그들은 진정한 과제는 더 많은 주차장을 짓는 것이 아니라 도시 계획 방식을 바꾸는 것이라고 주장합니다
산토도밍고 — 도미니카 공화국에서 쇼핑센터 앞 주차 공간 확보는 소유주와 고객 모두에게 가장 큰 어려움 중 하나입니다. 가장 흔한 해결책은 뻔해 보입니다. 바로 주차장을 더 많이 짓는 것이죠. 하지만 El Inmobiliario 이러한 해결책이 근본적인 문제가 아닌 증상만을 해결하는 것일 수 있다고 주장합니다.
건축 설계 회사 콘스트루거(Construger)와 스튜디오 YP(Studio YP)의 CEO인 예르미스 페냐 건축가와 도미니카 공화국 엔지니어·건축가·측량사 협회(CODIA)의 전 회장이자 도시 계획가인 에스더 모릴로는 도미니카 공화국이 수십 년간 부동산 프로젝트를 설계해 온 모델을 재검토해야 한다는 데 동의합니다.
그의 진단은 단순하지만 심오한 함의를 지닌 전제에서 출발합니다. 즉, 논쟁의 초점은 더 이상 쇼핑센터 안에 얼마나 많은 차량이 들어갈 수 있는지에 맞춰져서는 안 되며, 사람들이 어떻게 그곳에 도착하는지, 그리고 그 도시 공간이 어떻게 가치를 창출하는지에 맞춰져야 한다는 것입니다.
변화하기 시작한 패러다임
수십 년 동안 도시 계획 규정은 각 건물의 유형과 규모에 따라 최소 주차 공간 수를 정해 왔습니다. 그 논리는 당연해 보였습니다. 프로젝트가 더 많은 주차 공간을 제공할수록 경쟁력이 높아질 것이라는 논리였습니다.
하지만 페냐에게 있어 그러한 모델은 더 이상 존재하지 않는 현실을 반영하는 것입니다.
그는 이러한 규정들이 자동차에 완전히 의존하는 도시 환경에서 고안되었으며, 각 활동이 개별적으로 분석되었다고 설명합니다. 실제로 사무실, 식당, 상점 등은 수요가 가장 많은 시간대가 서로 다르더라도, 최대 수요를 충족할 수 있는 충분한 주차 공간을 확보해야 했습니다.
그는 "그 모델은 잘못된 것을 측정하고 있다"고 주장한다.
건축가는 피크 시간대에 얼마나 많은 차량이 몰릴지 계산하는 대신, 현대 도시 계획은 실제 수요를 관리하고 용도 간의 상호 보완성을 활용하는 데 중점을 두며, 심지어 시간대에 따라 다양한 활동이 주차 공간을 공유할 수 있도록 한다는 점을 이해하고 있습니다.
모릴로는 이러한 변화가 규제에도 반영되어야 한다고 생각합니다. 그의 견해로는 현행 규제는 여전히 자동차에 할당된 공간을 우선시하여, 일부 개발 사업에서는 주거 공간이나 상업 공간보다 주차 공간에 더 많은 면적을 할애하는 지경에 이르렀습니다.
그는 "우리는 사람들의 삶의 질보다 차량 공간을 우선시하는 것을 멈추고 더욱 유연하고 역동적인 규제 방향으로 나아가야 한다"고 말합니다.
평방미터당 가격이 가장 비싸면서도… 생산량은 가장 적은 곳
부동산 개발업자에게 있어 모든 토지 이용 결정은 경제적 방정식과 직결됩니다.
예르미스 페냐는 지하 또는 고가 구조물에 건설되는 주차장은 굴착, 특수 구조물 및 토지의 기술적 조건으로 인해 건설 비용이 가장 많이 드는 공간 중 하나라고 설명합니다.
하지만, 동일한 면적을 상업용 건물, 사무실 또는 지속적인 소득을 창출할 수 있는 주택에 할당할 수도 있습니다.
그는 논의가 더 이상 단순히 기술적인 문제에 그치지 않고 재정적인 결정으로까지 확대되었다고 설명했습니다.
그렇기 때문에 일부 해외 개발 프로젝트에서는 차량 주차 공간의 필요성이 줄어들면 사무실, 주택 또는 기타 용도로 전환할 수 있도록 처음부터 설계된 가변형 주차장을 이미 포함하고 있습니다.
"건설되는 건물 수는 줄었지만, 적응력 있는 방식으로 건설되고 있습니다."라고 그는 요약합니다.
이 제안은 대중교통, 공유 모빌리티 및 기술 변화의 성장으로 인해 시간이 지남에 따라 진화할 수 있는 건물에 대해 생각해야 하는 시장에서 점차 확산되고 있는 추세를 반영합니다.
자동차가 도시를 대체하기 시작할 때
모릴로에게 있어 이러한 논의는 각 부동산 프로젝트의 범위를 초월합니다.
이 보고서는 주차 공간 부족이 교통 체증, 대기 오염, 연료 소비 증가, 그리고 주차 공간을 찾기 위해 몇 블록을 헤매야 하는 운전자들의 스트레스 증가를 초래한다고 경고합니다.
하지만 가장 우려스러운 영향은 공공 공간에 미칩니다.
보도 점거, 보행자 전용 폭 축소, 차선 침범은 결국 도시의 이동성을 저하시키고 도시 건설 방식을 변화시킨다.
"가장 심각한 영향은 인간에게 미칩니다. 우리 도시는 결국 사람이 아닌 자동차를 위해 설계되는 것입니다."라고 그는 주장합니다.
그들의 관점에서 토지 이용 계획은 개별 건물을 개별적으로 분석하는 것을 멈추고 공유 솔루션을 구현할 수 있는 전체 구역을 파악하기 시작해야 합니다.
여기에는 전략적으로 배치된 다층 공영 주차장, 건물 간 시간 상호 보완적인 공유 주차 시스템, 상업 지역의 주차 미터기, 민간 투자 장려책, 그리고 대중교통 강화 등이 포함됩니다.
그 가치는 더 이상 예전 수준이 아닙니다
주차는 도미니카 공화국의 많은 상업 프로젝트에서 여전히 중요한 요소이지만, 페냐는 더 이상 경쟁력의 주요 지표는 아니라고 생각합니다.
그는 오늘날 시장은 전략적 위치, 접근 용이성, 그리고 끊임없는 인구 흐름에 더 큰 가치를 두고 있다고 설명합니다.
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