전문가들은 개발을 막는 것이 아니라, 땅값 상승으로 인해 오랫동안 이 지역에 거주해 온 사람들이 쫓겨나는 것을 막는 것이 과제라고 경고합니다
산토도밍고— 동네의 가치는 하루아침에 변하지 않습니다. 변화는 대개 거의 눈에 띄지 않게 시작됩니다. 도로가 확장되고, 새로운 공원이 조성되고, 슈퍼마켓이 문을 열고, 주거용 고층 건물이 건설되거나, 대중교통이 개선되는 식입니다. 곧이어 새로운 사업체들이 들어서고, 투자자들의 관심이 높아지며, 땅값이 오르기 시작합니다.
도시 환경의 질 향상으로 처음에는 보일 수 있는 현상이 결국 부동산 시장의 움직임을 바꿔놓는 결과를 낳습니다. 오랫동안 저렴하다고 여겨졌던 주택 시장이 수요 증가와 토지 및 주택 공급 부족으로 인해 더 이상 저렴하지 않게 되는 것입니다.
이러한 과정이 어떻게 발생하는지 이해하기 위해 El Inmobiliario 도시 계획 전문 건축가, 부동산 개발업자, 감정평가사, 경제학자에게 자문을 구했습니다. 각자 다른 관점에서 현상을 분석했지만, 모두 한 가지 점에 동의했습니다. 바로 특정 지역의 가치 상승은 단일 부동산 프로젝트 때문이 아니라 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과라는 것입니다.
도시가 변화하기 시작할 때
도시 계획을 전문으로 하는 건축가 레이네르 생틸레르에게 있어, 동네의 가치 상승은 더 나은 생활 환경을 제공하기 시작하는 환경의 자연스러운 결과입니다.
그는 기반 시설, 보안, 연결성, 상업 시설, 교육 시설 및 공공 공간의 개선이 해당 지역의 매력을 높이고 결과적으로 토지와 부동산의 가치를 상승시킨다고 설명합니다.
가격이 폭등하기 전부터 첫 징후가 나타납니다. 주택 개조, 공공 공간 현대화, 새로운 녹지 공간 조성, 조명 개선, 보도 정비, 그리고 사업체 입점은 종종 부동산 가치 상승 과정을 예고하며, 이는 개발업자와 투자자들을 끌어들이는 요인이 됩니다.
그러나 생틸레르는 가장 큰 변화는 민간 부문이나 국가에만 전적으로 달려 있는 것은 아니라고 주장합니다.
그의 견해로는, 공공 투자가 새로운 도로, 교통, 공원, 위생 시설 및 도시 시설을 통해 여건을 조성하고, 민간 투자가 지역 경제를 활성화하는 주거, 상업 및 사무용 프로젝트를 개발할 때 가장 큰 가치 상승이 일어난다.
인프라는 투자 방향을 제시합니다
엔지니어이자 부동산 개발업자인 조일로 타베라스도 같은 견해를 갖고 있으며, 그는 기반 시설이 지역 사회의 미래 성장을 가늠하는 주요 지표가 되는 경우가 많다고 믿습니다.
그는 개발자들이 특정 분야에 투자하기로 결정하기 전에 도시 계획, 발표된 공공 사업, 토지 가용성, 인구 증가, 연결성 및 주택 수요와 같은 측면을 분석하고 새로운 프로젝트를 수용할 수 있는 시장의 역량을 평가한다고 설명합니다.
그는 "부동산 투자는 인프라를 따라간다"고 요약했다.
그 사업가는 도미니카 공화국이 이러한 행태의 명확한 사례를 보여준다고 생각합니다. 그는 국립 지구의 중심 광장이 이미 안정화된 시장을 형성하고 있는 반면, 산토도밍고 동부는 산토도밍고 광역권 내 주요 도시 확장 지역 중 하나라고 지적합니다.
하지만 그는 부동산 성장에는 계획이 필요하다고 경고합니다.
그의 견해로는 주택 공급이 증가하는 수요를 충족하지 못하거나 개발이 고소득층만을 대상으로 하는 프로젝트에만 집중될 경우, 가격이 상승하여 기존 거주자와 소규모 사업체 모두가 밀려날 수 있다는 것입니다.
