САНТО-ДОМИНГО – Анализируя последние тенденции на рынке недвижимости Доминиканской Республики, можно отметить, что аренда стала одним из наиболее чувствительных аспектов сектора. Рост туризма, давление на городское жилье и сохраняющийся интерес со стороны местных и иностранных инвесторов привели к увеличению спроса на жилую и коммерческую недвижимость, особенно в стратегически важных районах страны.
Эта ситуация, характеризующаяся все более динамичным рынком, побудила государство Доминиканская Республика обновить правовую базу, регулирующую договоры аренды. Так появился Закон 85-25 о договорах аренды недвижимости, который направлен на формализацию исторически неформальных отношений и определяет правила того, как и когда может быть скорректирована цена арендной платы.
10% в качестве дополнительного лимита
Один из ключевых моментов Закона 85-25 заключается в том, что повышение арендной платы не может быть оставлено на усмотрение арендодателя, если в договоре не указано, как именно будут производиться корректировки. В таких случаях закон устанавливает верхний предел в 10% от текущей арендной платы— мера, разработанная законодателем для предотвращения произвольного или неправомерного повышения арендной платы при продлении договора.
Данная корректировка может быть применена только при продлении контракта, но никогда в течение срока его действия. В течение всего срока действия соглашения согласованная цена должна сохраняться, что обеспечивает большую предсказуемость для обеих сторон.
На практике арендная плата в размере 30 000 доминиканских песо может увеличиться только до 33 000 доминиканских песо, если в договоре не предусмотрен другой механизм повышения арендной платы.
Когда в контракте определены повышения
Закон также признает автономию воли сторон. Это означает, что арендодатели и арендаторы могут договариваться о различных условиях в рамках договора, даже о процентах, превышающих 10%, при условии, что они четко зафиксированы в письменной форме.
Вместо установления единого процентного соотношения, правила поощряют составление точных контрактов, которые предусматривают порядок внесения изменений и позволяют минимизировать конфликтные ситуации.
Основные отличия от коммерческой аренды
Один из аспектов, часто вызывающих путаницу, заключается в том, что это дополнительное ограничение применяется в основном к жилью. В коммерческих договорах, если повышение цен не оговорено, закон не устанавливает автоматического потолка, что позволяет вести более широкие переговоры по контракту и может привести к различным интерпретациям данной статьи.
Рынок, испытывающий давление со стороны спроса на жилье
Дискуссия о повышении арендной платы неразрывно связана с экономическим контекстом. Динамизм туризма, расширение городов и развитие новых центров недвижимости усилили давление на предложение жилья, что привело к необходимости корректировки цен.
Этот сценарий подтверждает необходимость четких правил, обеспечивающих стабильность без ущерба для прибыльности рынка.
Что нужно знать арендодателям и арендаторам в 2026 году
Для собственников закон означает более тщательное планирование: составление хорошо структурированных договоров, определение механизмов корректировки с самого начала и понимание того, что если они не будут оговорены, будет задействован установленный законом лимит в 10%.
Для арендаторов понимание того, что этот процент применяется только в том случае, если в договоре об этом ничего не сказано, и что он применяется при продлении договора, становится ключевым ориентиром для прогнозирования изменений арендной платы и проверки соблюдения согласованных условий.
Суммируя
Закон 85-25 об аренде недвижимости устанавливает конкретные критерии для повышения арендной платы в Доминиканской Республике:
• Если в договоре отсутствует пункт о корректировке, повышение не может превышать 10%, поскольку это служит дополнительным ограничением.
• Повышение может быть применено только при продлении договора, но никогда в течение его срока действия.
• Произвольные повышения не допускаются, если ранее не был согласован механизм.
• Если в договоре предусмотрены корректировки, даже превышающие 10%, преимущественную силу имеет соглашение между сторонами.
• Нормативные акты способствуют заключению четких договоров во избежание будущих споров.
• В коммерческихзакон не устанавливает автоматического ограничения, если повышение не предусмотрено.
Помимо правовых аспектов, Закон 85-25 вносит существенные изменения в структуру договоров аренды. Корректировка арендной платы больше не основана на неформальных практиках, а интегрирована в систему, где договорные положения играют ведущую роль на расширяющемся рынке недвижимости.
Рекомендуемая литература:
