Автор: Мельчор Алькантара
Специально для El Inmobiliario
Дискуссия вокруг ипотечных ставок в Доминиканской Республике вышла за рамки отдельных секторов экономики и превратилась в макроэкономическую проблему. В условиях, когда ипотечные ставки колеблются от 14,0% до 17,5%, а ставки по банковским депозитам — около 6,6%, финансовая стабильность нарушается, продажи недвижимости резко падают, покупатели теряют возможность получить кредиты, а застройщики сталкиваются с задержками. Однако самое удивительное заключается в том, что одновременно банки рекламируют автопродажи со ставками всего в 7,75%, что почти вдвое меньше, чем они взимают по ипотеке. Может ли кто-нибудь это объяснить?
Другими словами, финансирование покупки автомобиля обходится дешевле, чем финансирование покупки дома, что в условиях любой серьезной экономики является тревожным сигналом. Хотя банки оправдывают высокие ипотечные ставки аргументом: «Мы не можем снизить ставки из-за операционных расходов», этот аргумент просто не выдерживает критики. Давайте посмотрим, почему:
- Процентная ставка, которую банки выплачивают вкладчикам, невысока.
Финансовые сертификаты, по которым начисляются проценты, составляют лишь часть их депозитов. - Расчетные счета, по которым не начисляются проценты или начисляются минимальные суммы, составляют огромную часть средств, используемых для кредитования. Это означает, что реальная стоимость этих средств практически равна нулю.
- Если рассчитать эффективную ставку по депозитам (включая сберегательные и текущие счета), то финансовые издержки банковской деятельности оказываются достаточно низкими, а это значит, что разрыв между тем, что банки платят вкладчикам, и тем, что они взимают при выдаче кредитов, исторически высок.
- Парадоксально, но в качестве залога на автомобили они могут предоставлять миллиарды песо по гораздо более низким ставкам, хотя такие кредиты более рискованны (высокий уровень невозврата, ускоренное обесценивание актива и быстрая потеря его стоимости, предоставленного в качестве залога).
Анализируя эти моменты, можно сделать один однозначный вывод: они могут снизить ипотечные ставки. Просто не хотят.
В развитых странах существует негласное, но основополагающее правило: ставки по ипотечным кредитам обычно на 30-40% ниже, чем по потребительским кредитам. Это легко понять, поскольку ипотечные кредиты предлагают действительно надежное обеспечение, имеют низкий исторический уровень невозврата и являются стабильными активами, способствующими устойчивому экономическому росту; в отличие от потребительских кредитов, которые более рискованны, несут более высокие убытки и финансируют активы, быстро теряющие свою стоимость. Эта логика отличает стабильные экономики от уязвимых. Но в Доминиканской Республике этот порядок обратный.
Почему в Доминиканской Республике логика перевернута с ног на голову?
1. Прибыль, которую потребительские кредиты приносят банкам, более высока.
Потребительские кредиты, кредиты по кредитным картам и потребительские займы в целом предлагают гибкие процентные ставки и более короткие сроки погашения, что увеличивает прибыль за счет расходов на оформление и комиссионных сборов, присущих этим сделкам. Все это обеспечивает высокую оборачиваемость средств, что выгодно банкам. Это продукты, которые приносят немедленную прибыль. Ипотека, с другой стороны, является долгосрочным и требует обязательств. Именно поэтому она не является приоритетом.
2. Нет никаких правил, требующих поддержания баланса
Ни Валютный совет, ни Центральный банк, ни Управление банковского надзора не устанавливают технический параметр для ограничения разрыва между процентными ставками по ипотечным и потребительским кредитам. Каждый банк устанавливает свою собственную процентную ставку, как если бы это был обычный коммерческий продукт, цена которого не влияет на макроэкономические показатели.
3. Отсутствие государственной политики, ориентированной на жилищные вопросы
Страны с более организованной экономикой и более глубоким пониманием социальных последствий низких процентных ставок на рынке жилья располагают сложными инструментами для обеспечения того, чтобы ипотечные ставки оставались в пределах диапазона экономического роста. Некоторые из этих мер включают в себя следующее:
- Программы дешевого финансирования
- Государственные гарантии,
- Нормативно-правовые ограничения на маржу по ипотечным кредитам
- Банки, специализирующиеся на жилищном кредитовании.
В Доминиканской Республике эти факторы отсутствуют.
4. Отсутствие субъекта, способного защитить этот ключевой экономический параметр
Ипотека является одним из важнейших инструментов экономического развития. Однако нам не хватает института, который бы гарантировал соответствие ипотечных ставок техническим стандартам развитых стран.
В результате: потребительское кредитование субсидируется рыночной логикой, в то время как ипотечное кредитование подвергается санкциям.
Кто несет ответственность за устранение этого искажения?
В Доминиканской Республике никто не отслеживает техническую разницу между потребительскими процентными ставками и ставками по ипотечным кредитам, а также между пассивными и активными процентными ставками — ключевыми параметрами, которые в развитых странах защищены следующими механизмами:
- центральные банки
- жилищная политика
- специализированные фонды
- макропруденциальные правила
Макроэкономические последствия
а) Снижение объемов продаж и бронирования недвижимости
Семьи теряют возможность претендовать на получение помощи.
б) Замедление темпов роста в строительном секторе
Меньше рабочих мест, меньше спроса на материалы.
в) Повышение арендной платы
Когда покупка недвижимости невозможна, арендная плата возрастает.
d) Отставание в накоплении семейных активов
Семьи попадают в ловушку циклов потребления, а не накопления.
e) Давление на доллар
Импортный кредит усугубляет проблему.
Все эти факторы оказывают влияние на экономику и рынок недвижимости, вызывая жестокий эффект домино:
- Всё меньше семей имеют право на покупку жилья.
- Темпы продаж новых проектов снижаются.
- Количество возвратов средств и пересмотров условий договоров растет.
- Это оказывает повышающее давление на цены на аренду, поскольку семьи, которые не могут позволить себе купить жилье, очевидно, будут вынуждены снимать его.
- Строительный сектор — один из крупнейших источников рабочих мест в стране — замедляется.
- Темпы роста национального ВВП резко падают.
Очень важно учитывать тот факт, что повышение ставки всего на один процентный пункт приводит к увеличению ежемесячной платы на 7–10% , чего достаточно, чтобы отсеять тысячи покупателей.
Техническое заключение
Доминиканская финансовая система поддерживает искусственно завышенные ставки по ипотечным кредитам без технического обоснования, что затрагивает:
- доступ к жилью
- стабильность обменного курса
- способность среднего класса к накоплению капитала
- рост строительного сектора
- общая экономическая динамика
- рост ВВП
Доминиканской Республике необходимо вернуть ипотечное кредитование к рациональному уровню — в идеале от 7% до 9%— как того требует зрелая и современная экономика. Банковский сектор имеет для этого возможности. Существующие правила регулирования способны стимулировать эти изменения. И стране это необходимо, чтобы средний класс мог продолжать иметь доступ к жилью, чтобы строительство оставалось активным, и чтобы экономика сохраняла прочную основу для роста. Пока этого не произойдет, мы будем оставаться в серьезном противоречии: в стране, где дешевле финансировать то, что теряет ценность, чем то, что создает богатство.
Ответственность за содержание данной статьи несет исключительно ее автор.
