Наиболее существенное изменение заключается в самой природе бизнеса: туризм смещает акцент с заполняемости отелей на все большее функционирование в качестве рынка недвижимости.
САНТО-ДОМИНГО. – Объявленные Министерством туризма на международных мероприятиях, таких как FITUR 2026, обязательства по инвестициям в туризм на сумму более 13 миллиардов долларов США демонстрируют масштабы цикла развития этого сектора.
В этом контексте следует учитывать проекты развития на сумму более 4 миллиардов долларов США, представленные компанией Asonahores в рамках DATE 2026, которые окажут непосредственное влияние на расширение туристического и жилищного сектора страны.
За общей цифрой скрывается сеть застройщиков, международных сетей и финансовых учреждений, которая действует по иной логике, выходящей за рамки простого строительства номеров: они структурируют территории, где отели, виллы и частные резиденции сосуществуют в рамках одной инвестиционной схемы.
Этот сдвиг происходит в контексте страны, в которой, согласно данным Asonahores и отраслевым отчетам, насчитывается более 90 000 гостиничных номеров и более 1000 других объектов размещения, помимо тысяч жилых единиц, связанных с туризмом, которые не всегда учитываются в традиционном реестре.
Несмотря на сохраняющуюся тенденцию к росту числа туристов (по данным Центрального банка, в 2025 году их число превысит 10 миллионов), заполняемость отелей снизилась примерно до 75%, согласно данным Национального статистического управления и анализу сектора.
В этом сценарии продажа объектов недвижимости выступает в качестве механизма обеспечения прибыли на ранних этапах проекта.
Изменение модели
Появление вилл, туристических апартаментов и резиденций, связанных с гостиничными брендами, которые сочетают владение недвижимостью с гостиничными услугами, вводит гибридную модель, где доход зависит не только от заполняемости, но и от продажи объектов.
Концепция «брендированных жилых комплексов» не всегда упоминается в общественном обсуждении на местном уровне, но она лежит в основе этой трансформации.
В Доминиканской Республике эта модель начала укрепляться и становиться одним из наиболее динамичных сегментов рынка недвижимости для туристов, о чем сообщают специализированные СМИ, такие как El Inmobiliario. В отличие от традиционной схемы, основанной на заполняемости и обороте гостей, эти структуры позволяют застройщикам получать прибыль от продажи активов, сохраняя при этом операционные потоки, связанные с туризмом.
Эта модель не ограничивается сверхроскошными проектами. Одновременно появились проекты, ориентированные на индивидуальных инвесторов, которые приобретают объекты для сдачи в аренду туристам в рамках схем, управляемых частными операторами.
Такие компании, как Noval Properties и Cruise On Land, развили этот сегмент, расширив охват туризма в сфере недвижимости за пределы брендированных резиденций.
К этому добавляется приток иностранного капитала в масштабные проекты урбанизации, такие как те, которые продвигает компания Inmobiliaria Huacachina, что отражает расширение модели на новые районы территории.
Плайя-Гранде: последний случай
Проект Playa Grande Golf & Ocean Club, инициатором которого выступил бейсболист Алекс Родригес в городе Плайя-Гранде, провинция Рио-Сан-Хуан, представляет собой инвестиции в размере 1 миллиарда долларов США и, согласно информации, опубликованной Министерством туризма, объединяет отель, виллы и роскошные апартаменты в одном комплексе. Это самый яркий и недавний пример подобных изменений.
По словам Митура, план включает в себя «как гостиничные номера, так и номера в жилых комплексах», объединяя оба компонента в рамках одной модели, и предусматривает более 500 номеров, включая частные резиденции и гостиничные номера, согласно данным, опубликованным в официальном объявлении о проекте.
Согласно информации, опубликованной в самом официальном заявлении, проект также включает в себя дополнительную инфраструктуру, такую как частный аэропорт, предназначенный для облегчения доступа для состоятельных клиентов.
Строительство и эксплуатация терминала, ориентированного на бизнес-авиацию, предположительно потребует инвестиций в размере около 40 миллионов долларов США, а его возведение и эксплуатация будут осуществляться частным сектором под контролем и с разрешения государства.
Комплекс построен вокруг Amanera, управляемого международным брендом Aman, который воплощает один из центральных элементов новой модели: партнерство между девелоперскими компаниями и мировыми брендами класса люкс.
В результате, помимо высококлассного туристического направления, формируется эксклюзивный портфель активов, включающий объекты недвижимости, которые можно продавать, использовать по назначению или интегрировать в схемы управляемой аренды.
Помимо своих масштабов, гольф-клуб Playa Grande Golf & Ocean Club иллюстрирует тенденцию развития туризма, который все чаще используется в качестве платформы для развития недвижимости.
Кто покупает: инвестор-турист
Изменение структуры предложения также подразумевает изменение спроса. В ассортименте появились виллы на берегу моря, роскошные апартаменты и брендовые резиденции, ориентированные на состоятельных иностранных покупателей. Даже в своем роскошном варианте они не соответствуют профилю традиционного туриста, предпочитающего отдых по системе «все включено».
Данное предложение ориентировано на индивидуальных или семейных инвесторов, приобретающих недвижимость для частичного использования и получения прибыли, во многих случаях в рамках схем, управляемых гостиничными сетями.
Такой подход позволяет застройщикам обеспечить ликвидность до начала полной эксплуатации проекта, в то время как покупатель получает доступ к активу, сочетающему в себе личное использование и потенциальный доход.
