El inicio de cualquier proyecto inmobiliario en República Dominicana está condicionado por un conjunto de permisos municipales y sectoriales que determinan su viabilidad legal desde la fase de planificación. Antes de que pueda ejecutarse cualquier movimiento de tierra o levantamiento de estructuras, el promotor debe demostrar que su desarrollo cumple con las normas de ordenamiento territorial, ambientales y técnicas establecidas en el marco jurídico vigente.
Este escenario refleja cómo funciona el sistema dominicano de permisos de construcción: no existe una lista única contenida en una sola ley, sino un entramado de autorizaciones obligatorias que se derivan de las competencias que cada institución recibe por mandato legal. Cuando una norma asigna a una entidad la responsabilidad sobre un área específica, su autorización se convierte automáticamente en un requisito indispensable para la ejecución de la obra.
Permiso de uso de suelo municipal
El punto de partida jurídico de cualquier proyecto inmobiliario es el uso de suelo. La Ley 176-07 del Distrito Nacional y los Municipios, en su artículo 19, establece que los ayuntamientos son responsables del ordenamiento territorial, el uso de suelo y el control urbano. Esto convierte este permiso en el primer filtro legal para cualquier inversión en construcción.
En términos prácticos, el permiso de uso de suelo determina si un terreno puede destinarse a uso comercial, residencial, mixto o industrial, según la zonificación urbana.
Licencia ambiental
El segundo permiso estructural obligatorio es la licencia ambiental. La Ley 64-00 de Medio Ambiente y Recursos Naturales establece en su artículo 38 que todo proyecto susceptible de causar impacto ambiental debe someterse a una evaluación ambiental previa, antes de iniciar cualquier obra física.
Esto implica que ningún movimiento de tierra, excavación o urbanización puede ejecutarse legalmente sin la autorización del Ministerio de Medio Ambiente. Para proyectos de gran escala, como centros comerciales o desarrollos inmobiliarios mixtos, la licencia ambiental suele ser uno de los documentos más determinantes en el cronograma de inversión.
Revisión técnica de planos y edificación (MIVED)
La dimensión estructural de un proyecto está regulada por la Ley 687-82 sobre Normas de Construcción, que establece que las edificaciones deben cumplir con parámetros técnicos, estructurales y sísmicos. Desde 2020, esta función recae en el Ministerio de la Vivienda y Edificaciones (MIVED), creado por el Decreto 539-20.
La aprobación del MIVED valida que los planos arquitectónicos, estructurales y eléctricos cumplan con las normas de seguridad y construcción vigentes. Sin este aval técnico, ningún proyecto puede levantar estructuras permanentes.
Autorización de obras viales (MOPC)
Cuando un proyecto impacta carreteras, accesos, intersecciones o puentes, entra en juego la competencia del Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones (MOPC). La Ley 63-17 de Movilidad y la Ley 687-82 le otorgan a esta institución la autoridad sobre la infraestructura vial.
Esto significa que, si el desarrollo requiere accesos especiales o modifica el flujo vehicular, la autorización del MOPC se vuelve obligatoria desde el punto de vista legal y técnico.
Licencia de construcción municipal
Con el uso de suelo aprobado, la licencia ambiental vigente, los planos revisados por el MIVED y, de ser necesario, la autorización del MOPC, el ayuntamiento emite la licencia de construcción municipal. Este documento es el que habilita formalmente el inicio de la obra.
Su base legal vuelve a estar en la Ley 176-07, que asigna a los gobiernos locales la competencia de control urbano y edificaciones dentro de su territorio.
Lo que dicen los números
Según datos de la Oficina Nacional de Estadística (ONE), en 2024 los ayuntamientos dominicanos tramitaron más de 12,000 licencias de construcción vinculadas a proyectos residenciales, comerciales y de infraestructura, lo que confirma el peso operativo de los municipios en el desarrollo inmobiliario nacional.
La Liga Municipal Dominicana ha señalado que más del 70 % de las solicitudes urbanísticas que reciben los ayuntamientos están directamente relacionadas con proyectos de construcción privada.
Impacto directo en obras y proyectos
Desde el punto de vista económico, cada permiso incide en los costos financieros y en la planificación de inversión. Un retraso de semanas en el uso de suelo o en la licencia ambiental puede postergar el acceso al financiamiento bancario y elevar los gastos de preinversión. En 2025, la construcción representó cerca del 13 % del PIB dominicano, según cifras del Banco Central, consolidándose como uno de los principales motores del crecimiento económico. Este peso macroeconómico explica por qué los permisos municipales son una variable crítica para la inversión inmobiliaria y el dinamismo del mercado inmobiliario dominicano.
¿Son estos los únicos permisos?
Desde el punto de vista jurídico, estos son los permisos estructurales mínimos para desarrollar cualquier proyecto inmobiliario en República Dominicana. Sin embargo, no constituyen una lista cerrada. Dependiendo de la naturaleza de la obra, pueden requerirse autorizaciones adicionales.
Entre los más comunes se encuentran:
- Permiso minero, si hay extracción de materiales: Dirección General de Minería.
- Autorización ambiental especial, si hay relleno de humedales o intervención en zonas protegidas.
- Permiso aeronáutico, si la edificación tiene gran altura: Instituto Dominicano de Aviación Civil (IDAC).
- Certificación del Cuerpo de Bomberos y permiso sanitario del Ministerio de Salud Pública, si se trata de centros comerciales, hospitales o instalaciones de alta afluencia.
- Permisos energéticos, si hay generación eléctrica propia: Superintendencia de Electricidad y Comisión Nacional de Energía.
- Permisos de agua, si el sistema es independiente: INAPA o CAASD.
Por eso el sistema dominicano no funciona con una lista única de permisos, sino con un modelo por competencias: cada actividad activa la intervención de la institución que la ley designa como autoridad.
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