입지 조건은 여전히 가장 큰 자산입니다
부동산 평가의 기술적 관점에서 볼 때, 건축가이자 감정평가사인 클라우디아 카스티요는 위치가 부동산 가격에 가장 큰 영향을 미치는 요소라고 말합니다.
그는 국제 시장에서 널리 사용되는 원칙을 언급하며 "위치, 위치, 그리고 위치"라고 요약했습니다.
주요 도로, 학교, 병원, 대중교통 및 쇼핑 지역과의 근접성은 부동산 가치를 크게 높입니다. 그 외에도 주변 지역의 안전, 부동산의 상태 및 시장 상황도 중요한 요소입니다.
카스티요는 부동산 감정평가가 도시 변화를 직접적으로 반영한다고 설명합니다.
한 지역에 새로운 프로젝트가 도입되거나, 기반 시설이 개선되거나, 더 많은 개발 기회가 생기면 이러한 요소들은 수요와 공급의 움직임과 함께 부동산 가치 평가에 기술적으로 반영되기 시작합니다.
해당 전문가는 콜롬비아 공화국 거리, 하코보 마흘루타 거리 , 그리고 27 데 페브레로 거리 연장 구간을 포함하여 향후 몇 년 동안 상당한 가치 상승이 예상되는 여러 도시 지역을 지목했으며 , 이 지역에서 주거, 상업 및 복합 용도 프로젝트가 점점 더 집중되고 있다고 분석했습니다.
수요만 증가하는 것이 아니라 비용도 상승하고 있습니다
일반적으로 주택 가격 상승은 수요 증가로 설명되지만, 경제학자 가브리엘 곤살레스는 이러한 현상이 주택 생산 비용을 높이는 구조적 요인에도 기인한다고 주장합니다.
그중에서도 그는 토지 가격, 건설 비용, 금리, 신용 접근성, 인플레이션 및 도시 계획 규제를 언급합니다.
여기에 더해 도미니카 시장에서 점점 더 두드러지는 요소가 있는데, 바로 더 나은 일자리를 찾아 이주하는 전문직 종사자들과 부동산 관광 및 디지털 노마드와 관련된 투자자들의 유입입니다.
그에 따르면, 이러한 유형의 사람들은 더 큰 구매력을 가지고 시장에 진입하며, 주택 공급이 제한적인 부문에서 가격에 압력을 가한다.
경제학자는 이러한 추세가 저렴한 주택 공급의 점진적인 감소와 맞물려 있다고 경고합니다.
국가통계청(ONE)의 건축 공급 등록 자료에 따르면, 현재 300만 루피아(RD$) 이하의 주택은 공식 시장 공급량의 7% 미만을 차지하고 있으며, 이는 보다 저렴한 가격대의 주택을 공급하는 데 어려움이 있음을 반영합니다.
"투자자들은 현재 상태의 땅 면적을 사는 것이 아니라, 그 지역의 미래 개발에 대한 접근권을 사는 것입니다."라고 그는 주장합니다.
과제: 기존 업체를 대체하지 않고 성장하는 것
전문가들은 도시 성장을 그 자체로 문제로 이해해서는 안 된다는 데 동의합니다.
반대로, 그들은 재평가가 더 나은 서비스, 더 많은 투자, 그리고 지역 사회의 더 나은 삶의 질로 이어질 수 있다고 믿습니다.
관건은 이러한 혜택이 해당 지역에 오랫동안 거주해 온 사람들에게도 돌아가도록 보장하는 것입니다.
생틸레르는 주택 개선 프로그램, 자금 조달 접근성 향상, 가족 주택 보존 장려책, 그리고 저렴한 주택 정책을 통해 주민들의 강제 이주 없이도 지역 활성화를 이룰 수 있다고 주장합니다.
경제적 관점에서 곤살레스는 계획적인 고밀도 개발, 도시화된 토지의 확대, 간소화된 허가 절차, 저소득 가구를 위한 맞춤형 보조금 프로그램 등을 통해 교통이 편리한 지역의 주택 공급을 늘릴 것을 제안합니다.
타베라스에게 핵심은 부동산 개발과 함께 진행되는 지역 계획에 있는 반면, 카스티요는 도시가 겪는 변화를 예측하기 위해 도시 및 시장 지표를 지속적으로 관찰하는 것이 필수적이라고 생각합니다.
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