Участники системы
Модель основана на трех уровнях: в основании находятся застройщики, контролирующие большие земельные участки. На востоке компании Grupo Puntacana и Cap Cana разрабатывают проекты, где сходятся инфраструктура, отели и жилые дома.
К ним присоединяются группы компаний, изначально занимавшиеся гостиничным бизнесом, которые в настоящее время перешли к смешанным проектам, такие как Grupo Piñero и Grupo Martinón.
Второй уровень занимают международные операторы, такие как Meliá Hotels International, Hyatt Hotels Corporation, Marriott International, Hilton Hotels & Resorts и Club Med, которые участвуют в проектах, интегрирующих брендированные резиденции, внося свой вклад в управление, позиционирование и спрос.
Третий уровень — это финансовый капитал. Рост поддерживался международными фондами, семейными офисами и местным финансированием: только в 2025 году, по данным финансовой системы Доминиканской Республики, объем кредитов туристическому сектору превысил 61 миллиард доминиканских песо.
Роль государства
Министерство туризма во главе с министром Давидом Колладо активно содействует привлечению международных инвестиций, объявляя о многомиллионных инвестиционных обязательствах на таких мероприятиях, как FITUR.
В то же время развитие инфраструктуры, такой как аэропорты, подъездные пути и услуги, способствовало жизнеспособности крупномасштабных проектов в сфере туристической недвижимости, таких как упомянутый выше случай с Плайя-Гранде, где создание частного аэропорта отвечает этой логике: снижает транспортные издержки для высокодоходных сегментов и повышает конкурентоспособность актива.
Деньги: иностранные инвестиции и смена модели
Потоки капитала подтверждают, что изменения носят не только концептуальный характер. По данным Центрального банка, объем прямых иностранных инвестиций в 2025 году достиг 5 032,3 млн долларов США, что является самым высоким показателем за всю историю экономики Доминиканской Республики, при этом годовой рост составил 11,3%.
В общей сложности на туризм пришлось 26,3% потоков, что эквивалентно примерно 1 323 миллионам долларов США, а на сектор недвижимости — 15,7%, что составляет еще 790 миллионов долларов США.
Сам Центральный банк указал, что расширение активности на рынке недвижимости «тесно связано с ростом туризма», что на практике объединяет оба сектора в рамках одной инвестиционной логики.
Вместе туризм и недвижимость привлекли более 40% прямых иностранных инвестиций, поступивших в страну в 2025 году, укрепив свои позиции в качестве основной оси привлечения иностранного капитала.
Эти данные не только подчеркивают важность сектора, но и помогают объяснить его трансформацию в условиях, когда туризм остается одним из главных источников валютных поступлений в страну.
Она функционирует не изолированно как сфера услуг, а как платформа для развития, финансирования и маркетинга объектов недвижимости, связанных с данной территорией.
По данным Центрального банка, годовой доход сектора превышает 8,5 миллиардов долларов США, при этом в 2025 году его посетят более 11 миллионов человек, а к 2026 году прогнозируется увеличение до 12 миллионов.
Однако туристический поток — это лишь одна составляющая уравнения, поскольку рост прямых иностранных инвестиций в туризм и расширение банковского финансирования отражают эти изменения: сектор также функционирует как платформа для структурирования и маркетинга объектов недвижимости.
Территория как финансовый актив
Развитие туризма в Доминиканской Республике больше не строится исключительно на основе туристических направлений, а скорее на территориях с инвестиционными объектами, объединяющими землю, инфраструктуру и недвижимость.
В таких районах, как Мичес, Педерналес, Пунта-Кана, Плайя-Гранде и Пунта-Бергантин, сосредоточены проекты, сочетающие гостиничное, жилое и инфраструктурное строительство, что соответствует приоритетным направлениям, определенным Министерством туризма в рамках его стратегии диверсификации сектора.
В Пунта-Кане и Баваро сосредоточен наибольший объем частных инвестиций; Мичес развивается как плановый проект с участием международных сетей; Педерналес продвигается как проект, инициированный государством; а Пунта-Бергантин представляет собой смешанную государственно-частную модель на севере, в то время как Плайя-Гранде находится в стадии формирования.
На практике эта модель предполагает, что развитие туризма не только следует за спросом, но и организует его территориально, интегрируя землю, инфраструктуру и капитал в единую инвестиционную схему.
Следует отметить, что, хотя многие из этих проектов расположены в малонаселенных или труднодоступных районах, их жизнеспособность зависит от расширения инфраструктуры и транспортной доступности, о чем свидетельствуют проекты, включающие новые подъездные дороги или аэропортовые сооружения.
Отрасль в процессе трансформации
Объем инвестиций, архитектура проектов и структура капитала указывают в одном направлении: туризм в Доминиканской Республике продолжает расти как сфера услуг, но его внутренняя динамика свидетельствует о постепенной интеграции с рынком недвижимости и финансовым рынком.
Новый уровень, в котором инвестиционные потоки, территориальная экспансия и диверсификация предложения отвечают не только туристическому спросу, но и формированию активов.
В этом процессе такие районы, как Мичес, Педерналес, Пунта-Кана, Плайя-Гранде и Пунта-Бергантин, укрепляются не только как туристические направления, но и как пространства, где сходятся земля, капитал и формирование ценности.
Имеющиеся данные, от информации об иностранных инвестициях до структуры новых проектов, свидетельствуют о том, что в этом секторе действует расширенная логика, в рамках которой речь идет не только о приеме посетителей, но и о структурировании собственности.
В ходе этих изменений доминиканский туризм начинает определяться не столько количеством номеров, сколько создаваемыми ресурсами.
Рекомендуемая литература:
