산토도밍고 — 도미니카 공화국에서 부동산을 매입, 건설 또는 투자하는 것은 매매 계약 체결 순간부터 소유주가 연간 재산세를 납부할 때까지 수년간 세금 납부 의무를 발생시킵니다. 이 두 시점 사이에는 복잡한 세금 체계가 존재하며, 이를 완전히 이해하고 있는 구매자는 물론 개발업자조차도 많지 않습니다.
이 가이드는 전국 부동산 시장의 세금 현황을 완벽하게 보여줍니다. 어떤 세금이 적용되는지, 언제 적용되는지, 어떤 기준으로 적용되는지, 어떤 면제 혜택이 있는지, 그리고 지난 2년간 어떤 변화가 있었는지 등을 자세히 안내합니다.
출발점: 부동산 거래에는 어떤 세금이 포함되는가?
개인이나 법인이 도미니카 공화국에서 부동산을 취득할 경우, 최소한 세 가지의 직접적이고 즉각적인 세금 납부 의무가 발생합니다. 바로 부동산 양도세(ITI), 부동산 관할 기관에 대한 등록 수수료, 그리고 향후 납부해야 할 연간 부동산 재산세(IPI)입니다. 구매자의 상황이나 프로젝트 유형에 따라 전문 서비스에 대한 부가가치세(ITBIS), 판매자에 대한 양도소득 원천징수세, 그리고 담보 대출 관련 세금과 같은 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
세법(법률 제11-92호)은 일반적인 틀을 제공하지만, 구체적인 규칙은 부문별 법률인 세금 징수 효율화에 관한 법률 제173-07호, 부동산 등록에 관한 법률 제108-05호, 재산세에 관한 법률 제18-88호에 의해 정해집니다. 국세청(DGII)의 연례 결의안은 매년 적용 금액, 기준 금액 및 면제 사항을 갱신합니다.
1. 부동산 양도세(ITI): 구매자가 부담하는 3%
그것이 무엇이며 누가 비용을 부담하는가
부동산 양도세는 세수 효율화에 관한 법률 173-07에 따라 규정되며 모든 부동산 거래에 부과됩니다. 세율은 부동산 가액의 3%이며, 이는 국세청(DGII)의 감정가 또는 매매 계약서에 명시된 가액 중 더 높은 금액을 기준으로 합니다. 여기서 중요한 점은 부동산의 시장 가격이 공식 감정가보다 높을 경우, 국세청은 시장 가격을 기준으로 세액을 산정한다는 것입니다. (조르디 알베르투스)
ITI(투자세)는 구매자의 책임이며, ITI 납부는 등기소에서 새 소유자 명의로 증명서를 발급하기 위한 필수 조건입니다.
실제 사례: 푼타 카나에 있는 25만 달러 상당의 아파트에 대한 소득세(ITI)는 7,500달러입니다. 만약 당사자 간 합의 가격이 23만 달러인데 국세청(DGII)의 평가액이 25만 달러라면, 세금은 더 높은 금액을 기준으로 계산됩니다.
2025년 신규 시행: 지불 수단 신고 의무
2025년 5월 1일부터 국세청(DGII)의 일반 규정 07-22에 따라, 100만 디르함(RD$1,000,000.00)을 초과하는 부동산 거래는 결제 방식을 기록해야 합니다. 이 조치는 고액 거래의 결제 추적성을 강화하고 계약가를 낮게 책정하는 등의 불법 행위를 방지하기 위한 것입니다. 실제로 이는 모든 중요한 부동산 매매 거래에서 은행 송금, 자기앞수표 또는 기타 검증 가능한 결제 수단을 통해 결제가 이루어졌는지 여부를 기록해야 함을 의미합니다.
저가 주택: 2026년 면제 기준
도미니카 공화국 법률은 주택담보대출을 통해 주택을 구매하는 사람들에게 양도세(ITI) 면제를 제공함으로써 저렴한 주택에 대한 접근성을 보호합니다. 국세청(DGII)의 결의안 DDG-AR1-2026-00001에 따르면, 2026 회계연도에 저가 주택으로 인정되는 최대 금액이자 주택담보대출 구매자에 대한 양도세 면제 한도는 RD$5,450,851.12입니다. 이 금액은 전년 대비 물가상승률을 반영하여 조정되었습니다.
표 1. 부동산 양도세 (2026)
| 개념 | 세부 사항 |
|---|---|
| 일반 요금 | DGII 평가액과 계약 가격 중 더 높은 금액의 3% |
| 지불 책임 | 사는 사람 |
| 지불 시기 | 부동산 관할 구역에 등록하기 전에 |
| 저가 주택 면제 (2026년) | 최대 RD$5,450,851.12 상당의 부동산을 주택 담보 대출로 취득 |
| 지불 수단을 사용할 의무 | 1,000,000.00 RD달러를 초과하는 거래 (2025년 5월부터) |
| CONFOTUR 면제 | 법률 158-01에 따라 분류된 프로젝트의 첫 번째 판매 |
| 면제법 171-07 | 외국 출신 연금 수령자 또는 임대 소득자가 취득한 첫 번째 부동산 |
| 법적 근거 | 징수 효율성에 관한 법률 173-07; 일반 규칙 07-22 DGII |
2. 재산세(IPI): 소유주가 매년 부담하는 비용
어떤 세금이 부과되며, 비용은 얼마나 드나요?
IPI(부동산세)는 도미니카 공화국 내 부동산 소유자에게 부과되는 연간 재산세입니다. 법적 근거는 법률 18-88 및 그 개정안이며, 징수는 DGII(국세청)의 책임입니다. IPI는 면세 한도를 초과하는 부동산 자산 총액에 대해 연 1%의 세율을 적용합니다. DGII 결의안 DDG-AR1-2026-00001에 따르면, 2026 회계연도의 면세 한도는 총 10,695,494.00 도미니카 달러입니다.
