BBC News Mundo
Цель китайского правительства, похоже, состоит в том, чтобы сдуть пузырь на рынке жилья, не лопнув его. И одной из первых жертв этого нового подхода Пекина стал второй по величине застройщик страны по объему продаж жилья.
Гигантская компания Evergrande переживает трудные времена, которые поставили ее на грань банкротства. Компания обременена огромным долгом в размере приблизительно 300 миллиардов долларов США.
Акции компании упали на 80% с начала года, что совпало с ужесточением регулирования, предложенным китайскими властями в прошлом году.
Летом 2020 года Пекин ввел правило для крупнейших застройщиков, требующее от них поддерживать уровень задолженности ниже определенных показателей или «трех красных линий», то есть ниже уровня ликвидности, активов или долга компаний.
«Дома предназначены для жизни, а не для спекуляций», — заявил президент Китая Си Цзиньпин в 2017 году.
Что касается Evergrande, то власти дали понять, что полной финансовой помощи не будет; то есть, они позволят компании обанкротиться, если она не сможет найти средства для погашения долгов перед кредиторами путем продажи активов или частей бизнеса.
Однако многие аналитики считают, что государство, скорее всего, национализирует более 1,5 миллиона домов, которые Evergrande строит в Китае, чтобы предотвратить страдания семей в случае банкротства конгломерата.
Китайский рынок недвижимости поистине нетипичен
В среднем 90% граждан владеют собственным жильем: почти 87% в городах и около 96% в сельской местности, согласно исследованию жилищного сектора Китая, проведенному Университетом Олбани, США.
Это один из самых высоких показателей в мире.
Для сравнения, в Соединенных Штатах только 65,3% граждан владеют собственным жильем, а в Германии этот показатель составляет 51,1%.
Как пояснил BBC Mundo Диего Фернандес Элисес, генеральный директор по инвестициям в A&G, «главная цель китайского правительства — всеобщее процветание, и тот факт, что так много граждан владеют собственным жильем, делает этот сектор недопустимым ни при каких обстоятельствах».
«Всеобщее процветание», о котором говорит Фернандес, — это лозунг последней кампании, проводимой президентом Китая, с помощью которой он пытается «сократить огромный разрыв в уровне благосостояния, угрожающий экономическому подъему страны и легитимности правительства Коммунистической партии», сообщает Reuters.
«Согласно последним статистическим данным китайского правительства, на строительную отрасль по-прежнему приходится около 30% от общего числа занятых, и поэтому ее нельзя игнорировать», — говорит Ив Бонзон, руководитель швейцарского частного банка Julius Baer.
В экономической терминологии это называется "слишком большой, чтобы обанкротиться", или, по крайней мере, чтобы обанкротиться полностью.
За таким высоким процентом собственников стоят факторы, которые на протяжении десятилетий подпитывали расширение сектора, характеризующееся городами-призраками, заброшенной инфраструктурой и хаотичной моделью строительства с непомерными ценами.
В 2020 году страна вступила в так называемую «эру 10 000 юаней (1318 евро, 1548 долларов США)», имея в виду тот факт, что средняя цена за квадратный метр оставалась выше этой суммы в течение нескольких месяцев подряд, поясняет агентство EFE в своем недавнем анализе.
"Китайская мечта"
Одним из важных факторов, способствовавших формированию этого «пузыря», является культурный аспект.
«Богатство китайских домохозяйств основано на кирпичах, цементе и спекулятивном азарте. Но с культурной точки зрения существует не только стремление к владению недвижимостью, но и неписаное социальное требование, согласно которому, например, при заключении брака необходимо владеть недвижимостью», — объясняет Сэм Лекорну, генеральный директор и соучредитель Stonehorn Global Partners.
«Немногие китайцы рассматривают аренду как свой первый вариант. Владение недвижимостью в Китае по определению равносильно американской мечте», — добавляет он.
Чуть более 20 лет назад китайского сектора недвижимости не существовало
«На протяжении большей части второй половины XX века Китай представлял собой общество, где значительная часть жилья сдавалось в аренду, а частная собственность составляла менее 30%. Жилье рассматривалось как социальное благо, предоставляемое социалистическим правительством за счет крупных субсидий», — говорит Юцинь Хуан, профессор кафедры географии и планирования Университета Олбани (США), в своем исследовании.
«Однако в 1990-х годах Китай начал реформы по приватизации и коммерциализации своей жилищной системы в рамках перехода к рыночной экономике», — добавляет он, имея в виду процесс открытости, который привел к взрывному экономическому росту страны, особенно после ее вступления во Всемирную торговую организацию в 2001 году.
Надежная инвестиция
Еще одним фактором, способствовавшим покупке жилья на протяжении многих лет, были жесткие ограничения на иностранные инвестиции.
В итоге китайским гражданам остался доступен только внутренний рынок.
«Если мы посмотрим на существующие в Китае ограничения на движение капитала и на активы, в которые разрешены инвестиции, то увидим, что недвижимость пользуется наибольшей популярностью. И многие китайцы владеют более чем одной недвижимостью. У них может быть второй или третий дом», — сказал Лекорну в интервью BBC Mundo.
