После 70 лет действия устаревшего закона Доминиканская Республика наконец-то приняла новый закон об аренде жилья. Но действительно ли это то существенное улучшение, которое нам было необходимо?
Как юрист по вопросам недвижимости и секретарь совета директоров Ассоциации агентов и компаний по недвижимости (AEI), я имею честь и благодарность за то, что вместе с нашим президентом Альберто Богаертом и всей его командой внес свой вклад в продвижение этого закона. Теперь, когда он находится на рассмотрении исполнительной власти для принятия, настало время провести честный и технический анализ.
Вопрос, который задают все, прост: действительно ли это тот прогресс, который нам был нужен?
Неоспоримые достижения
Будем честны: этот закон представляет собой значительный шаг вперед после семи десятилетий действия устаревших правил, которые не отражали современную реальность рынка недвижимости Доминиканской Республики.
Положительные стороны очевидны. Объединение нормативных актов было крайне необходимо. Ранее у нас были разрозненные положения, которые создавали путаницу и юридические лазейки. Теперь у нас есть всеобъемлющая система, регулирующая договоры аренды жилья, коммерческих и некоммерческих организаций в одном документе.
Регулирование залоговых депозитов также является позитивным шагом (хотя требует дальнейшего уточнения). Сенат разумно сократил трехмесячный лимит (предложенный Палатой представителей) до двух месяцев для жилищных кредитов, достигнув более разумного баланса (хотя это также требует дальнейшего уточнения). Гибкие банковские варианты для депозитов и возможность использования страховых полисов в качестве залога являются нововведениями, которые модернизируют отраслевую практику.
Проблемы, которые мы не можем игнорировать
Однако, как юрист, специализирующийся на праве в сфере недвижимости, я должен указать на проблемные аспекты, которые могут создать больше сложностей, чем решений.
Наиболее серьезной проблемой является нарушение статьи 1593 Гражданского кодекса. Новый закон предусматривает, что судебные издержки будут поровну разделены между арендодателем и арендатором. Это прямо противоречит нашему Гражданскому кодексу, который четко устанавливает принцип, согласно которому издержки несет сторона, имеющая основной интерес в сделке. Это произвольное изменение основополагающего правового принципа вызывает у меня глубокую озабоченность.
Правило «кто нанимает, тот и платит» в отношении комиссионных, хотя и кажется логичным, может иметь непредвиденные последствия. Как отрасль, мы опасаемся, что это может создать неблагоприятный прецедент, который распространится на сделки купли-продажи и негативно повлияет на законопроект, регулирующий услуги в сфере недвижимости, который в настоящее время находится на рассмотрении Конгресса.
Реальное влияние на агентов по недвижимости
Именно здесь закон напрямую затрагивает нашу профессию, и последствия гораздо сложнее, чем кажется на первый взгляд.
Новая реальность будет следующей: когда потенциальный клиент обращается к нам за услугами по поиску арендного жилья, если у нас нет нужной недвижимости в наличии или в списке объявлений, мы обязаны сообщить ему, что он будет нести ответственность за оплату наших профессиональных услуг. Одновременно с этим агент, у которого есть эта недвижимость, будет получать свою комиссию от собственника, как это принято в настоящее время.
Но вот в чем настоящая проблема: как насчет сотрудничества между коллегами? Когда один агент звонит другому, потому что у него есть клиент, заинтересованный в его недвижимости, агент, направивший клиента, может заявить, что, согласно новому закону, «кто нанимает, тот и платит», и поэтому они не будут делить комиссию.
Это может привести к фрагментации профессионального сотрудничества, которое всегда было сильной стороной нашего сектора.
Пробелы, вызывающие беспокойство
Закон не проводит четкого различия между залогом и предоплатой за аренду. Это препятствует внедрению схемы «2+1» (залог за два месяца плюс предоплата за один месяц), которая является стандартной на рынке. Мы надеемся, что в нормативных актах будет уточнено, что двухмесячный лимит не включает арендную плату за первый месяц, которая традиционно оплачивается авансом.
Также следует отметить, что закон полностью исключает начисление процентов на залог. Предыдущий закон № 4314 признавал эти права арендаторов. Является ли это шагом назад?
Сможем ли мы адаптироваться к переменам?
Как профессионалы, мы должны быть честны: адаптация неизбежна и необходима. Вопрос не в том, адаптируемся ли мы, а в том, как быстро и эффективно мы это сделаем.
Ключевым моментом станет просвещение клиентов. Нам необходимо четко объяснять новые правила с самого первого контакта. Агенты, которые лучше всего донесут ценность своих услуг и обоснуют свои гонорары, добьются успеха в этой новой среде.
Нам также потребуется переосмыслить сотрудничество между коллегами. Возможно, нам нужно разработать новые модели совместной работы, которые будут функционировать в рамках новых правил, или найти творческие способы сохранить профессиональное сотрудничество, которое принесло нам столько пользы.
Мой юридический вердикт
После тщательного анализа этих правил я пришел к неоднозначному выводу: мы сделали необходимый, но неполный шаг вперед.
Модернизация была неотложной и желанной. Семьдесят лет существования устаревшего закона создали слишком много правовой неопределенности. В этом смысле данный закон, безусловно, является шагом вперед в обеспечении правовой определенности в отношении недвижимости.
Однако мы не можем игнорировать правовые противоречия и потенциальные непредвиденные последствия. Нарушение статьи 1593 Гражданского кодекса — это не второстепенный вопрос. Фундаментальные правовые принципы не должны изменяться без веских оснований и всестороннего обсуждения.
Это прогресс? Да. Это идеально? Определенно нет.
Дальнейший путь
У нашей отрасли есть два варианта: сопротивляться переменам или адаптироваться разумно. Я голосую за разумную адаптацию.
Это означает просвещение наших клиентов, корректировку наших бизнес-моделей и совместную работу для максимизации преимуществ новых правил при минимизации их проблемных аспектов.
Это также означает сохранение активного участия в процессе регулирования и внесение необходимых корректировок для будущих изменений.
Потому что в конечном счете, несовершенный закон, который можно улучшить, лучше, чем еще 70 лет с устаревшим законом.
Доминиканскому рынку недвижимости была необходима эта модернизация. Теперь наша задача, как профессионалов, — сделать так, чтобы это принесло пользу всем: собственникам, арендаторам и агентам по недвижимости.
Вопрос уже не в том, идеален ли закон. Вопрос в том: готовы ли мы заставить его работать?
Что вы думаете об этих изменениях? Как, по-вашему, нам следует адаптироваться как отрасли? Дискуссия только начинается, и нам нужны голоса всех, чтобы проложить наилучший путь вперед.
Ответственность за содержание данной статьи несет исключительно ее автор.