이 기준 금액은 중앙은행의 소비자물가지수를 기준으로 매년 인플레이션을 반영하여 조정됩니다. 2025년 면제 금액은 1,019만 833 디르함 달러로, 전년 대비 50만 4,661 디르함 달러 증가했습니다.
누가 비용을 부담하고 누가 면제되는가?
주택, 도시 토지, 상업, 산업 및 전문 활동에 사용되는 부동산은 가치가 면세 한도를 초과하는 경우 과세 대상입니다. 개인은 소유한 모든 부동산의 총 가치가 RD$10,695,494.00를 초과하는 경우에만 과세됩니다. 반면 신탁은 가치와 관계없이 면세 대상이 아닌 모든 부동산에 대해 과세됩니다.
다음은 IPI 적용 대상에서 제외되는 항목들입니다
- 농촌 지역.
- 65세 이상인 사람이 소유한 주택(및 주택이 지어진 토지)으로서, 해당 주택이 소유자의 유일한 부동산 자산인 경우.
- 연금 수령자와 해외 소득자는 50% 감면 혜택을 받게 됩니다.
- 법률 158-01(CONFOTUR)에 따라 분류된 프로젝트와 같이 특별법에 따라 면제되는 부동산은 면제 기간 동안 면제 대상이 됩니다.
2026년 주요 일정
IPI 진술서는 매년 첫 60일 이내에 제출해야 합니다. 첫 번째 할부금은 3월 11일까지, 두 번째 할부금은 9월 11일까지 납부해야 합니다.
실제 사례: 도미니카 공화국 투자자가 각각 600만 도미니카 달러와 750만 도미니카 달러의 지적 가치를 가진 아파트 두 채를 소유하고 있습니다. 이 투자자의 총 부동산 자산은 1,350만 도미니카 달러입니다. 면세 한도를 초과하는 금액은 280만 4,506 도미니카 달러(1,350만 도미니카 달러 - 1,069만 5,494 도미니카 달러)입니다. 납부해야 할 재산세(IPI)는 연간 약 28,045 도미니카 달러(280만 4,506 도미니카 달러의 1%)입니다.
표 2. IPI: 2026년 주요 매개변수
| 매개변수 | 2026년 가치 |
|---|---|
| 비율 | 잉여금에 대해 연 1% |
| 개인별 면제 기준 | RD$10,695,494.00 |
| 신탁에서 면제되는 임계값 | 일반적인 면세 혜택은 없습니다 (세금은 첫 페소부터 부과됩니다) |
| 65세 이상인 경우 면제 | 간단히 말해서, 만약 그것이 주거용으로 사용될 유일한 부동산이라면 |
| 외국인 연금 수령자/임대 소득자 | 50% 할인 |
| 선서 진술서 제출 | 새해 첫 60일 |
| 첫 번째 분할금 | 3월 11일까지 |
| 두 번째 편 | 9월 11일까지 |
| 법적 근거 | 법률 18-88 및 개정안; 결의안 DDG-AR1-2026-00001 |
3. 부동산 등기소: 법적 확실성을 향한 관문
이것이 무엇이며 투자자에게 왜 중요한가
도미니카 공화국의 부동산 등록 시스템은 부동산 등록에 관한 법률 108-05에 따라 운영되며, 이 법률은 부동산 관할 기관을 모든 부동산 권리의 합법화 및 등록을 담당하는 기관으로 지정합니다. 법률 108-05는 부동산 관할 기관을 통한 국가의 개입으로 부동산 양도 또는 담보 설정의 적법성을 보장합니다. 이 법에 따라 등록된 모든 권리는 국가의 절대적인 보호와 보장을 받으며, 소멸시효가 없습니다.
토렌스 시스템으로 알려진 이 제도는 사적 계약이 아닌 등기된 소유권이 중요하다는 것을 의미합니다. 외국 투자자든 국내 투자자든 이는 직접적인 영향을 미칩니다. 아무리 잘 작성된 매매 계약이라도 해당 부동산의 등기부에 등록하는 것을 대체할 수 없습니다.
등록 비용을 발생시키는 일련의 과정
일반적인 부동산 거래에는 여러 번의 등기 절차가 발생할 수 있으며, 각 절차마다 고유한 권리와 수수료가 있습니다
소유권 이전 등기: 소유권 이전 등기소에서 매수인 명의로 새로운 등기증을 발급하는 주요 절차입니다. 이 절차를 위해서는 부동산 양도세(ITI)를 국세청(DGII)에 납부해야 합니다. 등록 수수료는 사법위원회에서 정하며 정기적으로 검토됩니다.
저당권 등록: 주택 구입 자금을 저당권으로 조달하는 경우, 저당권은 등기소에 등록해야 합니다. 법률 173-07에 따라, 저당권 설정으로 인해 저당 금액의 2%가 과세됩니다. 법률 171-07의 적용을 받는 사람들에게는 이 과세가 50% 감면됩니다.
토지 측량 및 분할: 개발 사업의 경우, 필지를 개별 단위(아파트, 주거 단지 내 필지 등)로 분할하려면 국가지정측량국(DNMC)의 기술 절차를 거쳐야 하며, 관련 수수료가 부과됩니다. DNMC-DT-2025 기술 규정은 2025년에 시행될 해당 국의 기술 절차 요건 및 기준을 개정했습니다.
