Согласно данным издания The Latin Investor, в этом году уровень заполняемости жилых объектов составляет более 85% .
Высокая прибыльность, низкий уровень вакантных площадей и новое предложение, преимущественно состоящее из квартир, формируют рынок недвижимости, который не только растет, но и реорганизуется, чтобы сохранить арендный сегмент в качестве своей основной деятельности
САНТО-ДОМИНГО. – Высокая доходность от аренды, превышающая 8% по данным Global Property Guide, совпадает с уровнем вакантных квартир всего один-два месяца в году в городских районах, сообщает The Latin Investor, на рынке с растущим преобладанием квартир в новостройках и неуклонно растущим спросом на жилье.
Сочетание роста арендной платы, повышения цен на жилье и стабильной заполняемости, отнюдь не являющееся временным явлением, свидетельствует о том, что рынок недвижимости Доминиканской Республики формируется вокруг арендного рынка.
Согласно последним данным Global Property Guide, средняя валовая доходность от аренды в стране составляет от 7% до 9% , при этом Санто-Доминго лидирует с показателем, близким к 9%. Эта международная аналитическая компания, специализирующаяся на рынке недвижимости и имеющая европейский головной офис, собирает и сравнивает данные о ценах, доходности от аренды, налогах и инвестиционных условиях в десятках стран.
Между тем, цены на аренду жилья сохраняют тенденцию к росту в годовом исчислении, увеличиваясь почти на 3%, согласно индексу арендной платы Центрального банка Доминиканской Республики (BCRD), включенному в индекс потребительских цен.
В обычных условиях устойчивый рост цен в сочетании с высокой доходностью, как правило, привлекал бы новое предложение и приводил бы к росту безработицы. Однако в Доминиканской Республике происходит обратное: заполняемость остается высокой.
Согласно данным The Latin Investor, частной платформы, анализирующей инвестиционные возможности в Латинской Америке и собирающей данные и тенденции в секторе недвижимости, жилая недвижимость в городах остается незанятой в среднем от одного до полутора месяцев в году, что означает уровень заполняемости выше 85%.
Эта стабильность во многом обусловлена самой структурой рынка.
Страна квартир
Жилищный фонд заметно сместился в сторону многоэтажной застройки. По оценкам вышеупомянутой платформы, доля квартир в общем объеме жилого фонда составляет около 70% , по сравнению с гораздо меньшей долей частных домов. Кроме того, от 30% до 40% доступного жилья составляют недавно построенные объекты , что подчеркивает важность этого типа застройки.
Хотя, согласно последней переписи Национального статистического управления, жилищный фонд Доминиканской Республики по-прежнему в основном состоит из домов (2,4 миллиона против 681 000 квартир), последние тенденции указывают на другое направление.
Согласно данным Реестра строительных материалов ONE, большинство новых строящихся объектов — это квартиры, а в некоторых сегментах, таких как дома с парковочными местами, зарегистрировано более 20 000 квартир по сравнению с менее чем 1000 домами.
Данная тенденция обусловлена несколькими факторами, действующими одновременно: ограниченностью земельных участков в городских районах, стоимостью строительства, изменениями спроса и, прежде всего, растущим влиянием инвесторов, как местных, так и иностранных, которые отдают приоритет объектам с потенциалом сдачи в аренду.
В этом контексте квартира перестает быть просто жильем и становится финансовым активом. Динамика заполняемости усиливает эту трансформацию. По оценкам The Latin Investor, уровень вакантных квартир в городских районах составляет от одного до полутора месяцев в год, что подразумевает уровень заполняемости, превышающий 85%.
Хотя это и не официальный показатель, он соответствует наблюдаемому поведению цен и рентабельности: рынок, где свободные объекты недвижимости, как правило, размещаются относительно быстро, особенно в районах, расположенных вблизи центров занятости, предприятий сферы услуг и транспортных узлов.
Требование, которое не приводит к результату
Динамичность рынка аренды также объясняется структурным давлением спроса. По оценкам Министерства жилищного строительства, жилищного хозяйства и зданий (Mivhed), страна сталкивается с дефицитом жилья в размере от 1,4 до 2,1 миллиона домов, в то время как урбанизация продолжает концентрировать население в Большом Санто-Доминго и других городских центрах.
Сочетание дефицита, внутренней миграции и формирования новых домохозяйств поддерживает стабильный спрос, что сокращает периоды простоя и позволяет ценам продолжать расти.
Местоположение также играет решающую роль. В объектах недвижимости, расположенных рядом с центрами занятости, университетами и предприятиями первой необходимости, наблюдается более короткий период вакантности, что способствует консолидации микрорынков с высокой заполняемостью в пределах города.
Рынок, созданный для заботы о
В результате возникает самоподдерживающаяся система: высокая прибыльность стимулирует инвестиции в новые квартиры; предложение ориентировано на более востребованные форматы, а спрос, поддерживаемый структурными факторами, поглощает значительную часть этой продукции.
Таким образом, низкий уровень вакантных площадей — это не аномалия в рамках бума на рынке недвижимости, а одно из условий его функционирования.
Это явление также переосмысливает логику городского развития. Вместо того чтобы реагировать исключительно на потребности в жилье, все большая часть предложения, похоже, ориентирована на получение арендного дохода на рынке, который все больше подвержен влиянию инвестиционных критериев.
Между возможностями и давлением
Эта модель имеет последствия, выходящие за рамки строительного сектора, поскольку, с одной стороны, она укрепляет позиции Доминиканской Республики как привлекательного места для инвестиций в недвижимость, обеспечивая доходность выше, чем на таких рынках, как Мексика и Бразилия, а с другой стороны, поднимает вопросы доступности жилья в условиях, когда предложение все больше ориентируется на прибыльность.
Согласно данным Global Property Guide, валовая доходность от аренды в Доминиканской Республике составляет от 7% до 9%, что ставит её выше таких рынков, как Мексика и Бразилия, где доходность обычно колеблется от 5% до 7%.
Именно здесь кроется привлекательность инвестиций в недвижимость, ориентированную на сдачу в аренду, и именно здесь возникают противоречия по поводу доступности жилья.
В поисках этого баланса рынок недвижимости Доминиканской Республики движется к фазе, в которой вертикальное расширение и высокая заполняемость перестают быть параллельными тенденциями и становятся частью одной и той же логики функционирования.
Рекомендуемая литература:
