부동산 중개업 및 허위 광고 규제 법안 분석
El Inmobiliario 특별판
아나 벨로 지음
부동산 중개업을 규제하는 법안은 진전된 조치입니다. 이는 국내총생산(GDP)에서 상당한 비중을 차지하지만 불법 행위로 얼룩진 업계를 전문화하는 데 기여할 것입니다. 그러나 "변호사도 부동산 거래에 면허가 필요하게 될 것"이라는 주장에 대해 일부 사람들이 보이는 열광은 자제해야 합니다. 이 주장은 부정확하며, 모호한 표현에서 비롯된 것이므로 수정이 필요합니다.
본 프로젝트 자체는 법률 업무를 제외합니다. 제3조 2항 및 3항은 전문가의 법률 자문 및 중개인에 의한 거래를 제외합니다. 제19조는 양도 계약서의 작성, 준비 및 협상과 관련된 법률 서비스 제공은 중개 행위에 해당하지 않는다고 재차 명시합니다. 거래를 구조화하고 부동산의 소유권 현황을 확인하는 변호사는 중개인의 역할을 하는 것이 아닙니다.
문제는 제19조 제3항에서 발생하는데, 이 조항은 변호사가 제18조에 명시된 활동, 즉 홍보, 광고, 고객 확보, 수요 및 공급 관리를 수행할 때 대리인으로 등록하도록 요구합니다. 문제는 제18조 제3항에 "협상"이라는 용어가 포함되어 있다는 점인데, 이 용어는 법률 자문의 일부를 지칭하기도 합니다. 바로 이 부분에서 모호성이 발생하며, 자문과 중재의 경계가 불분명해집니다.
부동산 및 등기법 전문 자격 취득과 실무 인증은 거래의 법적 안정성을 보장합니다. 이는 수수료를 받고 수요와 공급을 연결하는 중개업과는 구별되는 기능입니다. 실무 인증은 변호사를 중개업자로 만드는 것이 아니며, 추가적인 면허를 요구해서도 안 됩니다. 하지만 그렇다고 해서 타인의 부동산을 매매하고 수수료를 받는 행위를 허용하는 것도 아닙니다. 변호사가 이러한 행위를 할 경우 사실상 중개업자와 다름없기 때문입니다. 해결책은 변호사의 자격을 이유로 면제하는 것이 아니라, 그들의 업무 범위를 명확히 규정하는 것입니다. 단순히 자문 역할에만 면허를 요구하는 것은 헌법 제50조에 명시된 기업의 자유를 침해하는 결과를 초래할 것입니다.
비교법은 이러한 견해를 뒷받침합니다. 미국에서는 면허 제도가 주별로 규제되고 있는데, 캘리포니아주는 변호사가 법률 서비스의 일환으로 중개 업무를 수행하는 경우 면허 취득 의무에서 면제하고, 텍사스주는 더 광범위한 면제 조항을 유지하고 있습니다. 스페인은 2000년 왕령 4호를 통해 중개업을 자유화했지만, 2010년부터 카탈루냐, 발렌시아, 발레아레스 제도, 그리고 2025년부터는 안달루시아 등 여러 자치주에서 교육, 보험, 보증 요건을 포함한 의무 등록제를 도입했습니다. 도미니카 공화국도 이러한 흐름을 따르고 있지만, 문제는 원칙이 아니라 법률 문구에 있습니다.
법안에서 빠진 부분은 무엇일까요? 첫째, 법률 업무와 중개 업무의 경계를 명확히 정의하고, 법률 서비스에 부수적인 협상은 제외해야 한다는 점입니다. 둘째, 현재 법안에 없는 전문직 배상 책임 보험 의무화 조항이 필요합니다. 셋째, 이중 대리 및 이해 충돌 공개에 관한 규정이 마련되어야 합니다. 넷째, 구체적인 시간의 보수 교육 이수 요건이 필요합니다. 다섯째, 부동산 등기, 관리 및 중개 총괄국에 독립성과 실질적인 자원을 제공하고, 누구나 접근 가능한 공공 등기 시스템을 구축해야 합니다.
요컨대, 이 프로젝트의 목표인 법적 확실성, 투명성, 그리고 소비자 보호는 타당합니다. 필요한 것은 입법 기법, 즉 법적 보호 장치를 제공하는 법률 전문가와 상업적 중개인 역할을 하는 브로커를 명확히 구분하는 것입니다. 이 경계가 모호한 상태로 남아 있는 한, 각 직종이 서로 대립하는 것이 아니라 투자자와 구매자 모두에게 이익이 되는 방향으로 통합되는 틀을 구축할 기회를 놓치게 될 것입니다.
본 내용은 원래 El Inmobiliario 인쇄판 15호에 게재되었습니다.
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