표준 이체에 필요한 서류 체크리스트
☐ 매도인 명의의 원본 소유권 증명서
☐ 공증된 매매 계약서 또는 공증된 매매 증서
☐ DGII에서 발급한 ITI 납부 증명서
☐ 양도 신청서 (DGII의 세금 관리용 FI-DVB-006 양식)
☐ 매수인 및 매도인의 신분증
☐ 지불 수단 정보 증명서 (2025년 5월부터 RD$1,000,000.00 초과 거래 시)
☐ 현재 IPI 계좌 명세서 (DGII에 미납금이 없는 경우)
☐ DGII 감정 평가서 또는 적법하게 문서화된 시장 가치
☐ 공증된 위임장 (양측 중 어느 한쪽이 대리인을 통해 거래하는 경우)
☐ 매수인 및 매도인의 유효한 RNC (법인)
4. 대규모 인센티브 제도: 법이 세금 부담을 줄이거나 없애는 방법
지난 25년간 도미니카 공화국은 특정 조건 하에 앞서 설명한 세금을 대폭 감면하거나 면제받을 수 있는 인센티브 법률 체계를 구축해 왔습니다. 이러한 법률을 이해하는 것은 대규모 투자자에게만 해당되는 사치가 아닙니다. 관광 지역의 많은 아파트 구매자들은 이미 자신도 모르게 이러한 혜택을 누리고 있습니다.
4.1 법률 158-01(CONFOTUR): 시장에서 가장 강력한 인센티브
관광 개발 촉진에 관한 법률 158-01 및 그 개정안(법률 184-02, 318-04, 253-12, 195-13)은 도미니카 공화국 부동산 시장에서 가장 포괄적인 세제 혜택 프로그램을 규정하고 있습니다. 이 프로그램의 행정 기관은 관광부(MITUR) 산하의 관광 개발 위원회(CONFOTUR)입니다.
누가 이득을 보는가?
CONFOTUR 프로그램은 승인된 프로젝트 내 부동산 개발업자와 구매자 모두에게 인센티브를 제공합니다. 관광 지역의 모든 부동산이 해당되는 것은 아니며, 프로젝트는 CONFOTUR의 공식 결의를 통해 공식적으로 분류되어야 합니다.
개발자 인센티브:
면제 대상에는 부동산 소유권 이전 관련 국가 및 지방세, 고급 주택 및 미개발 토지세(IVSS), 상업 회사 설립 및 자본 증자에 대한 세금, 국내외 금융 거래에 대한 원천징수세, 그리고 프로젝트 건설 및 초기 설비에 필요한 장비, 자재 및 동산에 적용되는 수입세가 포함됩니다.
최초 구매자를 위한 인센티브:
법률 158-01에 따라 취득한 부동산은 최초 매매 시 3%의 양도세 납부가 면제되며, 지정된 사업 완료일로부터 10년 또는 15년 동안 부동산투자사업(IPI) 납부도 면제됩니다.
법률에 명시된 관광 활동에 종사하는 기업의 세금 면제 기간은 프로젝트의 건설 및 설비 공사가 완료된 날로부터 15년입니다.
구매자가 알아야 할 핵심 사항:
CONFOTUR 법의 인센티브 및 혜택은 부동산 최초 구매에만 적용됩니다. 관광 지역에 위치한 모든 부동산이 관광 목적으로 사용될지라도 이러한 인센티브를 받을 수 있는 것은 아닙니다. 이러한 혜택을 받으려면 개발자는 관광부(MITUR)에 CONFOTUR 승인을 신청하고 받아야 합니다.
이는 실질적인 측면에서 중요한 의미를 갖습니다. 2차 시장에서 소유주가 원래 CONFOTUR(주택소유권분리제도) 적용 대상이었던 아파트를 재판매할 경우, 새로운 구매자는 더 이상 ITI(주택투자세) 또는 IPI(주택투자보험료) 면제 혜택을 받지 못하고 표준 세금을 납부하게 됩니다.
표 3. 프로필별 CONFOTUR 혜택
| 윤곽 | 세금 혜택 | 지속 |
|---|---|---|
| 개발자 | 건설 자재에 대한 ITBIS 면제 | 건설 기간 |
| 개발자 | 장비 수입세 면제 | 첫 번째 장비 |
| 개발자 | 해당 프로젝트에 대한 소득세 면제 | 완공 후 15년 |
| 구매자 (첫 번째 판매) | ITI 면제 (3%) | 단 한 번만 |
| 구매자 (첫 번째 판매) | IPI 면제 | 완공 후 10~15년 |
| 사는 사람 | 투자에 대해 순 과세 소득의 최대 20%까지 공제 가능 (5년) | 5년 |
4.2 법률 171-07: 외국인 연금 수급자 및 임대 소득자를 위한 관문
2007년 7월 13일에 제정된 외국 연금 수급자 및 임대 소득자에 대한 특별 인센티브에 관한 법률 171-07은 해외 은퇴자 및 임대 소득자를 영구 거주자로 유치하기 위해 마련된 법률입니다.
누가 지원할 수 있나요?
수혜 대상은 해외 연금으로 월 최소 1,500달러의 소득이 있는 연금 수령자 또는 은퇴자, 그리고 해외 투자 수익으로 월 최소 2,000달러의 안정적이고 지속적인 소득을 얻는 사람들입니다. 이 프로그램에는 최소 연령 제한이 없습니다.
부동산 소유의 이점:
수혜자는 최초 취득 부동산에 대한 부동산 양도세 면제, 법률 혜택을 받기 위해 신고한 소득에 대한 소득세 면제, 채권자가 규제 대상 금융 기관인 경우 모기지세 50% 면제, 그리고 임대인이 양도소득세를 납부하는 회사의 대주주인 경우 양도소득세 50% 면제를 받습니다.
이 법에 따라 연금 수령자 및 임대 소득자가 취득한 부동산을 제3자에게 매각할 경우, 양도소득세의 50%가 면제됩니다.
실제 사례: 프랑스 기업에서 매달 2,000유로의 연금을 받는 62세 프랑스 시민이 라로마나에 영구 거주를 결정했다고 가정해 보겠습니다. 만약 그녀가 법률 171-07에 따라 투자 이민 자격을 취득한다면, 첫 번째 부동산 구매 시 투자세(ITI, 3%)가 면제되고, 구매 자금의 일부를 대출받는 경우 주택담보대출세는 절반만 납부하게 됩니다. 또한, 그녀가 납부해야 할 투자세(IPI)도 50% 감면됩니다.
