모든 계약이 공정한 것은 아닙니다. 매매 및 옵션 계약에 포함된 불공정한 조항은 구매자에게만 영향을 미치는 것이 아닙니다. 신뢰를 무너뜨리고, 업계의 평판을 손상시키며, 투자를 저해합니다
우리가 책임감 있게 다뤄야 할 현실이 하나 있습니다. 도미니카 공화국 부동산 시장에서는 계약이 체결되었다 하더라도 모든 계약이 공정한 것은 아닙니다.
이 업계에 종사하는 사람들이 알다시피, 종이는 어떤 것도 견딜 수 있지만, 시장은 모든 것을 용서하지는 않습니다.
최근 몇 달 동안 저는 법적 균형을 반영하기는커녕 사실상 모든 위험을 단일 당사자, 즉 구매자에게 전가하도록 설계된 구조로 작동하는 옵션 구매 계약과 판매 계약을 검토했습니다
불균형적인 조항들. 과도한 처벌. 막대한 금액의 자동적인 손실. 조작된 비용. 기본권의 묵시적 포기. 한마디로, 완전한 광기입니다.
과장 없이 말하자면, 정말 끔찍한 계약들입니다.
약탈적 계약이란 정확히 무엇인가요?
법률 용어로, 당사자들의 의무 사이에 명백한 불균형이 존재하여 어느 한쪽에게 불공평하게 유리한 경우를 사자형 계약이라고 합니다.
도미니카 공화국 민법은 모든 계약 맥락에서 "사자 같은"이라는 용어를 명시적으로 사용하지는 않지만, 그 사용을 제한하는 기본 원칙들을 정립하고 있습니다
- 민법 제1134조: 계약은 선의로 이행되어야 한다.
- 제1131조 이하: 소송 사유는 합법적이어야 한다.
- 계약상 균형의 일반 원칙: 모든 민법 체계에 내재되어 있다.
또한, 소비자 보호에 관한 법률 358-05는 소비자를 과도하게 불리한 위치에 놓거나 권리를 제한하는 악의적인 조항을 금지합니다.
다시 말해, 서명했다고 해서 모든 것이 유효한 것은 아닙니다.
문제는 계약 자체가 아니라, 남용입니다.
분명히 말씀드리지만, 매수선택권 계약이나 매매약정 계약 어느 쪽도 문제가 아닙니다.
이들은 부동산 개발, 특히 미분양 프로젝트에서 합법적이고 필수적이며 널리 사용되는 수치입니다.
문제는 다음과 같은 경우에 발생합니다
- 구매자가 협상할 수 없는 조건이 부과됩니다
- 과도한 처벌이 확립되었습니다
- 개발자는 실질적인 불이익 없이 계약을 위반할 수 있습니다
- 정당한 이유가 있더라도 자금 반환이 제한되거나 어려워질 수 있습니다
더욱 심각한 것은 구매자가 상당한 금액을 지불한 후에 이러한 조건을 발견했을 때, "계약서에 나와 있어요"라는 반응이 즉시 나온다는 점입니다. 마치 단순히 조항 하나를 포함시키는 것만으로 명백히 불공정한 행위를 합법화할 수 있는 것처럼 말입니다.
계약이 함정이 될 때
구매자가 정당한 사유로 프로젝트에서 철수하려 할 때 다음과 같은 조항에 직면하는 사례를 본 적이 있습니다
- 그들은 그가 지불한 금액 전부를 잃게 만든다
- 그들은 그에게 누적 처벌을 부과한다
- 그들은 효과적인 구제책을 마련할 수 있는 모든 길을 막습니다
그 시점에 이르면 계약은 법적 안전장치로서의 역할을 잃고 법적 함정이 된다.
그리고 바로 여기서 또 다른 문제가 시작됩니다. 장기간의 법적 소송, 정신적 고통, 금전적 손실… 그리고 시장에 대한 심각한 부정적인 인식까지.
많은 사람들이 보지 못하는 영향
이 지점에서 문제는 개인적인 차원을 넘어 업계 전반의 문제로 변모합니다.
불공정한 계약으로 피해를 입은 구매자:
- 그는 다시는 투자하지 않을 것이다
- 시스템을 불신하세요
- 그는 다른 투자자들에게 경고한다
- 이는 투자 대상국으로서 해당 국가의 평판에 영향을 미칩니다
특히 도미니카 공화국 출신 이민자나 외국인 투자자들에 대해 이야기할 때 더욱 그렇습니다.
그리고 가장 민감한 부분은, 부동산 자문가가 계약서를 직접 작성하지 않았더라도 그에 따른 책임을 져야 한다는 점입니다.
고객의 입장에서는 모든 것이 동일한 생태계의 일부이기 때문입니다.
개발자를 약화시키려는 것이 아니라 균형을 맞추려는 것입니다
한 가지 분명히 해야 할 점은 구매자를 보호한다는 것이 개발자를 보호하지 않는다는 것을 의미하지는 않는다는 것입니다.
개발자는 건설 비용, 시장 변동, 구매자 채무 불이행과 같은 정당한 위험에 직면합니다.
그러나 계약상의 균형은 어느 한쪽 당사자의 권리를 사실상 무효화하는 대가를 치르면서 달성될 수는 없습니다.
왜냐하면 그런 일이 발생하면 더 이상 계약 문제가 아니라 권력 남용 문제가 되기 때문입니다.
해당 분야에 필요한 호소
오늘날 도미니카 공화국의 부동산 부문은 그 어느 때보다 유리한 위치에 있습니다.
수요도 있고, 외국인 투자도 있고, 개발도 진행 중이고 그 외에도 많은 것이 있습니다.
하지만 우리에게는 책임도 있습니다.
우리를 지탱해주는 바로 그 분야를 약화시킬 여유가 없습니다. 이 시장은 우리의 생계 수단이자 성장의 기반이며, 우리 가족의 삶의 터전이기 때문입니다.
변호사로서, 개발자로서, 부동산 중개인으로서 우리는 기준을 높여야 할 책임이 있습니다.
명확하고, 균형 잡히고, 집행 가능하며, 신뢰를 구축하는 계약을 체결하기 위해서입니다.
네, 우리는 구매자의 법적 안정성을 희생시키지 않으면서 사업 운영을 보호하는 보다 표준화된 계약 모델의 필요성에 대한 논의를 시작해야 합니다. 무엇이든 종이에 적을 수 있다는 잘못된 전제 하에, 더 이상 업계 전체의 신뢰가 위태로운 상황에서 마음대로 조항을 만들어내는 행태를 지속할 수는 없습니다.
이는 우리에게 성찰을 촉구합니다. 결국 진정한 질문은 계약이 합법적인지 여부가 아니라, 공정한지 여부이기 때문입니다.
신뢰가 가장 귀중한 자산인 시장에서, 한 가지 중요한 점을 기억할 필요가 있습니다
불공정한 계약은 오늘 거래를 성사시킬 수도 있지만, 내일 시장을 마비시킬 수도 있습니다.
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