Después de 70 años con una ley obsoleta, República Dominicana finalmente tiene una nueva ley de alquileres. ¿Pero realmente es el avance completo que necesitábamos?
Como abogada inmobiliaria y Secretaria de la Junta Directiva de la Asociación de Agentes y Empresas Inmobiliarias (AEI), me siento honrada y agradecida de haber podido aportar junto a nuestro presidente Alberto Bogaert y todo su equipo para impulsar esta ley. Ahora que ya está en el Poder Ejecutivo para su promulgación, es momento de hacer un análisis honesto y técnico.
La pregunta que todos se hacen es simple: ¿es esto realmente el avance que necesitábamos?
Los avances innegables
Seamos justos: esta ley representa un salto significativo después de siete décadas con una normativa obsoleta que no respondía a la realidad actual del mercado inmobiliario dominicano.
Los aspectos positivos son evidentes. La unificación normativa era urgentemente necesaria. Antes teníamos disposiciones dispersas que creaban confusión y vacíos legales. Ahora tenemos un marco integral que regula contratos de alquiler para vivienda, comercio y actividades sin fines de lucro en un solo texto.
La regulación de depósitos de garantía también es un acierto (aunque necesita una aclaración adicional). El Senado redujo inteligentemente el límite de tres meses (propuesto por la Cámara) a dos meses para vivienda, encontrando un equilibrio más razonable (aunque necesita una aclaración adicional). La bancarización flexible del depósito y la posibilidad de usar pólizas de seguro como garantía son innovaciones que modernizan las prácticas del sector.
Las preocupaciones que no podemos ignorar
Sin embargo, como jurista especializada en derecho inmobiliario, debo señalar los aspectos problemáticos que pueden crear más complicaciones que soluciones.
El más grave es la violación del artículo 1593 del Código Civil. La nueva ley establece que los gastos legales serán «en partes iguales» entre propietario e inquilino. Esto contradice directamente nuestro Código Civil, que establece claramente el principio de que quien tiene el interés principal en la operación asume los gastos. Esta alteración arbitraria de un principio jurídico fundamental me preocupa profundamente.
La regla de «quien contrata paga» para las comisiones, aunque aparentemente lógica, puede generar efectos no deseados. Como sector, tememos que esto cree un precedente desfavorable que se extienda a las compraventas y afecte negativamente el proyecto de ley para regulación de servicios inmobiliarios que también cursa en el Congreso.
El impacto real en los agentes inmobiliarios
Aquí es donde la ley toca directamente a nuestra profesión, y las implicaciones son más complejas de lo que parece en superficie.
La nueva realidad será así: cuando un prospecto nos solicite servicios para buscar un alquiler, si no tenemos el inmueble disponible en nuestro inventario o captado, deberemos informarle que él debe pagar nuestros honorarios profesionales. Simultáneamente, el agente que sí tiene la propiedad recibe sus honorarios del propietario, como hasta ahora se hace.
Pero aquí surge el verdadero problema: ¿qué pasa con la colaboración entre colegas? Cuando un agente llama a otro porque tiene un cliente interesado en su propiedad, el agente captador podrá argumentar que, según la nueva ley, «quien contrata paga» y por tanto no compartirá comisión.
Esto puede fragmentar la colaboración profesional que ha sido una fortaleza de nuestro sector.
Los vacíos que preocupan
La ley no distingue claramente entre depósito de garantía y pago anticipado de renta. Esto obstaculiza el esquema «2+1» (dos mensualidades de depósito más una de prepago) que es estándar en el mercado. Esperamos que el reglamento de aplicación aclare que el límite de dos mensualidades no incluye el primer mes de renta, que tradicionalmente se paga por adelantado.
También llama la atención que la ley omite completamente los intereses que genera el depósito de garantía. La antigua Ley 4314 sí reconocía estos derechos del inquilino. ¿Es esto un retroceso?
¿Nos adaptaremos al cambio?
Como profesionales, debemos ser honestos: la adaptación será inevitable y necesaria. La pregunta no es si nos adaptaremos, sino qué tan rápido y eficientemente lo haremos.
La educación del cliente será clave. Tendremos que explicar claramente las nuevas reglas desde el primer contacto. Los agentes que mejor comuniquen el valor de sus servicios y justifiquen sus honorarios serán quienes prosperen en este nuevo marco.
También deberemos repensar la colaboración entre colegas. Quizás necesitemos desarrollar nuevos modelos de trabajo conjunto que funcionen dentro de la nueva normativa, o encontrar formas creativas de mantener la cooperación profesional que tanto nos ha beneficiado.
Mi veredicto legal
Después de analizar exhaustivamente esta normativa, mi conclusión es matizada: tenemos un avance necesario pero incompleto.
La modernización era urgente y bienvenida. Setenta años con una ley obsoleta habían creado demasiada incertidumbre jurídica. En ese sentido, esta ley es definitivamente un paso adelante en nuestra seguridad jurídica inmobiliaria.
Pero no podemos ignorar las inconsistencias legales y los posibles efectos no deseados. La violación del artículo 1593 del Código Civil no es un tema menor. Los principios jurídicos fundamentales no deberían alterarse sin una justificación sólida y amplio debate.
¿Es un avance? Sí. ¿Es perfecto? Definitivamente no.
El camino hacia adelante
Como sector, tenemos dos opciones: resistirnos al cambio o adaptarnos inteligentemente. Yo voto por la adaptación inteligente.
Esto significa educar a nuestros clientes, ajustar nuestros modelos de negocios, y trabajar colaborativamente para maximizar los beneficios de la nueva normativa mientras minimizamos sus aspectos problemáticos.
También significa mantenernos activos en el proceso de reglamentación y proponer las correcciones necesarias para futuras modificaciones.
Porque al final del día, una ley imperfecta que se puede mejorar es mejor que 70 años más con una ley obsoleta.
El mercado inmobiliario dominicano necesitaba esta modernización. Ahora nos toca a nosotros, como profesionales, hacer que funcione para todos: propietarios, inquilinos y agentes inmobiliarios.
La pregunta ya no es si la ley es perfecta. La pregunta es: ¿estamos listos para hacer que funcione?
¿Qué opinas de estos cambios? ¿Cómo crees que debemos adaptarnos como sector? La conversación apenas comienza, y necesitamos todas las voces para construir el mejor camino hacia adelante.
El contenido de este artículo es responsabilidad exclusiva de su autor.