표 4. 법률 171-07이 부동산에 미치는 이점
| 혜택 | 상태 |
|---|---|
| ITI 면제 (3%) | 첫 번째 부동산만 구매함 |
| 주택담보대출세 50% 감면 | 채권자는 규제 대상 금융 기관이어야 합니다 |
| IPI 50% 감소 | 본 법에 따른 거주 기간 동안 적용됩니다 |
| 재판매 시 양도소득세 50% 감면 | 법률의 보호 하에 취득한 재산의 경우 |
| 신고된 소득에 대한 소득세 면제 | 자격 심사에 사용된 소득에만 적용됩니다 |
| 45일 만에 영주권 취득 | 투자 이민 프로그램 |
출처: 재무부 법률 171-07 ; DGII - 인센티브 법률
4.3 법률 189-11: 부동산 투자 수단으로서의 신탁
2011년에 제정된 도미니카 공화국 주택담보대출 시장 및 신탁 개발에 관한 법률 제189-11호는 도미니카 공화국 내 신탁에 대한 법적 틀을 마련했습니다. 이 법률의 목적은 도미니카 주택담보대출 시장을 발전시키고 저축 자원을 주택 및 건설 분야의 장기 금융으로 유도하기 위해 필요한 법적 구조를 만들고 기존 구조를 강화하는 것입니다.
부동산 부문에 미치는 영향은 상당합니다. 업계 분석에서 인용된 신탁 산업 자료에 따르면, 국내 신탁 계약의 71%가 부동산 개발에 사용되고 있으며, 이는 현재 분양 중인 많은 미분양 프로젝트의 재정적 기반이 되고 있음을 의미합니다.
신탁의 세금 체계:
신탁 자산에서 발생하는 소득은 소득세 및 자산세가 면제됩니다. 단, 해당 자산의 일부를 구성하는 부동산에 대한 재산세와 자산 처분에 따른 양도소득세는 예외입니다.
신탁 형태로 구성된 저가 주택 프로젝트의 경우: 적격 저가 주택 프로젝트 개발을 위해 설립된 건설 신탁은 프로젝트 기간 동안 ISR(투자수익세) 및 양도소득세, 은행 송금세, IPI(투자사업세)가 100% 면제됩니다.
부동산 투자자가 해당 신탁에 관심을 갖는 이유:
세금 혜택 외에도 신탁은 중요한 자산 보호 기능을 제공합니다. 신탁 자산은 개발업체의 채권자가 압류할 수 없는 별도의 재산으로 구성됩니다. 따라서 선분양 아파트를 구매하는 경우, 개발업체가 재정적 어려움을 겪더라도 아파트 계약금은 신탁 재산 내에서 보호됩니다. 단, 해당 프로젝트가 이러한 방식으로 설계된 경우에 한합니다.
5. 외국인 투자에 관한 법률 16-95: 평등한 대우, 자유로운 자금 송환
부동산 과세에 대한 논의에서 종종 간과되는 요소 중 하나는 외국인 투자에 관한 법률 16-95호입니다. 이 법률은 내국민 대우 원칙을 확립하여 외국인 투자자가 자국민과 동일한 권리와 의무를 갖도록 규정하고 있습니다. 즉, 국경 지역 및 보호 구역을 제외하고 도미니카 공화국에서 부동산을 취득하려는 타국적자에게는 특별 세금, 추가 부담금 또는 부동산 제한이 적용되지 않습니다.
또한, 이 법은 중앙은행에 등록된 투자에서 발생한 자본과 이익을 자유롭게 본국으로 송환할 수 있도록 허용합니다. 외국 부동산 투자자에게 이는 직접적인 영향을 미칩니다. 최초 투자가 적절하게 등록되었다면 임대 소득이나 잠재적인 재판매로 인한 이익을 아무런 제약 없이 해외로 송금할 수 있습니다.
6. 종합표: 도미니카 공화국 부동산 거래 시 세금 비용
다음 표는 특별 면제 사항을 고려하지 않고 도미니카 공화국에서 부동산을 구입할 때 발생하는 주요 세금 및 비용을 정리한 것입니다.
표 5. 부동산 매매 세금 지도 (일반적인 제도)
| 세금/비용 | 비율 | 베이스 | 누가 지불하나요? | 순간 |
|---|---|---|---|---|
| ITI(양도세) | 3% | DGII 평가액과 계약 가격 간의 차이가 더 큽니다 | 사는 사람 | 등록하기 전에 |
| 연간 IPI | 1% | 순자산이 10,695,494 RD달러를 초과합니다 | 소유자 | 3월과 9월 |
| 저당권(등록) | 2% | 대출금액 | 담보대출 채무자 | 담보권을 등록할 때 |
| 자본 이득에 대한 소득세 | 법인 27% / 개인 25% | 판매 가격과 조정된 취득 원가 간의 차이 | 파는 사람 | 판매 당시 |
| ITBIS의 전문 수수료 | 18% | 공증 수수료, 변호사 수수료 또는 기타 수수료 | 사는 사람 | 서비스를 계약함으로써 |
| 등록 수수료 (부동산 관할 구역) | CPJ 법률 제25-2015호에 따른 요금 | 부동산 또는 거래의 가치 | 응모자 | 파일을 제출할 때 |
참고: 소득세율은 주기적으로 업데이트됩니다. 도미니카 공화국에 거주하는 개인은 부동산 양도소득에 대해 25%의 세율로 과세됩니다. 부동산 관련 수수료(등기 및 지적 측량)는 사법위원회에서 정합니다.
7. 통합 사례 연구: CONFOTUR를 통한 아파트 구매와 일반 시장에서의 구매 비교
시나리오 A – 바바로의 CONFOTUR 프로젝트:
콜롬비아 투자자가 CONFOTUR에서 지정한 프로젝트 내 아파트를 미화 18만 달러(기준 환율 기준 약 1,080만 디르함 달러)에 매입했습니다. 이는 해당 부동산의 첫 번째 매매입니다.
