Por Joan Felyz Valoys
Especial para El Inmobiliario
En el dinámico mercado inmobiliario de República Dominicana, muchos compradores optan por adquirir propiedades «en plano», convencidos de que al hacerlo están asegurando una buena inversión, con el beneficio de que el precio será menor y que recibirán un inmueble de acuerdo con sus expectativas. Sin embargo, lo que muchos no consideran son los complejos factores que influyen en el desarrollo de un proyecto inmobiliario, los cuales no siempre permiten que se cumpla el cronograma y los plazos inicialmente establecidos.
Al hablar de construcción, muchas veces se omiten detalles fundamentales que influyen en los tiempos de entrega de una obra. Es necesario comprender que construir un inmueble no es una tarea sencilla ni lineal, y que no siempre depende de la voluntad o la capacidad de los constructores cumplir con un tiempo determinado. En realidad, la construcción es un proceso que involucra una serie de variables que afectan el resultado final, desde el momento en que se adquiere el terreno hasta que el proyecto se entrega a su propietario.
Los factores que afectan los cronogramas
Uno de los primeros y más evidentes factores que afecta los tiempos de construcción son los costos de los materiales. En la industria de la construcción, los precios de los materiales como el acero, el concreto, las terminaciones y otros insumos cambian constantemente. Esto es algo que los compradores rara vez tienen en cuenta. El aumento de estos costos no es solo un fenómeno local, sino global, dado que muchos de estos materiales se importan. Cuando los precios se disparan, los constructores se ven obligados a ajustar sus presupuestos y, por ende, sus cronogramas. La falta de previsibilidad de los costos es uno de los mayores obstáculos en el desarrollo de proyectos, y aunque los constructores intentan anticipar estos cambios, es imposible prever cada ajuste en el mercado.
Además, las interrupciones en la cadena de suministro son otro factor que incide directamente en el avance de las obras. En los últimos años, la escasez de materiales y los retrasos logísticos han afectado a muchos proyectos, incluso aquellos que se encuentran en etapas avanzadas de construcción. Esto se debe, en parte, a la interrupción del comercio global y la crisis de suministros que muchas industrias han enfrentado a nivel mundial. Por ejemplo, la pandemia del COVID-19 y sus consecuencias a nivel de la cadena de suministro causaron demoras significativas, y lo que antes se podía recibir en cuestión de días, ahora puede demorar semanas o incluso meses. Estas situaciones inesperadas impactan directamente en la entrega de los proyectos.
La gestión de permisos y normativas
Un factor que muchas veces se pasa por alto, pero que también juega un papel crucial en los retrasos, son los permiso y las normativas locales. En República Dominicana, la obtención de permisos de construcción y las inspecciones del Ministerio de Obras Públicas o los ayuntamientos son esenciales para garantizar que una obra cumpla con todos los requisitos legales y técnicos. Sin embargo, este proceso puede no solo ser largo, sino también impredecible. La falta de claridad en algunos procedimientos administrativos o los cambios en las regulaciones durante el proceso de construcción pueden retrasar enormemente los plazos de entrega. Lo que en un principio parecía ser un trámite sencillo, puede convertirse en un obstáculo importante que detiene temporalmente la construcción de un proyecto.
Las condiciones climáticas
Las condiciones climáticas son otro factor natural que incide en los tiempos de ejecución. Si bien se pueden planificar y ajustar algunos aspectos, la lluvia torrencial, los huracanes o incluso las temperaturas extremas pueden paralizar una obra por varios días o semanas. En un país como República Dominicana, donde el clima es impredecible, las condiciones meteorológicas tienen un impacto directo en el avance de los trabajos, especialmente en las etapas de obra gruesa o de terminaciones exteriores. Las lluvias, por ejemplo, no solo retrasan la excavación y las bases, sino que también pueden afectar la logística del sitio, la disponibilidad de mano de obra y las entregas de materiales.
Retrasos en la mano de obra
Un factor humano también juega un papel importante: la disponibilidad de mano de obra calificada. En muchas ocasiones, los proyectos se ven detenidos debido a la falta de trabajadores especializados en ciertas áreas, como la electricidad, la plomería o la carpintería, que son esenciales para avanzar en las etapas más delicadas de la construcción. Esto es aún más evidente en un contexto donde el sector está en constante demanda, y no siempre es posible encontrar la cantidad suficiente de profesionales capacitados para trabajar en cada obra en el tiempo necesario.
El 20% inicial y la realidad del proceso de construcción
Una de las creencias erróneas más comunes entre los compradores es la suposición de que el 20% inicial que se paga al firmar un contrato en plano es suficiente para cubrir todos los costos asociados con la construcción de una propiedad. La realidad es muy distinta: este 20% es solo un pequeño anticipo de un proceso mucho más grande y complejo. La construcción de un inmueble involucra una inversión considerable, mucho mayor que ese porcentaje, y es importante que los compradores entiendan que el dinero que se paga inicialmente no cubre ni por asomo el costo total de la obra. Además, los márgenes de ganancia para los desarrolladores inmobiliarios son muy ajustados. A menudo, las expectativas de ganancia sobre la inversión (80%) son malinterpretadas por los compradores. La rentabilidad en la construcción es baja debido a los riesgos financieros, operativos y de mercado que asume el constructor. Las fluctuaciones de costos, los tiempos imprevistos y las dificultades logísticas hacen que esos márgenes sean más estrechos de lo que parecen a simple vista.
La confianza en el constructor: Un valor fundamental
La confianza es uno de los pilares más importantes en la relación entre comprador y constructor. Comprender los desafíos y obstáculos que enfrenta un proyecto de construcción permite a los compradores tener una perspectiva más realista y saludable sobre los tiempos y las expectativas. Los retrasos, los reajustes de precios y los problemas imprevistos no son una cuestión de negligencia o de falta de compromiso, sino una realidad inherente al proceso de construcción.
En este sentido, tanto el comprador como el constructor deben trabajar juntos para crear un entorno de colaboración y comprensión mutua. Es esencial que el comprador esté consciente de que los cronogramas de entrega pueden verse alterados por factores fuera del control del desarrollador, y que el compromiso del constructor es garantizar que la obra se termine de la mejor manera posible, a pesar de los obstáculos que puedan surgir en el camino.
Conclusión
En conclusión, la construcción no es una ciencia exacta, y los retrasos son parte del proceso. Las complejidades inherentes a este sector, desde los costos imprevistos hasta los factores logísticos y climáticos, hacen que los cronogramas no siempre se cumplan de acuerdo con lo planificado. Sin embargo, esto no significa que los desarrolladores no estén comprometidos con entregar el mejor producto posible a sus compradores. La clave está en entender que la construcción es un proceso vivo, lleno de desafíos, pero también de soluciones y avances constantes. Al hacerlo, tanto los compradores como los constructores podrán fortalecer su relación y construir no solo edificios, sino también una confianza duradera.