«Часто этот рынок отличается от любого другого в мире тем, что покупатели, как правило, «вносят первоначальный взнос, эквивалентный 50% от стоимости дома, или даже покупают напрямую за наличные», — говорит основатель Stonehorn Global Partners.
Поэтому использование банковских кредитов не столь интенсивно, как в других крупных экономиках.
«В отличие от того, что произошло в Соединенных Штатах во время так называемого ипотечного, китайцы не скупают жилье массово за счет заемных средств».
Так как же им это удаётся?
«Папин банк»
В частности, для сыновей это ложится на плечи «папиного банка», поддерживаемого брачным рынком.
Согласно последним официальным данным, из-за политики «одна семья — один ребенок» в Китае примерно на 30 миллионов больше мужчин, чем женщин, ищут себе партнера.
Китайские родители знают, что у их детей, имеющих собственное жилье, увеличиваются шансы вступить в брак.
«Как правило, дом предоставляет муж», — объяснила в 2017 году в интервью BBC заместитель директора Китайского института SOAS Цзеюй Лю, когда стало известно, что 70% миллениалов (в возрасте от 19 до 36 лет) владеют собственным домом.
Очень экономичный
«Поскольку заработная плата молодых людей очень низкая, от семьи мужа ожидается, что она возьмет на себя ответственность за покупку дома на имя сына или за внесение первоначального взноса. Многие любовные истории заканчиваются неудачей, если мужчины не могут обеспечить семью жильем», — добавила она.
Ситуацию усугубляет и тот факт, что пожилые члены семьи часто переезжают к своим детям в преклонном возрасте.
Поэтому многие рассматривают вложение средств в имя своего сына или дочери как вложение в будущее всей семьи.
«Семейный банк» также является первым источником средств для тех, кто ищет второй дом, поскольку обращение к родителям, бабушкам и дедушкам или даже родственникам со стороны супруга не является чем-то необычным в очень бережливой китайской культуре.
Дело Эвергранде
Под влиянием всех этих факторов в последние десятилетия индустрия недвижимости росла с огромной прибылью, которая в некоторых секторах вышла из-под контроля.
В конце 1990-х годов сектор недвижимости азиатского гиганта начал перегреваться, когда тогдашние регулирующие органы предоставили полную свободу действий застройщикам, стремящимся воспользоваться «кирпичным бумом» в Китае.
Такие компании, как Evergrande, начали расширяться в пищевую, энергетическую и даже развлекательную отрасли, приобретя футбольную команду, а также расширили свои цели, включив в них развитие недвижимости за рубежом.
Расширение производства было достигнуто за счет банковских кредитов или финансирования за счет первоначальных взносов покупателей жилья в Китае.
В этом росте ключевую роль сыграли как местные органы власти, так и центральное правительство.
«Помимо приватизации существующего государственного жилья и прекращения предоставления субсидированного арендного жилья, правительство активно поощряет развитие частного жилья и частной собственности», — заявляет профессор Хуан в своем докладе.
Любая компания или организация, желающая реализовать проект, будь то жилищный, промышленный или коммерческий, должна получить право пользования этой землей.
Однако это право пользования имеет ограниченный срок действия; в случае жилых комплексов он составляет 70 лет, после чего государство может продлить или отозвать указанное право пользования.
Вот почему застройщики обычно не покупают земельные участки и не оставляют их незастроенными на годы, пока их стоимость растет, как это делают в других странах.
«Правительство, как правило, продает землю [для ее использования] выборочно и в этом процессе получает деньги от продажи земли, что является важным источником государственных доходов», — продолжает Лекорну.
Помимо того, что в Китае в секторе недвижимости занято миллионы людей, справедливо отметить, что власти на разных уровнях были заинтересованы в дальнейшем функционировании этой модели, добавляет эксперт.
Роль банков
Для понимания причин возникновения «пузыря» и возможного эффекта домино, вызванного кризисом Evergrande, роль банков, также контролируемых государством, имеет основополагающее значение.
«Китайские банки, страховые компании и фонды в последние годы предоставляли значительное финансирование, и высокая доля китайских банков в секторе недвижимости является одним из наиболее существенных рисков, стоящих перед китайской финансовой системой», — говорит Эйко Сиверт, директор рейтингового агентства Scope Ratings.
Компания снизила свои прогнозы роста в Китае до 8,6% на 2021 год с 9,3% из-за «слабости китайского сектора недвижимости, которая уже замедлила национальную экономическую активность в этом году», — добавляет она.
Именно поэтому аналитики сходятся во мнении, что потенциальные социальные волнения, вызванные более чем миллионом недостроенных домов, принадлежащих компании Evergrande, представляют собой более серьезную проблему, чем сам долг.
«Крупнейшая в мире политическая партия также является крупнейшим собственником недвижимости в Китае. Она крайне заинтересована во вмешательстве и использовании всех своих возможностей для предотвращения дальнейших беспорядков», — заявляет Лекорню, имея в виду ближайшую цель Пекина: обеспечить, чтобы граждане не страдали и продолжали верить в «китайскую мечту».
Фото на обложке: Getty Images.