- ITI(3%): 면제 — 미화 5,400달러 절감
- 첫 15년간의 IPI: 면제 — 연간 약 RD$21,000 절감 효과 (단, 해당 금액이 면제 기준치를 초과하는 경우에 한함. 이 경우에는 초과될 것임)
- 개발업체 장비 수입세: 면제 — 혜택의 일부가 부동산 가격에 반영됨
- 해당 프로젝트에 대한 개발자의 소득세는 15년간 면제됩니다 . 이는 최종 판매 가격에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.
시나리오 B – 산토도밍고 주거용 부동산, 일반 시장:
도미니카 공화국 구매자가 특별 제도 없이 국립 지구에서 1,200만 도미니카 달러에 아파트를 구입합니다.
- ITI(3%): RD$360,000(RD$12,000,000 기준)
- 연간 IPI: RD$1,304,506(2026년 기준치 초과분)에 대한 1% = 연간 RD$13,045
- 소유권 등록 수수료: 현행 요금표에 따라 변동
- 법률 수수료(공증인, 변호사): 예상 금액의 1~1.5% + 해당 수수료에 대한 ITBIS 18%
두 시나리오의 차이점은 CONFOTUR 분류가 관광 프로젝트의 핵심적인 상업적 논거가 된 이유를 보여줍니다.
8. 자주 묻는 질문 — 1부
외국인이 도미니카 공화국에서 아무런 제한 없이 부동산을 구입할 수 있나요?
일반적으로는 가능합니다. 법률 16-95는 자국민과 외국인을 동등하게 대우하도록 규정하고 있습니다. 다만 보호 구역, 국경 지대(역사적 제한이 있는 곳), 군사 지역은 예외입니다. 도시 지역, 관광 지역, 주거용 부동산의 경우 국적에 따른 소유권 제한은 없습니다.
계약 가격과 세무당국(DGII)에 신고한 가격이 다를 수 있나요?
아니요. 세무당국은 계약 가격과 공식 평가액 중 더 높은 금액을 기준으로 세액을 계산합니다. 부동산 양도세(ITI)를 줄이기 위해 계약서에 가격을 낮게 기재하는 것은 불법일 뿐만 아니라 세무조사 및 벌금 부과로 이어질 수 있습니다. 2025년 5월부터 시행된 일반 규정 07-22는 지불 방식 신고를 의무화하여 추적성을 강화하고 있습니다.
법인 명의로 부동산을 매입할 경우, 재산세(IPI) 처리 방식이 달라지나요?
네, 상당히 달라집니다. 유한책임회사(SRL), 주식회사(SA) 등 법인 및 신탁은 1,069만 5,494페소의 일반 면세 혜택을 받지 못합니다. 이들은 소유 부동산의 총 가치에 대해 소액부터 세금이 부과됩니다. 이러한 차이점은 투자 구조를 설계할 때 매우 중요할 수 있습니다.
CONFOTUR 프로젝트의 IPI 면제는 언제 만료되나요?
최초 구매자에 대한 IPI 면제는 프로젝트 완공일로부터 10년 또는 15년 동안 적용됩니다. 면제 기간이 만료되면 소유자는 일반 IPI 제도에 따라 세금을 납부하기 시작합니다.
CONFOTUR 보호 대상이었던 부동산을 중고 시장에서 구입하면 어떻게 되나요?
ITI 면제는 최초 거래에만 적용됩니다. 두 번째 구매자는 감정가와 계약 가격 중 더 높은 금액을 기준으로 3%의 양도세를 납부해야 하며, 해당 부동산이 최초에 면제 혜택을 받았는지 여부는 관계없습니다.
프로젝트가 CONFOTUR(호주 국제 관광 협약)에 따라 분류되었는지 확인하려면 어떤 서류가 필요합니까?
이해 관계자는 개발자에게 프로젝트 분류를 확정한 CONFOTUR 결의안을 요청하거나 관광부에 직접 확인할 수 있습니다. 분류된 모든 프로젝트에는 결의 번호와 면제 기간 시작일이 있습니다.
양도세 납부와 소유권 등기는 계약 체결로 끝나는 것이 아닌, 세금 관계의 첫 단계일 뿐입니다. 도미니카 공화국에서 부동산을 소유한 사람은 누구나 매년, 분기별, 또는 해당 부동산에서 소득이 발생할 때마다 갱신되는 세금 의무를 부담합니다. 부동산을 건설하고 판매하는 사람은 개인 구매자와는 완전히 다른 세금 체계를 적용받습니다. 또한 개인 소유주이든 회사를 통해서든 부동산을 임대하는 경우, 도미니카 공화국 세무 당국(DGII)에 특정 방식으로 소득을 신고해야 합니다.
El Inmobiliario 의 부동산 세금 가이드 두 번째 편에서는 첫 번째 편과 마찬가지로 공식 자료를 엄격하게 활용하여 세 가지 유형을 다룹니다. 법률 내용, 최신 결의안, 최근 변경 사항, 그리고 각 규정이 구체적인 수치로 어떻게 적용되는지 보여주는 사례를 제시합니다.
9. 소득세 및 임대 소득
임대업자(세입자)는 어떻게 세금을 내야 할까요?
부동산 임대는 소득세법(법률 제11-92호) 및 그 개정안에 따라 과세되는 소득입니다. 국세청(DGII)은 임대 소득을 일반 소득으로 취급하며, 소유자가 개인인지 법인인지에 따라 과세 방식이 다릅니다.
개인: 임대 소득은 납세자의 총소득에 포함하여 신고됩니다. 거주 개인은 전 세계 소득에 대해 누진세율로 과세되며, 세율은 0%(2026년 기준 연소득 RD$416,220 이하, 결의안 DDG-AR1-2026-00001에 따름)부터 최고 소득 구간의 경우 25%까지 적용됩니다. 임대인은 임대 소득을 창출하고 유지하는 데 필요한 비용(유지보수비, 보험료, 임대 부동산 담보대출 이자 등)을 과세표준 계산 전에 공제할 수 있습니다.
