Por Indhira Desangles
Especial para El Inmobiliario
Últimamente me han consultado sobre el significado del porcentaje del valor de rentabilidad en el alquiler que se está usando en distintos portales web inmobiliarios, por lo que comenzaré aclarando en primer lugar el significado de dichos porcentajes.
Vamos a imaginar que ingresas a un portal y dice: Valores de rentabilidad de 15% ¿Qué significa esa cifra? Sencillo: que por cada cien dólares de inversión, tú percibes quince dólares de beneficio.
Sin embargo, hay que ser muy cuidadosos con esos cálculos para garantizar tener el porcentaje correcto, porque, después de todo, estamos hablando de ganancias.
La manera en la que recomiendo calcularlo es a través del cálculo del Valor Actual Neto (VAN), pues es el resultado del cálculo de la actualización de flujos futuros de caja (los alquileres mensuales) originados por una inversión (la compra del local).
De hecho, ¿sabías que en el contexto de la evaluación de valores corporativos, este era el método utilizado por Warren Buffett para evaluar sus inversiones?
Por lo anterior, me permitiré ser un poco técnica para al final llegar juntos a la correcta interpretación de los números y cuando veamos % en portales, podamos evaluar si efectivamente es correcto el valor o no.
A continuación, te comparto la fórmula a utilizar: En esa fórmula:
Inicial investment: es el valor de la inversión inicial, (ejemplo, el precio de compra)
Cashflow: es el valor del flujo de caja en cada periodo
t: el valor del alquiler mensual
n: es el número de periodos considerados (número de meses, para este ejemplo)
i: es la tasa de interés
A continuación te comparto un ejemplo práctico:
Vamos a suponer que hemos adquirido un local comercial por 100.000 dólares y que, por sus características, hemos llegado a la conclusión de que podríamos alquilarlo por 1.000 dólares al mes. ¿Cuál es su rentabilidad?
Aquí es cuando usamos la fórmula del VAN, igualándolo a 0, e introduciendo valor inicial= $100.000 t=12.000 (tomamos para este ejemplo ese valor como un valor anual constante) y n=10 (estudiaremos su rentabilidad a 10 años), obteniendo con ello que su rentabilidad es de casi el 3,5 % (k=3,46%).
Esto quiere decir que al obtener un valor positivo, las ganancias proyectadas superan los costos, por lo que se supone que siempre que un VAN sea positivo la inversión será rentable.
La autora es:
Especialista en bienes raíces comerciales y corporativo, asesora inmobiliaria con cerca de 20 de años de experiencia.
Acrópolis Corporate Center, Spatium, Piso 8, Piantini, Santo Domingo. República Dominicana, 10127.
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