En una “voladora” hacia New Jersey, Brenda recibe de su primo abogado la guía inesperada que necesitaba para entender qué le conviene frente a los sistemas tributarios de RD y EE. UU.
SANTO DOMINGO.–Brenda entró al Banreservas de la calle 181, en Washington Higths, a preguntar los requisitos para un préstamo hipotecario y, de paso, guarecerse un poco de la lluvia y aplacar el frío que producen 3 grados celcius en vísperas de diciembre.
Salió de allí con algunos brochures y la cabeza hecha un lío, pues aunque le explicaron, no entendió demasiado. Tendría que regresar en otro momento, con más calma y se fue a La Casa del Mofongo, compró cena para llevar y se dirigió a tomar su guagüita en la parada de autobuses del puente George Washington.
Cuando llegó, justo había salido una, así que tuvo que esperar unos minutos. Alguien le tocó el hombro y por la espalda le tapó los ojos. Ella no se asustó, sabía que era alguien conocido. Echó su mano hacia atrás y la persona le soltó: “¡César, cuanto tiempo!”. Era su primo, dominicano también, de sonrisa amplia, abogado desde hace casi dos décadas en Queens. “¿Y esa cara de quien está resolviendo el país?”, le dijo él.
Brenda guardó su libretica, sacó los guantes y se los puso pues el frío allá arriba se sentía más. César la piropeaba, con “qué lindas estás”, “tú no te pones vieja”, y ella solo sonreía.
-Qué bueno que te veo, Dios te puso en mi camino. Mira, acabo de salir del banco, aproveché que estaba cerca para ir a preguntar sobre el proceso de compra de casas en Santo Domingo. Yo me quiero ir, a ponerme vieja allá, con el calorcito, este frío me tiene aburrida.
-Pero prima, dime en qué te puedo orientar. Justo me dedico a eso. Hoy he ido a los 5 boros visitando gente y ahora voy a cenar para donde una chica que conocí. Vive en Hackensack.
-Tú no tienes remedio- a su olfato llegó un aroma dulce y especiado que puso a algunos a preguntar: “Y quien es que lleva esa delicia?.”
– ¿Y es arepa que le llevas a una novia?- le dijo Brenda riendo, y empezó a contarle la historia de la vivienda que quiere comprar en su tierra.
De Nueva York a New Jersey en voladora
Ya en la guagüita, una voladora en toda regla, Brenda sacó su libretita para no dejar ni un cabo suelto, agarró su lápiz para anotar las orientaciones de César y le explicó todo lo que había investigado. Le pidió Al chofer que bajara un chin la música porque aún estando al lado de su primo, no se escuchaban.
-César, quiero retirarme en Santo Domingo. Estoy mirando viviendas entre RD$8 y RD$10 millones. Eso es como US$133,000 a US$166,000, ¿verdad?
-Correcto -confirmó él. Pero antes de buscar casas, tenemos que hablar de impuestos, porque tú tienes doble nacionalidad. Eso puede jugarte a favor… o complicarte la vida si no sabes cómo manejarlo.
Brenda abrió los ojos y la boca al mismo tiempo. Nadie hasta ahora le había dicho nada sobre complicarse.
-¡Ay mi madre, no me digas!
-Tranquila, no quise asustarte, mujer. Oye bien.
¿Comprar como dominicana o como extranjera?
El primo comenzó a desgranar todo, intentando ser lo más breve y claro posible dadas las circunstancias, pero lo hizo como si dictara un caso en un aula. Y Brenda anotando todo.
-Brenda, en República Dominicana no existe diferencia entre comprar como dominicana o como extranjera. La Ley de Registro Inmobiliario, de 2005, y su reglamento, dicen que todo adquiriente, sin importar nacionalidad, tiene exactamente los mismos derechos de propiedad. Así que tranquila por ahí.
Ella lo anotó rápido: “✔ No hay discriminación por nacionalidad”.
-Pero, agregó él levantando un dedo, la estrategia cambia por tus impuestos en Estados Unidos.
Brenda se inclinó hacia adelante.
-Pero tú me estás enredando más, no relajes, que esto es serio.
-Tranquila, oye esto, según Hacienda dominicana, este será tu panorama:
1. Impuesto de Transferencia (ITBIS)
-Según el brochure “Transferencia Inmueble” de la DGII (Dirección General de Impuestos Internos), actualizado en 2025, debes pagar un valor único: 3% del valor del inmueble para transferirlo a tu nombre.
Brenda escribió: ✔ 3% transferencia. Se paga una vez.
2. Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI)
-Después, todos los años el Estado cobra el IPI, regulado por la DGII, y en 2025 el umbral de exención es de RD$10,190,833, según la resolución publicada en enero de 2025 y funciona así:
✔ Si eres persona física (como tú):Pagas 1% anual únicamente sobre el excedente de RD$10,190,833.
Brenda levantó la vista:
-¿Y si compro algo de RD$8 a RD$10 millones?
-Si compras por RD$10 millones, sigues exenta, porque todavía estás por debajo del tope.
Y si se diera el caso de que fuera un poco más -digamos RD$10,300,000- pagarías el 1% sobre apenas RD$109,167… algo como RD$1,091 al año. Muy manejable.
-¡Aaaah, bueno, ahora como que voy entendiendo!
-Y ahora, hablemos de lo que de verdad te interesa: Estados Unidos, y vamos por partes:
1. El IRS (Hacienda de EE. UU.)
-Mira, como ciudadana estadounidense, tengas tu casa en RD o en Marte, tienes que reportarla.
Eso no significa pagar automáticamente, pero sí:
✔ Incluirla en tu declaración federal.
✔ Reportar ingresos si la alquilas.
