Более 90% предложения жилья составляют квартиры на рынке, который становится все более однородным, сегментированным и ориентированным на средний и высокий уровень дохода
САНТО-ДОМИНГО. – Данные Реестра строительного снабжения (ROE 2025-2) подтверждают, что более 90% жилых единиц составляют квартиры. Эта тенденция не нова, но в данном исследовании она закрепилась и меняет подход к развитию города.
Жилье по-прежнему остается в центре внимания рынка недвижимости в столичном регионе, однако изменения, зафиксированные в отчете, указывают не на объемы строительства, а скорее на то, какой тип жилья преобладает в предложении.
Данные показывают, что квартиры составляют не просто большинство, а практически абсолютное большинство в рамках формального предложения жилья, вытесняя дома в результате структурных факторов, таких как ограниченность доступности городских земель, рост стоимости строительства и необходимость развития проектов с большей плотностью застройки.
В результате рынок смещается в сторону доминирующего формата многоквартирных комплексов, характеризующегося повышенной плотностью застройки без полного вертикального расширения. Хотя квартиры преобладают, высота зданий остается умеренной.
Большая часть жилья строится в одно- и двухэтажных зданиях, что указывает на то, что уплотнение застройки происходит скорее за счет землепользования, чем за счет вертикального роста.
Тенденция, уже прослеживающаяся в показателе ROE 2025-1, сохраняется и в новой методике измерения: больше единиц продукции на проект, но без существенного скачка в сторону интенсивной вертикализации.
Стандартизация и территория
Из-за недостатков в системе общественного транспорта парковка перестает быть дополнительным преимуществом и становится неотъемлемой частью объекта недвижимости.
Еще один важный показатель из прогноза рентабельности инвестиций на 2025-2022 годы заключается в том, что более 80% домов имеют парковочные места, что, помимо своей функциональности, определяет профиль потенциального клиента: покупателей, имеющих доступ к автомобилю, проекты, ориентированные на средний и выше среднего сегменты, в городе, который по-прежнему строится вокруг частного транспорта.
В отчете ROE 2025-2 географическое распределение предложения жилья также неравномерно: данные отражают сильную концентрацию в Национальном округе, на который приходится более 40% всего построенного жилья, и в восточной части Санто-Доминго, на которую приходится 34,1% работ, в то время как северная часть Санто-Доминго, несмотря на то, что это район с активным строительством, на момент проведения измерений сконцентрировано 16,1%.
Эти данные воспроизводят закономерность, наблюдавшуюся в предыдущих выпусках, когда центр концентрирует капитал, а периферия поглощает расширение, что усиливает сегментацию рынка не только по цене, но и по местоположению.
Хотя жилищное строительство по-прежнему остается основным направлением, стандарты предложения могут соответствовать критериям эффективности и прибыльности, но они также сокращают разнообразие вариантов, доступных на рынке.
В настоящее время предложение практически однородно, преобладают квартиры и проекты, включающие парковку, схожие по размеру и характеристикам, что говорит о более эффективном рынке с точки зрения застройщика, но с меньшим разнообразием вариантов для покупателей.
В макроэкономическом контексте повышения процентных ставок, ужесточения условий финансирования и роста стоимости материалов застройщики сосредотачиваются на продуктах с высокой оборачиваемостью или прибыльностью, снижая риски и отдавая предпочтение проверенным типам жилья, таким как квартиры.
В результате мы получаем город с увеличением количества жилья на один проект и рынок, все больше ориентированный на определенные сегменты, в основном на средний и выше среднего уровень дохода.
Квартира — это не просто доминирующий продукт. Это выражение рынка, который адаптируется к новым экономическим и урбанистическим условиям.
Это не просто конкретное изменение, а тенденция, которая уже присутствовала в плане ROE 2025-1 и сейчас укрепляется, определяя способ строительства и заселения Санто-Доминго.
Рекомендуемая литература:
- Строительная отрасль растет, но количество новых проектов сокращается; число новых проектов снизилось на 22%
- Согласно отчету ROE, строительные проекты, предназначенные для возведения одноквартирных домов, характеризуются самым высоким уровнем остановок работ
