Por Israel López
Especial para El Inmobiliario
En el marco de las investigaciones penales relacionadas con el denominado caso SeNaSa, en el cual se indagan presuntos hechos de corrupción administrativa y lavado de activos, ha cobrado especial relevancia el análisis de determinadas operaciones inmobiliarias que habrían servido, directa o indirectamente, para la adquisición, disfrute o simulación de uso, de bienes inmuebles, especialmente de un penthouse de 44 millones de pesos, posiblemente adquirido con recursos de origen ilícito, según el Ministerio Público de la República Dominicana.
En este contexto, la atención jurídica se centra en el rol que pudieron desempeñar las empresas constructoras y los posibles agentes inmobiliarios que intervinieron en dichas transacciones, particularmente cuando estas presentan características atípicas, ausencia de lógica económica o desproporción entre el valor del inmueble y la capacidad financiera declarada del adquirente o beneficiario.
Sujetos obligados y marco normativo aplicable.
El régimen dominicano de prevención del lavado de activos y del financiamiento del
terrorismo se estructura, de manera principal, en torno a la Ley núm. 155-17, la cual establece
un sistema integral de obligaciones, controles y sanciones destinado a impedir que el sistema
económico y financiero sea utilizado para legitimar bienes provenientes de actividades
ilícitas.
Esta normativa define los delitos precedentes, los conceptos de operación sospechosa
y debida diligencia, así como las responsabilidades que recaen sobre quienes participan
profesionalmente en transacciones de alto impacto económico.
Dentro de este marco, la ley incorpora la figura de los denominados sujetos obligados no
financieros, entre los cuales se encuentran las empresas constructoras, los agentes
inmobiliarios, los abogados y los notarios, cuando intervienen en operaciones de compra,
venta, alquiler o constitución de derechos reales sobre bienes inmuebles.
Estos actores están legalmente compelidos a implementar programas de cumplimiento, identificar
adecuadamente a sus clientes y beneficiarios finales, analizar el origen de los fondos involucrados y reportar aquellas operaciones que, por su naturaleza o circunstancias, resulten inusuales o carentes de justificación económica razonable.
Debida diligencia y personas políticamente expuestas.
La normativa vigente impone la aplicación del principio de debida diligencia como eje central
del sistema preventivo. Este principio se materializa, en primer lugar, a través de los
procedimientos de conocimiento del cliente, los cuales implican la verificación de identidad,
la comprensión de la actividad económica declarada y la evaluación de la coherencia entre
los ingresos conocidos y el valor de la operación inmobiliaria realizada.
Dicha diligencia debe ser reforzada cuando el cliente o beneficiario final califica como
persona políticamente expuesta, es decir, cuando ocupa u ocupó funciones públicas
relevantes o mantiene vínculos cercanos con quienes las ejercen. En estos supuestos, la ley
exige un nivel de escrutinio superior, orientado a mitigar el riesgo de que fondos provenientes
de actos de corrupción sean canalizados a través del mercado inmobiliario.
Asimismo, los sujetos obligados deben contar con mecanismos internos para la detección y
reporte de operaciones sospechosas, así como con políticas de conservación de registros y
documentación de respaldo durante los plazos establecidos por la ley (10 años), a fin de
garantizar la trazabilidad de las transacciones y facilitar eventuales investigaciones penales.
Responsabilidad penal
Desde el punto de vista penal, la Ley núm. 155-17 tipifica el lavado de activos como un delito
autónomo y sanciona a toda persona que, con conocimiento o mediante ignorancia
deliberada, participe en actos destinados a ocultar, encubrir o dar apariencia de licitud a
bienes provenientes de infracciones graves, entre ellas la corrupción administrativa. Las
sanciones previstas incluyen penas privativas de libertad y multas significativas, cuya
severidad aumenta cuando se verifica habitualidad, organización o vinculación con
estructuras criminales.
De manera complementaria, el Código Penal dominicano contempla figuras delictivas
conexas, tales como la asociación de malhechores, la estafa, la defraudación y el uso de
documentos falsos, las cuales pueden ser imputadas a quienes faciliten, encubran o cooperen
en la realización de operaciones destinadas a disimular el origen ilícito de los fondos
utilizados en transacciones inmobiliarias.
En este sentido, cuando la conducta de una constructora o de un agente inmobiliario
trasciende la mera negligencia y se evidencia participación consciente, asesoría activa o
colaboración en esquemas de ocultamiento patrimonial, estos pueden ser perseguidos
penalmente en calidad de autores o cómplices.
Responsabilidad de las personas jurídicas y sanciones administrativas
La legislación dominicana reconoce expresamente la responsabilidad penal y administrativa
de las personas jurídicas. En consecuencia, las empresas constructoras y agencias
inmobiliarias pueden ser objeto de sanciones que van desde multas de elevada cuantía hasta
la suspensión o cancelación de licencias, la prohibición de ejercer determinadas actividades,
la clausura de establecimientos e incluso la disolución de la sociedad, cuando se compruebe
su participación o tolerancia frente a conductas constitutivas de lavado de activos.
De igual modo, el incumplimiento de las obligaciones de prevención, reporte y debida
diligencia puede dar lugar a sanciones administrativas independientes de la responsabilidad
penal, dirigidas tanto contra la entidad como contra sus directivos, representantes legales y
oficiales de cumplimiento.
Conclusión: impacto legal para agentes inmobiliarios y constructoras
Las investigaciones relacionadas con el caso SeNaSa ponen de relieve el papel estratégico
que desempeña el sector inmobiliario en los esquemas de legitimación de capitales ilícitos.
El ordenamiento jurídico dominicano establece consecuencias severas para quienes, por
acción u omisión relevante, faciliten este tipo de conductas, imponiendo un deber reforzado
de diligencia y control a los profesionales que intervienen en operaciones inmobiliarias.
La determinación de responsabilidad, tanto penal como civil y administrativa, dependerá de
la acreditación del conocimiento, la participación o la falta de cumplimiento de las
obligaciones legales de prevención, elementos que serán valorados caso por caso por las
autoridades competentes.