✔ Luego deducir gastos permitidos (intereses, mantenimiento, depreciación).
-¡Jum!- Brenda se entruñó (frunció el ceño), ¿y me conviene entonces comprar como dominicana o como americana? Eso quiero que me digas.
Brenda se impacientaba.
-En RD da igual, dijo César, para el IRS no importa. Lo que sí importa es qué haces con la propiedad:
- Si la usas solo para vivir → No pagas impuestos federales adicionales.
- Si la alquilas → Pagas impuestos por renta extranjera, pero puedes deducir gastos.
- Si la vendes → Aplican reglas de ganancias de capital y debes reportarlo.
Brenda lo anotó todo en una página titulada “Hacienda: USA vs RD” y así como si nada le preguntó:
-¿Hay algún tratado que me evite pagar doble? Un tal TLC o qué se yó…
César fue tajante: No. No existe un tratado de doble tributación entre RD y Estados Unidos. Pero el IRS tiene un beneficio llamado “foreign tax credit”: ✔ Si pagas impuestos por una propiedad en RD, puedes compensarlo en tu declaración estadounidense.
–Por eso te digo, ¿qué es lo que más me conviene?
César fue categórico: la mejor opción para ti y cualquier dominicano con doble nacionalidad con Estados Unidos es:
✔ Comprar como dominicana, porque no necesitas ningún trámite adicional.
✔ Declararlo ante el IRS como ciudadana estadounidense.
✔ Mantener documentación organizada para deducciones.
✔ Usar la casa como vivienda principal, para evitar tributación por renta.
Brenda respiró aliviada, pues al fin entendía algo.
A César le quedaban como 7 minutos para bajar en la 7Eleven de la esquina donde lo espera la nueva novia y mientras se abotonaba el jacket, preparándose para bajar, concluyó:
-Prima, tú lo que tienes es que buscar un buen agente inmobiliario en Santo Domingo, ver las zonas en desarrollo, calcular tus costos reales y no olvidar que en RD los gastos de cierre suman entre 3% y 4%, principalmente por el ITBIS, mantén tu libreta -añadió sonriendo- que eso te va a salvar del IRS (La DGII” de los Estados Unidos, pero a nivel federal) y, Brenda, anota bien esto: después te llamo pa’ explicarte lo de los medios de pago. Eso sí es serio, y ahora la DGII se fija hasta en el color del dinero.
Brenda cerró la libreta, satisfecha. Sintió que ya no soñaba, sin haberlo planificado, tenía ante sí un plan trazado. Le dio un abrazo a su primo, deseándole suerte. Cuando él se bajó, ella ojeó de pies a cabeza a la amiga que le esperó en la puerta de la tienda de conveniencia. Les dijo adiós con la mano y esbozó una sonrisa amplia.
-¡Es bonita sí! ¿de dónde será?, se me olvidó preguntarle. Bueno, después lo llamo para que me explique eso de los medios de pago.
Luego apretó el cuaderno contra su pecho y suspiró con emoción y alivio. Por primera vez, Brenda sentía que su sueño de retirarse en Santo Domingo tenía un camino más claro.
Checklist de Brenda
1) Antes de comprar
✔ Verificar el título del inmueble en la Jurisdicción Inmobiliaria.
✔ Confirmar que el vendedor sea realmente el propietario o apoderado legal.
✔ Presupuesto: RD$8 a 10 millones (≈ US$133,000–166,000).
✔ Calcular el 3% del impuesto de transferencia (ITBIS).
✔ Solicitar certificación de cargas y gravámenes.
✔ Revisar reglamento de condominio (si aplica).
✔ Verificar que la propiedad no tenga deudas de IPI ni retenciones pendientes.
✔ Verificar que la propiedad esté catastralmente actualizada ante la DGII.
2) Al momento de firmar el contrato
✔ Incluir obligatoriamente el medio de pago: transferencia bancaria, cheque certificado o de administración, carta de préstamo bancario, o combinación de estos. (Requisito de la DGII desde 1 de mayo de 2025; si no se incluye, la DGII puede rechazar la transferencia.)
✔ Asegurarse de que el monto y el medio de pago descrito coincidan con los comprobantes reales.
✔ Guardar comprobantes de transferencia, cheques y recibos.
✔ Firmar contrato notarial con montos exactos y transparentes (evitar declarar menos del valor real).
✔ Solicitar al notario que prepare un expediente limpio para la DGII (contrato + anexos + copia de ID + comprobantes).
3) Después de comprar
✔ Presentar el contrato y documentación en la DGII para pagar el 3% de transferencia.
✔ Hacer el proceso dentro de los 6 meses establecidos por ley para evitar recargos.
✔ Registrar el inmueble en la DGII para fines de IPI.
✔ Confirmar que la propiedad no exceda el umbral de exención del IPI.
✔ Mantener un archivo con documentos originales (importante también para el IRS si vive en EE.UU.).
4) Obligaciones en Estados Unidos
✔ Declarar la propiedad en el formulario federal.
✔ Si genera renta: reportarla y deducir gastos permitidos.
✔ Usar el Foreign Tax Credit si pagó impuestos en RD.
✔ Mantener todos los pagos y contratos organizados para cualquier revisión futura.
Mini guía:
- Reúne tu documentación: cédula dominicana o pasaporte si compras como extranjera (aunque en tu caso, mejor como dominicana).
- Calcula tus costos iniciales: precio + 3% ITBI + gastos legales (1% aprox.).
- Verifica el título: obligatoriamente.
- Firma contrato de promesa y luego acto de venta.
- Declara el inmueble ante la DGII para fines de IPI.
- Reporta la propiedad en el IRS.
- Guarda todos tus documentos, siempre.