법인(SRL, SA): 임대 소득을 창출하는 상업 회사는 해당 소득을 총소득에 포함시키고 순 과세 소득에 대해 일반 법인세율인 27%를 적용하여 과세합니다. 개인과 달리 회사는 기본 면세 혜택이 없으며, 첫 번째 이익부터 과세됩니다.
원천징수세: 임대료 납부자가 회사(법인 임차인)인 경우, 회사는 원천징수 의무자 역할을 하며 월 임대료의 10%를 원천징수해야 합니다. 임대인은 원천징수액을 연간 소득세 신고 시 공제합니다. 이러한 방식은 사무실, 소매점, 창고 등의 상업용 임대차 계약에서 흔히 볼 수 있습니다.
실제 사례: 도미니카 공화국 국적의 한 개인이 월 45,000 도미니카 달러(RD$)에 임대하는 아파트 두 채를 소유하고 있습니다(월 총수입 90,000 RD$, 연간 총수입 1,080,000 RD$). 예상 유지보수 비용(10%)과 연간 보험료(5%)를 공제한 후, 이 임대 소득에 대한 과세 대상 순소득은 약 918,000 RD$가 됩니다. 이 금액은 다른 소득과 합산되어 해당 누진세율을 결정하는 데 사용됩니다.
10. 부동산 매각으로 인한 양도소득: 부동산을 매각할 경우 세무당국도 세금을 납부합니다
자본 이득이란 무엇이며 어떻게 계산되나요?
양도소득은 부동산 매매 가격과 조정된 취득 원가 간의 차액입니다. 세법은 양도소득을 과세 대상 소득으로 정의하고 있으며, 국세청(DGII)은 부동산 부문에 대한 양도소득 신고 및 납부 절차를 마련해 놓았습니다.
조정된 원가는 최초 매입 가격에 증빙 가능한 부동산 개선 비용을 더한 후, 취득일부터 매각일까지 누적된 물가상승률을 반영하여 계산됩니다. 이러한 물가상승률 조정은 중요한 요소로, 과세표준을 낮추고, 특히 오래전에 취득한 부동산의 경우 납부해야 할 세금에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.
적용 요율:
부동산 양도소득에 대한 일반 세율은 법인의 경우 27%, 거주 개인의 경우 25%입니다. 이 세율은 총 매매 가격이 아닌 순이익에 적용됩니다.
실제 사례: 한 투자자가 2015년에 RD$4,500,000에 아파트를 구입하여 2025년에 RD$9,800,000에 매도했습니다. 이 기간 동안 총 RD$800,000를 들여 개보수를 진행했으며, 누적된 물가상승률을 반영하면 기준 가격이 약 45% 상승한 셈입니다(참고 수치). 간소화된 계산은 다음과 같습니다.
- 조정된 비용: RD$4,500,000 + RD$800,000 = RD$5,300,000 × 1.45 = RD$7,685,000
- 순이익: 9,800,000 RD$ − 7,685,000 RD$ = 2,115,000 RD$
- 양도소득세(25%): RD$528,750
물가상승률을 고려하지 않았다면 세금은 총 이익 450만 루피아에 부과되었을 것이며, 이는 취득 원가와 개선 사항 모두를 적절하게 문서화하는 것이 얼마나 중요한지를 보여줍니다.
양도소득세 면제 및 감면
1부에서 분석한 두 가지 인센티브 법안은 자본 이득에도 영향을 미칩니다
법률 171-07(연금 수령자 및 임대 소득자): 앞서 언급했듯이, 이 법에 따라 취득한 부동산을 매각할 때, 수혜자는 영구 거주 허가를 받고 유효한 상태라면 양도소득세의 50%만 납부합니다.
법률 158-01(CONFOTUR): 이 제도에 따라 분류된 개발업자는 15년의 면제 기간 동안 소득세가 면제됩니다. 그 기간이 지나면 일반 과세 제도에 따라 과세됩니다.
11. 부동산 개발업자의 세금 제도
세금 관점에서 볼 때, 부동산 개발업자는 해당 분야에서 가장 복잡한 납세자 유형 중 하나입니다. 이들은 건설 회사로서 (자체 생산 비용 및 세금을 부담하는) 동시에 부동산 판매자로서 (구매자에게는 투자세액을, 자신에게는 양도소득세를 발생시키는) 역할을 하며, 많은 경우 임대 관리자 또는 콘도미니엄 관리자 역할까지 겸하고 있습니다.
법인 소득세 및 공제 가능 비용
부동산 개발 회사는 순 과세 소득에 대해 27%의 법인세율이 적용됩니다. 도미니카 공화국 세무당국(DGII)은 직접 건설 비용(자재, 인건비, 전문 서비스 수수료), 관리 및 판매 비용, 프로젝트 관련 금융 이자, 고정 자산 감가상각비, 그리고 특정 금융 비용을 사업 비용으로 공제할 수 있도록 허용합니다. 이러한 비용을 공제받으려면 유효한 세금 영수증(NCF)을 제출해야 합니다.
건설 분야에서의 ITBIS 적용 대상과 비적용 대상: 어떤 것이 적용되고 어떤 것이 적용되지 않는가
다른 국가의 부가가치세(VAT)에 해당하는 산업재화 및 용역 양도세(ITBIS)는 건설 부문에서 차별적인 과세 방식을 적용하여 잦은 혼란을 야기합니다.
ITBIS 발생 요인: 건설 관련 전문 서비스(건축가, 엔지니어, 변호사, 공증인, 컨설턴트)에는 18%의 ITBIS 세율이 적용됩니다. 이러한 서비스를 계약한 건설업자는 ITBIS가 포함된 청구서를 받게 되며, 등록된 납세자인 경우 납부한 ITBIS를 자신이 과세 대상 서비스 판매에 대해 징수한 ITBIS에서 공제할 수 있습니다.
