산토도밍고 - 전 세계 시장 규모가 240억 달러를 넘어선 가운데, 도미니카 공화국은 선구적인 프로젝트와 새로운 형태의 부동산 투자를 위한 생태계를 구축하며 첫걸음을 내딛고 있습니다.
최근까지만 해도 부동산 투자는 토지를 매입하고 건물을 지은 후 투자금을 회수하기까지 수년을 기다리는 것을 의미했습니다.
오늘날 디지털 경제 시대에 접어들면서 이러한 논리는 변화하기 시작했습니다. 부동산을 수천 개의 디지털 단위로 분할하여 온라인으로 거래하고 전 세계 투자자를 유치할 수 있게 된 것입니다. 이러한 과정을 부동산 토큰화라고 하며, 도미니카 공화국에서 점차 주목받고 있습니다.
토큰화는 건물, 호텔, 리조트와 같은 자산의 경제적 가치를 블록체인에 기록된 디지털 토큰으로 변환하는 것을 의미합니다. 각 토큰은 자산의 지분을 나타내며 다른 금융 상품과 유사하게 사고팔 수 있습니다.
그 결과, 보다 유동적이고 접근성이 뛰어나며 글로벌한 투자 모델이 탄생했고, 이를 통해 기존에 필요했던 금액보다 적은 금액으로도 부동산 프로젝트에 참여할 수 있게 되었습니다.
신흥 사업
전 세계적으로 시장은 이미 기술적 약속을 넘어 새로운 사업으로 변모했습니다.
최근 업계 추산에 따르면 부동산 토큰화 시장은 2026년까지 240억 달러를 넘어설 것으로 예상되며, 이는 향후 10년 동안 더 많은 개발업체, 핀테크 플랫폼 및 기관 투자자들이 이 모델을 채택함에 따라 빠르게 성장할 수 있는 시장의 시작점이 될 것입니다.
라틴 아메리카에서도 이러한 추세가 탄력을 받고 있습니다. 브라질과 아르헨티나 같은 국가들은 규제 체계와 토큰화 시범 프로그램을 모색하기 시작했으며, 미국, 스위스, 스페인의 부동산 프로젝트는 이 지역의 새로운 개발을 위한 벤치마크 역할을 하고 있습니다.
이러한 맥락에서 도미니카 공화국은 지역 부동산 시장의 역동성과 새로운 디지털 투자 인프라를 연결하려는 계획을 통해 첫걸음을 내딛고 있습니다.
최근 주목할 만한 성과 중 하나는 카야코아 그룹이 주도하는 도미니카 공화국 최초의 토큰형 호텔 도입 발표입니다. 카야코아 그룹은 이러한 모델의 도입이 도미니카 부동산 시장의 현재 성장세를 반영한다고 보고 있습니다.
올해 2월, '라 벤타나 데 El Inmobiliario프로그램과의 인터뷰에서 해당 그룹 관계자는 "도미니카 공화국처럼 성장하는 시장에서 토큰화는 전통적인 모델을 대체하는 것이 아니라 보완하는 역할을 하며, 더 많은 이해 관계자들이 참여할 수 있는 새로운 자금 조달 방식을 제공한다"고 설명했습니다.
또한 회사 측은 국제적인 경험을 통해 해당 모델이 부동산 개발에 자연스럽게 통합될 수 있음을 입증했다고 주장합니다.
카야코아 그룹은 "미국, 스위스, 스페인과 같은 시장에서 사업을 해온 운영업체들의 경험이 우리가 실수를 피하고 프로세스를 개선하는 데 참고 자료가 되고 있다"고 밝혔습니다.
카야코아에 따르면, 도미니카 공화국은 이러한 새로운 산업을 개척할 충분한 기반을 갖추고 있다. El Inmobiliario와의 인터뷰에서 이들은 또한 "도미니카 공화국은 토큰화 프로젝트를 지원할 법적 근거를 갖고 있지만, 디지털 자산에 대한 구체적인 규제가 부족하다"고 지적했다.
하지만 이러한 열정은 국가가 직면한 과제에 대한 경고와 함께 존재합니다.
백소스(Backsource)의 CEO인 안토니오 가르시아 로메로는 규제 부족과 전문적인 기술 지원 부재가 해당 분야의 발전을 늦출 수 있다고 경고합니다.
백소스(Backsource)의 CEO 안토니오 가르시아 로메로. (외부 소스).
그는 "도미니카 공화국은 대규모 토큰화 프로젝트를 추진하는 데 필요한 기술적 인프라나 규제 명확성이 아직 부족하다"고 생각한다.
