Джоан Фелиз Валойс
Специально для El Inmobiliario
Строительный сектор в Доминиканской Республике в последние десятилетия демонстрирует устойчивый рост, обусловленный спросом на жилье, развитием туризма и увеличением иностранных инвестиций в недвижимость. Однако этот рост сопровождается экономическими и финансовыми трудностями, особенно в отношении волатильности цен на строительные материалы.
Одним из механизмов, которые строительные компании внедрили для снижения этих рисков, является пункт об индексации в договорах купли-продажи недвижимости. Хотя эта практика призвана гарантировать жизнеспособность проектов, ее неправильное или непрозрачное применение может вызвать недоверие у покупателей, подорвать доверие к застройщикам и в конечном итоге повлиять на рынок недвижимости.
Сектор, находящийся в постоянном развитии и подверженный инфляционному давлению
Доминиканская Республика в последние годы демонстрирует устойчивый экономический рост: по данным Центрального банка, в 2023 году ВВП страны вырос на 4,9%. Ключевую роль играет, в частности, строительный сектор, на долю которого приходится около 10% ВВП и который создает тысячи прямых и косвенных рабочих мест.
Однако этот рост не обошелся без трудностей. Глобальная инфляция, рост стоимости доставки и сбои в цепочках поставок привели к значительному увеличению цен на строительные материалы. По данным Национального статистического управления (НСО), индекс прямых затрат на жилищное строительство (DHCCI) показал совокупный рост на 28,7% в период с 2020 по 2023 год.
К числу наиболее пострадавших материалов относятся:
Цемент: рост на 35% за последние три года.
Сталь: рост более чем на 50% в период с 2021 по 2023 год.
Древесина и изделия из древесины: рост цен, превышающий 40%, обусловлен дефицитом и спекуляциями.
Алюминий и стекло: пострадали от глобального энергетического кризиса, показав рост более чем на 30%.
В этой ситуации строительные компании прибегли к использованию положений об индексации в качестве стратегии защиты от неожиданного повышения цен.
Что такое индексационная оговорка и как она работает в Доминиканской Республике?
Пункт об индексации — это договорное положение, позволяющее корректировать окончательную цену объекта недвижимости в зависимости от роста стоимости строительных материалов. Теоретически, его применение направлено на предотвращение убытков строительной компании, вызванных непредсказуемым ростом цен на ключевые ресурсы.
В Доминиканской Республике подобные пункты стали обычным явлением в проектах предварительной продажи недвижимости, особенно в жилых высотных зданиях, туристических проектах и растущих городских районах. Однако их реализация не всегда полностью прозрачна, что вызывает споры среди покупателей и участников рынка.
Риски неправильного применения
Хотя индексация может быть законным механизмом корректировки, ее неправильное использование может подорвать доверие к рынку. К основным рискам относятся:
1. Недостаточная ясность в договорах: Зачастую пункты договора изложены недостаточно точно, что оставляет место для субъективных интерпретаций и неожиданностей для покупателя.
2. Отсутствие привязки к надежным индексам: В некоторых случаях индексация основывается на внутренних критериях строительной компании, а не на официальных показателях, таких как Индекс стоимости строительства (ICDV) или Индекс потребительских цен (CPI).
3. Непропорциональное повышение цен: Без установленных ограничений индексация может привести к чрезмерному росту цен, в результате чего жилье становится намного дороже, чем ожидалось.
4. Потеря доверия: Если покупатели сочтут, что этот пункт используется для оправдания произвольного повышения цен, это может негативно сказаться на репутации застройщика и снизить интерес к будущим проектам.
Передовые методы обеспечения справедливого и прозрачного правоприменения
Для того чтобы положения об индексации воспринимались как законный механизм, а не как злоупотребление, строительные компании должны придерживаться подхода, основанного на прозрачности и справедливости. Вот некоторые ключевые рекомендации:
Четкое объяснение с первого контакта: индексация не должна быть неожиданностью. Покупатель должен быть проинформирован уже на первой встрече, и ему должен быть подробно объяснен принцип работы.
Сопоставление с надежными показателями: рекомендуется основывать корректировки на данных Центрального банка, Национального статистического управления или ассоциаций строительного сектора.