ITBIS(투자세)가 직접적으로 적용되지 않는 항목: 도미니카 공화국의 일반 세제 체계에서는 완공된 부동산(아파트, 주택, 상업 공간)의 매매에는 ITBIS가 적용되지 않습니다. 부동산 양도에 적용되는 세금은 ITI(3%)이며, ITBIS가 아닙니다. 이러한 차이점을 이해하는 것이 프로젝트의 비용 구조를 파악하는 데 매우 중요합니다.
CONFOTUR 프로젝트: 1부에서 자세히 설명한 바와 같이, 법률 158-01에 따라 분류된 프로젝트의 건설 및 초기 설비에 사용되는 수입 자재 및 장비는 수입 부가가치세가 면제되어 생산 비용을 크게 절감할 수 있습니다.
간소화된 과세 제도(RST)가 부동산에도 적용되나요?
간소화된 세금 제도(RST)는 소득이 특정 기준치를 넘지 않는 납세자에게 제공되는 간소화된 세금 시스템입니다. 2026년 기준, RST 적용 대상 소득 상한선은 12,068,181.09 RD$입니다. 대부분의 부동산 개발업자는 이 기준을 훨씬 초과하는 소득을 올리고 있기 때문에, RST는 해당 부문에서는 적용 범위가 제한적입니다. 다만, 소규모 임대업자, 개인 부동산 관리자 또는 해당 부문의 자영업자에게는 유용할 수 있습니다.
12. 전자 송장과 부동산 부문: 법률 32-23의 도입
2023년에 제정된 전자 송장 발행에 관한 법률 32-23호는 종이 세금 영수증을 전자 세금 영수증(e-CF)으로 단계적으로 대체하도록 규정하고 있습니다. 이 법은 단계적으로 시행되고 있으며, 부동산 부문도 예외는 아닙니다.
이것이 해당 분야에 어떤 의미를 갖는가?
부동산 중개업체, 개발업자, 법인 형태의 임대업자, 부동산 중개인, 법률 사무소 및 거래 자문을 제공하는 공증인을 포함하여 서비스 또는 판매에 대한 세금 영수증을 발행하는 모든 납세자는 DGII가 정한 일정에 따라 e-CF 시스템으로 전환해야 합니다.
소규모 납세자(개인 납세자 식별 번호로 사업을 운영하는 개인 임대업자)의 경우, DGII는 간소화된 납세 준수 방식을 제공합니다. 개발 및 부동산 회사의 경우, 전자 세금 영수증(e-CF)을 발행, 검증 및 저장하기 위해 회계 시스템을 DGII 플랫폼과 통합하는 작업이 포함됩니다.
실질적인 영향: 부동산 거래, 법인 명의의 임대 계약, 중개 수수료 및 거래 관련 전문 서비스 비용은 국세청(DGII)에 공제받으려면 유효한 전자 영수증(e-CF)으로 증빙해야 합니다. 전자 시스템으로 전환해야 하는 기업의 경우, 종이 영수증만으로는 더 이상 공제 증빙이 불가능합니다.
13. 건설 자재 수입: DGA의 역할
대규모 프로젝트에는 자재, 장비 및 마감재가 자주 수입됩니다. 관세청(DGA)은 관세율표와 적용 가능한 면세 제도를 관리합니다. 부동산 부문의 경우 주요 사항은 다음과 같습니다
자재에 대한 일반 관세: 건설 자재(시멘트, 철강, 세라믹, 전기 장비, 엘리베이터 등)에는 품목 유형 및 체결된 무역 협정에 따라 차등 관세가 적용됩니다. 도미니카 공화국은 미국 및 중미(DR-CAFTA), 유럽 연합(EPA) 및 기타 파트너와 자유 무역 협정을 체결했으며, 이러한 협정에 따라 원산지에 따라 특정 자재에 대한 관세가 인하되거나 철폐될 수 있습니다.
CONFOTUR에 따른 면제: 앞서 언급했듯이, 법률 158-01에 따라 분류된 프로젝트는 건설 및 초기 설비에 필요한 자재, 기계 및 이동식 물품에 대한 수입 관세(수입 부가가치세 포함)가 면제됩니다. 이 면제는 재정부와 관세청(DGA)에서 관리하며, 프로젝트가 유효한 CONFOTUR 분류를 보유해야 합니다.
절차: 면제는 자동으로 적용되지 않습니다. 개발자는 면제 혜택을 받고자 하는 각 수입품에 대해, CONFOTUR 결의안 및 수입 예정 물품의 상세 목록과 함께 면제 신청서를 재무부에 제출해야 합니다.
14. 투자자 프로필별 세금 체크리스트
다음 체크리스트는 투자 결정부터 부동산의 지속적인 관리까지 시간 순서대로 각 프로필별로 가장 중요한 의무 사항을 요약한 것입니다.
체크리스트 A: 개인 구매자(개인, 주택 또는 투자용)
구매하시기 전에:
☐ 해당 프로젝트가 CONFOTUR 분류를 받았는지 확인하십시오(개발업체에 확인서를 요청하십시오)
. ☐ DGII에서 평가한 부동산 가치를 확인하십시오
. ☐ 저가 주택 면제 자격 요건을 충족하는지 평가하십시오(2026년 주택 담보 대출 시 최대 RD$5,450,851.12)
. ☐ 외국인 연금 수급자 또는 연금 수령자인 경우, 계약 체결 전에 법률 171-07에 따른 혜택을 신청하십시오.
☐ 유효한 RNC(경제 활동이 있는 개인의 경우) 또는 신분증을 확인하십시오.
거래가 완료되면:
☐ 양도 서류 제출 전에 DGII에 ITI(3%)를 납부하십시오
. ☐ 거래 금액이 RD$1,000,000.00를 초과하는 경우 지불 수단을 신고하십시오(일반 규칙 07-22).