같은 대화에서 가르시아 로메로는 이러한 유형의 운영을 위한 기술 역량 구축에 더욱 박차를 가해야 한다고 지적했습니다. "전문적인 기술 지원이나 명확한 인프라가 없다면 토큰화는 실험 단계에 머물러 다른 시장에서 보여주는 잠재력을 발휘하지 못할 것입니다.".
부동산 분석가인 비엔베니도 파울리노 역시 비슷한 견해를 밝히며, 가장 큰 과제는 시장에 대한 신뢰를 구축하는 것이라고 본지에 전했다.
파울리노에 따르면, 토큰화는 투자자를 보호하기 위한 명확한 규제 체계, 수탁 구조 및 감독 메커니즘이 구축될 때에만 공고히 자리 잡을 수 있다.
Plusval Dominicana의 총책임자인 Paulino를 환영합니다. (피델 페레즈/El Inmobiliario).
전문가는 또한 디지털 자산과 투기적 모델 간의 혼란을 피하기 위해 해당 국가가 시장 교육에 힘써야 할 것이라고 경고했습니다.
그는 "명확한 이해의 틀이 없다면, 많은 프로젝트들이 실제로는 충분한 법적 또는 재정적 지원을 받지 못하면서도 부동산 토큰화로 포장되어 제시될 위험이 있다"고 설명했다.
핀테크 업계의 관점에서 보면, 이번 진단은 상당한 구조적 과제가 수반되는 기회를 시사합니다.
TLA Financial Services의 사장인 막시밀리아노 바르는 이 지역에서 해당 분야가 시범 프로젝트에서 자본 시장 프레임워크 내에 토큰화가 구조화된 보다 견고한 모델로 발전하고 있다고 설명합니다.
TLA Financial Services의 사장인 막시밀리아노 바(Maximiliano Barr). (외부 자료).
배러는 "가장 큰 위험은 실제 지분 소유권이 아닌 것이 지분 소유권인 것처럼 판매되는 것"이라고 경고하며, 투자자 보호는 블록체인 기술뿐만 아니라 각 프로젝트를 뒷받침하는 법률 및 금융 체계에도 달려 있다고 강조했습니다.
전문가에 따르면, 부동산 토큰화 프로세스가 견고하려면 신탁이나 특수목적법인(SPV)과 같은 법적 수단, 기관 자금 수탁, 감사, KYC 절차, 그리고 국제 자금세탁 방지 기준 준수를 포함하는 포괄적인 구조가 필요합니다. 이러한 방식으로만 투자 추적성과 시스템 투명성을 보장할 수 있습니다.
관광에 의해 창출되는 잠재력
이러한 어려움에도 불구하고 도미니카 공화국의 잠재력은 분명합니다. 배러는 관광, 외국인 투자, 별장 수요에 힘입어 활발하게 움직이는 도미니카 부동산 시장이 이러한 유형의 금융 상품에 유리한 환경을 조성한다고 강조했습니다.
배러는 "도미니카 공화국은 주식 시장에 대한 법적 체계와 디지털화 계획을 갖추고 있어 이 산업의 발전을 위한 플랫폼 역할을 할 수 있다"고 설명했다.
그러한 시나리오에서 시장 발전은 점진적인 과정을 따를 수 있습니다. 첫째, 법적 및 기술적 구조를 시험하기 위한 시범 프로젝트가 진행되고, 둘째, 복제 가능한 모델이 확립되며, 마지막으로 부동산 토큰에 유동성을 제공하는 2차 시장이 형성될 것입니다.
부동산 토큰화는 단순히 새로운 금융 도구가 아닙니다. 이는 부동산 투자에 대한 인식을 바꾸는 변화를 의미합니다. 더욱 디지털화되고, 더욱 글로벌화되며, 잠재적으로 더욱 접근성이 높아질 수 있습니다.
도미니카 공화국에게 있어 과제는 기술을 도입하는 것뿐만 아니라, 이러한 새로운 부동산 분야가 안전하고 확실하게 발전할 수 있도록 법률, 금융, 문화적 생태계를 구축하는 것입니다.
수치:
4조 달러
컨설팅 회사 딜로이트는 토큰화된 부동산 규모가 2035년까지 약 4조 달러에 달할 것으로 예상하며, 연평균 복합 성장률은 27%로 추정하고 있습니다.
200억 유로
스페인에서는 토큰화를 통해 최소 100유로부터 아파트 지분의 일부에 투자할 수 있습니다. 스페인 정부는 이 시장을 2033년까지 200억 유로 규모로 성장시키는 것을 목표로 하고 있습니다.
이 글은 원래 El Inmobiliario 인쇄판 14호에 게재되었습니다
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