Por Massiel Martínez
Especial para El Inmobiliario
Comprar y vender un inmueble en la República Dominicana son procesos que aunque parecen
sencillos, no deberían ser realizados bajo concepto alguno sin el acompañamiento de un
verdadero asesor inmobiliario o un experto en la materia inmobiliaria.
En mis años como asesora inmobiliaria y abogada dentro del sector inmobiliario, me ha sido
de mucha sorpresa ver la cantidad de personas – que a la hora de vender una propiedad- aún
mantienen sus títulos con el papel anterior al utilizado a la Ley 108-05 y que también
mantienen títulos denominados Constancia Anotada o Cartas Constancia.
La Constancia Anotada o Carta Constancia es el documento emitido por el Registro de Títulos
que, sin contar con designación catastral propia ni con un plano individual de mensura
debidamente aprobado, acredita la existencia de un derecho de propiedad sobre una porción
de parcela, conforme establece el artículo 2 del Reglamento para el Control y Reducción de
Constancias Anotadas.
Es importante destacar que al vender una propiedad con este documento nos estamos
aventurando a la posibilidad de que estemos adquiriendo o vendiendo de forma errónea, en
razón de que este tipo de documentos no tienen ni una ubicación ni medición clara, y sólo
están descritas en unidades de medida de superficie. Son porciones dependientes de la
designación catastral o identificador único de la parcela de donde se origina la constancia, que
al no estar descritas en un plano, no es posible dar publicidad de su localización exacta. Todo
lo contrario a la que encontraríamos en un certificado de título.
En mi experiencia, muchos vendedores no desean hacer el procedimiento correcto para la
ubicación y medición correcta de esta propiedad a través de un agrimensor, por el precio a
pagar que esto conlleva. Sin embargo, el acto de comprar y vender un inmueble debe ser
siempre amparado en los reglamentos legales y salvaguardando la seguridad jurídica de las
partes de poder vender correctamente y de poder comprar y poner a si nombre
correctamente la propiedad.
De ahí que, el artículo 129 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, prohibió la expedición
de este tipo de documentos para obligar al propietario de cualquier inmueble, a individualizar
su porción de terreno y obtener un certificado de título con los sellos de seguridad
correspondientes, que permitan la realización de una transferencia inmobiliaria.
Ahora bien, el procedimiento mediante el cual se puede corregir y convertir la Constancia
Anotada en un Certificado de Título, lo debe ser realizado a través de un agrimensor -como
indicamos anteriormente- quien deberá agotar diferentes pasos para la normalización de las
medidas y ubicación de la propiedad y así obtener el certificado de título correspondiente.
Como recomendación final, me atrevería a agregar para los asesores inmobiliarios, que antes
de vender o comprar una propiedad con esta situación -o inclusive sin ella- sea tomado en
consideración el trabajo de la mano de un agrimensor que pueda verificar tanto las
constancias anotadas como los certificados de título pues, solo el agrimensor, puede
proporcionar datos exactos y veraces al respecto.
