아파트 분양 계약을 미리 체결하는 것은 미래에 대한 투자입니다. 구매자는 계약금으로 가격을 확보하고, 개발업자는 프로젝트 완공에 필요한 현금 흐름을 확보할 수 있습니다. 그러나 자재, 공급, 인건비 가격이 끊임없이 변동하는 도미니카 공화국 시장에서는 건설 비용의 변동성이 불가피한 요소가 됩니다.
도미니카 공화국에서는 해당 부문의 지속적인 비용 상승으로 인해 계약 체결 후 가격 변경이 가능한지에 대한 핵심적인 논쟁이 벌어지고 있습니다. 정답은 '가능하다'입니다. 그렇다면 이러한 가격 조정은 기술적으로 타당하고, 법적으로 유효하며, 경제적으로 공정하게 이루어져야 할까요?
이러한 가격 조정의 가장 객관적인 근거는 공식 기관인 국가통계청에서 발표하는 직접주택건설비용지수(ICDV)입니다. 그러나 이 지수의 적용은 논란을 불러일으켰고, 소비자보호기관(Proconsumidor)에 민원이 제기되었으며, 개발업자와 구매자 간의 계약 균형에 대한 논쟁도 발생했습니다.
핵심 과제는 이러한 조정이 언제, 어떻게, 어떤 투입 요소에, 그리고 가격의 어느 정도 비율로 적용되어야 하는지를 결정하는 것입니다. 전체 가치를 물가상승률에 연동해야 할까요? 아니면 건설 비용에 해당하는 부분만 연동해야 할까요? 개발자가 초기 물가상승분의 일부를 부담해야 할까요? 프로젝트가 이미 부분적으로 완료된 경우에는 어떻게 해야 할까요?
ICDV는 자재, 노동력 및 장비의 변동을 측정합니다.
참고: 이는 직접 비용을토지, 금융 비용, 마케팅 비용 또는 개발자의 이익은 포함하지 않습니다. 따라서 물가연동을 적용하려면 비용 변동 조정의 기술적 원리와 ICDV(비용 변동 지수)의 적절한 사용법을 명확히 이해해야 합니다.
예를 들어, 당사 지주회사인 EM+A 그룹 의 건설 회사 ( EM MARTINEZ Engineering Mod and Architecture 및 XTRIBA Inmobiliaria )에서는 ICDV를 사용하여 비용 변동에 대한 조정을 계산하기 위해 계약 체결 시점의 기준 ICDV 와 마감 시점의 유효한 ICDV를 비교하는 기술적 지수화 공식을 적용합니다 .
이를 통해 개발자와 구매자 간의 갈등을 줄이거나 없애고, 가격 변동으로 인한 불가피한 조정에 직면했을 때 신뢰와 투명성을 강화할 수 있습니다.
ICDV를 적용하면 개발자의 수익 마진을 보호하고, 프로젝트 자본 손실을 방지하며, 재정적 위험을 줄이고, 객관적인 기술 지원을 제공하며, 당사자 간의 신뢰를 구축할 수 있습니다.
가격 조정에 대한 공동 책임: 건설업체도 인상분의 일부를 부담해야 할까요?
기술적 관점과 계약적 균형 관점에서 볼 때, 인플레이션의 모든 영향이 자동으로 구매자에게 전가되어서는 안 됩니다.
보다 균형 잡힌 전문적인 관행에서는 일부 부동산 프로젝트에서 건설업자 또는 개발업자가 가격 인상분의 일정 비율(일반적으로 5%~10%)한 후 합의된 가격을 조정하여 구매자에게 반영하는 흡수 범위를 마련합니다. 이는 시장의 완만한 변동으로부터 구매자를 보호하고 지수의 미미한 변동으로 인한 급격한 가격 인상을 방지하는 효과가 있습니다.
이 기준에 대한 기술적 정당성은 다음과 같은 몇 가지 근거에 기반합니다
첫째, 전문적으로 구성된 모든건설 예산에는 자재, 인건비 또는 하도급 비용의 일반적인 변동을 흡수하기 위한 예비비가 포함되어 있습니다.
적당한 가격 인상은 건설업계에 내재된 사업 위험의 일부입니다. 이러한 가격 인상을, 설령 미미한 수준일지라도, 전액 고객에게 전가하는 것은 사업의 일부인 위험을 완전히 외주화하는 것과 마찬가지입니다.
둘째, 개발자는 대량 구매 및 사전 구매 계획을 통해 공급업체와의 협상력을 강화할 수 있습니다. 이를 통해 프로젝트의 실현 가능성을 저해하지 않으면서 초기 변동 사항을 부분적으로 완화할 수 있습니다.
세 번째이자, 그 못지않게 중요한 점은 건축업자가 다른 사람을 위해 건물을 짓는다는 사실을 기억해야 한다는 것입니다. 건축업자는 건설 과정에서 재정적, 운영적 위험을 감수하지만, 최종 소유자는 구매자이며, 완공된 건물과 그 가치 상승, 그리고 사용으로 인한 모든 혜택을 구매자가 누리게 됩니다.
그런 의미에서 프로젝트는 개발자가 스스로 보유하는 자산이 아니라, 최종적인 재산적 이익을 얻게 될 제3자를 위해 수행된 작업입니다.
이러한 현실은 경제적 공동 책임의 원칙을 도입합니다. 구매자가 최종 소유자이자 수혜자가 될 경우, 정상적인 시장 예측을 초과하는 이례적이고 실질적인 비용 증가에 대해 구매자가 책임을 지는 것이 합리적입니다.
하지만 그러한 참여는 변동폭이 사전에 정의된 임계값을 초과할 때 활성화되어야 합니다.
따라서, 인상액이 합의된 흡수율을 초과하는 경우, 조정 비율은 구매자에게 적용되어야 하며, 이는 오직 건설에 해당하는 가격 부분과 실행될 잔금 부분에만 해당됩니다.
하지만 ICDV 조정은 자동 메커니즘이 아니라 기술적인 메커니즘입니다. 이는 적절하게 적용될 경우 매매 계약에서 발생하는 비용 변동의 영향을 균형 있게 분배하는 도구입니다.
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