходимый ремонт: могут ли они повысить мне арендную плату из-за этого?»

В предыдущих публикациях El Inmobiliario поясняло, что данное правило устанавливает обязанности собственника по техническому обслуживанию и критерии, по которым арендатор должен освободить помещение для проведения ремонта, с приостановкой платежей на время ремонта, согласно цитируемой статье.

Часто задаваемые вопросы: Реальные вопросы о Законе 85-25 (с краткими ответами)

1) Распространяется ли Закон 85-25 на все виды сдаваемой в аренду недвижимости?

Нет. Это относится к жилью, торговле и некоммерческим организациям; исключаются, среди прочего, туристическая или рекреационная аренда на срок до 90 дней, сельские фермы, пансионаты/гостиницы, свободные зоны, находящиеся под его управлением, и арендованная государственная собственность.

2) Обязательно ли заключать договор в письменной форме?

В руководстве для руководителей и практическом анализе особое внимание уделяется формализации и минимальному содержанию договора (подробности о сторонах, имуществе, цели, сроке действия, оплате).

3) Каков размер залога, который можно запросить за жилье?

До 2 месяцев арендной платы.

4) Существует ли в торговле ограничение на размер депозитов?

В коммерческой (и некоммерческой) сфере размер депозита оговаривается между сторонами.

5) Является ли ежегодное повышение на 10% обязательным?

Не обязательно: корректировка зависит от соглашения. В жилищной сфере, если это прямо не оговорено, корректировка не может превышать 10%. Само СМИ уточнило, что это не является «автоматическим обязательством».

6) Запрещает ли закон краткосрочную аренду жилья?

Закон не запрещает их как таковые, но исключает из своего общего применения туристическую/рекреационную аренду на срок до 90 дней, что порождает практические дискуссии о толковании и соответствии нормативным требованиям.

7) Что произойдет, если возникнет конфликт по поводу возврата залога?

Закон предусматривает методы урегулирования споров в зависимости от типа имущества и компетентной юрисдикции (жилое или коммерческое), и крайне важно документально подтвердить передачу/получение и предоставить доказательства в случае удержания средств.