¿De qué sirve un proyecto espectacular con vista al mar si el título está en litis?
¿De qué sirve vender un apartamento si el contrato tiene cláusulas abusivas y el cliente comprador queda en riesgo?
¿Y de qué sirve vender un proyecto si el terreno donde ni siquiera está deslindado?
Estas fueron las preguntas con las que inicié mi conferencia magistral en el Foro «Metros Seguros, Inversión Inmobiliaria al Cuadrado». Y la reacción de los más de 200 profesionales presentes me confirmó algo: todos sabemos que estos problemas existen, pero pocos actúan para evitarlos.
El enemigo que todos ignoramos
En mis 20 años protegiendo inversiones inmobiliarias, he identificado cuatro amenazas recurrentes que he bautizado como «los depredadores de la seguridad jurídica». No son conceptos abstractos. Son problemas reales que destruyen transacciones, arruinan reputaciones y dejan a clientes desprotegidos. Y lo peor: son completamente evitables.
Déjame compartirte un caso real que presenté en la conferencia. En Punta Cana, un desarrollador pre-vendió decenas de unidades sin tener la titularidad del terreno. El resultado fue una orden de ProConsumidor de devolución e indemnización, se aplicó la Ley 126-02 de Comercio Electrónico y la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario.
Cuando un actor del sistema irrespeta la seguridad jurídica, esto tiene un régimen de consecuencias.
Depredador #1: Títulos a nombre de terceros o fallecidos
Este es el clásico “tranquilos después arreglamos eso”. Un propietario vende un inmueble que aún está a nombre de su padre fallecido, o peor, a nombre de alguien que ni siquiera es parte de la transacción.
El peligro: El comprador está comprando un problema que puede explotar cuando herederos desconocidos aparecen reclamando derechos.
Cómo protegerte: Verifica que el vendedor sea el titular registral actual. No aceptes promesas de «transferir después». El título debe estar a nombre antes de cualquier compromiso financiero.
Depredador #2: Terrenos sin deslinde o regulación parcelaria
Vender sobre terrenos sin deslinde es construir sobre arena movediza. No importa qué tan bonito sea el proyecto si la base legal no existe.
El peligro: Sin deslinde catastral aprobado, no hay certeza sobre los límites exactos del terreno, no hay régimen de condominios, lo que abre la puerta a conflictos con colindantes y en el peor escenario, la imposibilidad de registrar la copropiedad.
Cómo protegerte: Exige el certificado de título definitivo ya individualizado y procesos aprobados por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales. No es un «trámite pendiente». Es un requisito fundamental.
Depredador #3: Propiedades en litigio
He visto promociones de proyectos “espectaculares” cuando el terreno donde se va a construir tiene litis activa y el derecho de propiedad está siendo cuestionado en los tribunales. Y aquí quiero ser absolutamente clara: esas propiedades no deberían estar en el mercado. No es tema de «mencionarlo en el contrato» o «ser transparente», o “entregar una certificación donde lo dice”. Es que no deben venderse hasta que la litis se resuelva. Vender prometiendo que «la litis se va a levantar antes de la entrega» es irresponsabilidad pura. A veces ni los jueces saben cuándo y cómo se resolverá ese conflicto entre las partes. Y mientras exista: el banco no financia con litis inscrita, ningún comprador informado lo compra, no hay permisos, no hay licencia, no hay régimen de condominios. No estás vendiendo una propiedad. Estás vendiendo un problema legal con fecha de explosión desconocida.
Y aquí viene algo que muchos agentes ignoran: si te informaron o se te puso en conocimiento a través de una certificación que existe una litis, y aún así vendes esa propiedad, no podrás alegar ignorancia ante las consecuencias futuras. Cuando el proyecto no se construye, cuando no hay entrega de lo que tu cliente compró, cuando tu cliente pierde su inversión, tú como agente fuiste parte activa del problema. La ignorancia no es defensa legal cuando la información estaba disponible y accesible.
El peligro: Una propiedad en litis puede cambiar de titular por sentencia judicial. El comprador puede perder su inversión completa si la sentencia favorece a la contraparte. Y el agente que vendió sabiendo del problema puede enfrentar consecuencias legales.
Cómo protegerte: Solicita el certificado de estado jurídico del inmueble emitido por el Registro de Títulos. Este documento revela cualquier gravamen, restricción o proceso judicial sobre la propiedad. Y si revela litis: no vendas. Punto.
Depredador #4: Proyectos sin permisos
Vender unidades en proyectos sin permisos de construcción aprobados y es jugar a la ruleta rusa con el dinero de tus clientes.
El peligro: Sin permisos adecuados, el proyecto no empieza, sí empieza puede ser paralizado, multado o incluso demolido. Los compradores quedan atrapados en un limbo legal sin fecha de entrega y con su inversión en riesgo.
Cómo protegerte: Verifica que existan permisos de construcción, aprobaciones municipales y licencias ambientales necesarias. No vendas promesas; vende certezas respaldadas por documentación.
El contraste que lo dice todo
En la misma conferencia compartí el caso opuesto: un desarrollador que logró vender el 90% de sus unidades antes de iniciar construcción y entregó el proyecto 6 meses antes de lo pactado.
¿La diferencia? Toda la documentación legalmente impecable y todos sus permisos aprobados. Seguridad jurídica en acción.
Dos proyectos. Dos destinos. La variable determinante: el respeto a la seguridad jurídica.
Una verdad incómoda
Durante mi conferencia, dije algo que generó silencio en la sala:
“Nuestro bolsillo puede esperar, pero el riesgo al que sometemos a un cliente cuando le vendemos un problema no espera para explotar«.
Como profesionales del sector, tenemos una responsabilidad que va más allá de cerrar ventas. Somos guardianes de las inversiones más importantes de nuestros clientes: sus casas, sus patrimonios, sus sueños.
Tu arsenal de protección
La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario nos da cuatro pilares:
- Registro de títulos: Certeza sobre la titularidad
- Publicidad registral: Transparencia de derechos
- Inoponibilidad frente a terceros: Protección contra reclamos
- Certeza catastral: Delimitación precisa de propiedades
Estas son herramientas que debemos usar en cada transacción.
El llamado a la acción
Si eres agente inmobiliario, desarrollador o inversionista, pregúntate:
¿Tu última transacción enfrentó alguno de estos cuatro depredadores?
Si la respuesta es sí, es momento de elevar tus estándares. Porque la seguridad jurídica no se sostiene sola. Necesita actores comprometidos que la fortalezcan.
Y si no lo hacemos, los inversionistas llevarán sus recursos a otros países.
República Dominicana ha duplicado su puntuación en derechos de propiedad, pasando de 25 a 56 puntos entre 2016 y 2024, superando el promedio mundial según The Global Economy.
Tenemos las herramientas. Tenemos el marco legal. Solo nos falta usarlas.
La seguridad jurídica es la llave maestra que abre las puertas a ventas previsibles, flujo de caja estable, clientes confiados y reputación sólida.
La pregunta final: ¿Serás parte del problema o parte de la solución?
Porque al final del día, un depredador solo puede atacar si le abres la puerta.
