SANTO DOMINGO.– En los desarrollos de gran escala, como complejos hoteleros y proyectos inmobiliarios vinculados al sector, la distribución del riesgo entre inversionistas, desarrolladores y banca constituye uno de los elementos determinantes para su viabilidad financiera.
De acuerdo con un análisis publicado por la revista especializada Hosteltur, medio internacional enfocado en la industria turística, la estructuración financiera de los proyectos hoteleros suele diseñarse bajo un esquema de riesgo compartido, donde cada actor asume responsabilidades distintas según su rol dentro de la operación.
El inversionista: riesgo de mercado y rentabilidad
Según explica Hosteltur en su sección de economía y financiación hotelera, el inversionista asume principalmente el riesgo de mercado, es decir, la posibilidad de que los niveles de ocupación, tarifas o ingresos proyectados no alcancen las expectativas iniciales. Esto incluye factores como cambios en la demanda turística, ciclos económicos y condiciones geopolíticas.
Por su parte, el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), en diversos estudios sobre financiamiento de infraestructura turística en América Latina, señala que el capital privado suele exigir retornos acordes al nivel de exposición asumido, especialmente en mercados emergentes donde los riesgos regulatorios y macroeconómicos pueden ser mayores.
El desarrollador: riesgo de ejecución y construcción
En tanto, el desarrollador enfrenta riesgos asociados a la ejecución del proyecto. Un reporte técnico de la firma internacional Deloitte sobre desarrollo inmobiliario y hotelero explica que los principales desafíos en esta fase incluyen sobrecostos, retrasos en cronogramas, variaciones en materiales y cumplimiento normativo.
El desarrollador también asume riesgos contractuales derivados de la obtención de permisos, cumplimiento ambiental y coordinación con operadores hoteleros, cuando estos forman parte del esquema del proyecto.
La banca: riesgo crediticio y estructuración financiera
La banca, de su lado, concentra su análisis en el riesgo crediticio. De acuerdo con publicaciones de la revista financiera AméricaEconomía, las entidades bancarias evalúan la capacidad de pago del promotor, el flujo de caja proyectado y las garantías ofrecidas antes de aprobar financiamiento para desarrollos turísticos.
En el contexto dominicano, el portal especializado El Inmobiliario ha destacado en reportajes sobre financiamiento turístico que las instituciones financieras no solo aportan capital, sino que también fortalecen la confianza de inversionistas internacionales al participar en la estructuración del proyecto.
Mecanismos para equilibrar el riesgo
Según estudios de la Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL), los modelos de financiamiento mixto que combinan recursos privados, bancarios y, en algunos casos, apoyo público permiten distribuir el riesgo de manera más eficiente, especialmente en proyectos de alto impacto económico como los turísticos.
En República Dominicana, la utilización del fideicomiso inmobiliario, regulado por la Ley 189-11, ha sido señalada en análisis del sector como una herramienta clave para transparentar el uso de fondos y proteger los intereses de compradores e inversionistas.
Una estructura que exige equilibrio
En definitiva, la correcta asignación de riesgos no solo protege a las partes involucradas, sino que también determina la sostenibilidad del proyecto en el tiempo. Como coinciden diversos análisis del sector turístico y financiero, cuando el riesgo está mal distribuido, el proyecto pierde competitividad; cuando está bien estructurado, se convierte en un motor de desarrollo económico.
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