☐ 소유권 증명서에 저당권이나 기타 부담이 없는지 확인하십시오
. ☐ (해당되는 경우) 저당권을 등기소에 등록하고 금액의 2%를 납부하십시오.
구매 후:
☐ (새해 첫 60일 이내에) IPI 진술서에 해당 부동산을 포함시키십시오
. ☐ IPI 분할 납부금 2회분(3월 11일 및 9월 11일)을 납부하십시오
. ☐ 부동산을 임대하는 경우: 연간 ISR 신고서에 임대 소득을 신고하십시오.
☐ 개선 공사에 대한 영수증을 보관하십시오(매각 시 양도소득세 감면 시 사용됨).
체크리스트 B: 외국인 투자자
투자하기 전에:
☐ 중앙은행에 투자 등록 (향후 자유로운 자금 송환 보장)
☐ 연금 수급자 또는 연금 수령자 요건을 충족하는 경우 법률 171-07에 따른 자격 여부 평가
☐ 도미니카 공화국과 납세 거주 국가 간에 이중 과세 방지 협정 체결 여부 확인 (현재 스페인 등과 체결됨)
☐ 납세 거주 국가에서 임대 소득에 대한 세무 처리 방식 확인
거래 내역:
☐ 부동산 소유권이 토렌스 시스템에 등기되어 있는지 확인하십시오. 미등록 사적 계약은 안 됩니다.
☐ CONFOTUR 제도 적용 면제를 기대하는 경우, 해당 프로젝트가 CONFOTUR에 따라 분류되었는지 확인하십시오.
☐ 자금 출처를 문서화하십시오(고액 거래에 대한 자금세탁 방지 요건).
지속적인 의무사항:
☐ 연간 IPI (자산이 면세 한도를 초과하는 경우, 개인은 한도가 있지만 법인은 한도가 없음을 유의)
☐ 도미니카 공화국에서 발생한 임대 소득에 대한 ISR (영토주의 원칙)
☐ 매각 시 양도소득 신고
체크리스트 C: 부동산 개발업자
프로젝트 구조화 단계:
☐ 해당 프로젝트가 CONFOTUR(산업통상자원부)에 분류될 수 있는지 평가(산업통상자원부에 신청서 제출)
☐ 해당 프로젝트가 저가 주택 요건을 충족하는지 확인(법률 189-11에 따른 면제 조항이 있는 신탁)
☐ 계획에 따라 구매자 자금을 보호하기 위한 건설 신탁 설립
☐ 법인 등록 번호(RNC)를 취득하고 산업통상자원부에 최신 정보로 업데이트
☐ 관련 기관(산업통상자원부, 지방자치단체 등)에 회사 및 프로젝트 등록
건설 단계:
☐ 제공받은 모든 서비스(건축가, 엔지니어, 컨설턴트)에 대해 유효한 전자납세서류(e-CF)를 발급합니다
. ☐ (프로젝트에 CONFOTUR가 있는 경우) 재정부와 수입 면세 절차를 관리합니다.
☐ 각 프로젝트에 대한 상세한 원가 회계를 유지합니다(ISR 공제 근거).
☐ 건설 기간 동안 근로소득 원천징수(직원 ISR, TSS)를 준수합니다.
판매 단계:
☐ 각 구매자가 납부한 ITI를 기록합니다(구매자의 책임이지만, 체계적인 기록은 절차를 간소화합니다).
☐ 해당되는 경우 매출 수익에 대한 세금 영수증을 발행합니다.
☐ 해당 기간의 소득과 함께 연간 법인 소득세 신고서를 제출합니다.
☐ 법인 재고로 남아 있는 미판매 부동산에 대한 IPI를 신고하고 납부합니다.
15. 부동산 투자자가 알아야 할 기관들
도미니카 공화국 부동산 부문의 세금 준수는 여러 기관과 관련되어 있으며, 각 기관의 책임은 서로 보완적입니다. 이러한 기관들을 이해하면 처리 시간을 단축하고 잘못된 기관에 연락하여 발생하는 오류를 방지할 수 있습니다.
표 6. 부동산 부문의 주요 기관 및 과세 권한
| 기관 | 해당 부문의 관련 경쟁 | 문 |
|---|---|---|
| DGII(국세총국) | ITI, IPI, ISR, ITBIS, e-CF, 전자 송장 | dgii.gov.do |
| 국고 | 특별법에 따른 세금 면제; 세금 정책 | 하신다.고브.도 |
| 부동산 등기부 / 소유권 등기부 | 소유권 이전, 저당권 설정, 소유권 증명서 등록 | 리.고브.도 |
| CONFOTUR / MITUR | 관광 프로젝트 분류; 인센티브 관리법 158-01 | confotur.mitur.gob.do |
| DGA(세관총국) | 자재 수입; 관세 면제 | 세관.gob.do |
| 중앙은행 | 외국인 투자 등록; 자유로운 자금 송환 | bancentral.gov.do |
| 프로도미니카나 | 외국인 투자자를 위한 원스톱 서비스; 투자 유치 관련 자문 | 프로도미니카나.고브.도 |
| 은행감독청 | 신탁기관 규제; 모기지 감독 | sb.gob.do |
| 증권감독청(SIMV) | FIDEI 및 모기지 증권 규제 | 심브.고브.도 |
16. 진화하는 조세 생태계: 무엇이 변하고 있는가
도미니카 공화국의 부동산 세금 체계는 고정되어 있지 않습니다. 지난 2년 동안 여러 규제 변경 사항이 발생했으므로 부동산 업계는 이를 면밀히 주시해야 합니다.
일반 기준 07-22 및 지급 추적성 (2025년 5월): 100만 루피아(RD$)를 초과하는 거래에 대한 지급 수단 신고 의무는 부동산 시장의 투명성 강화 및 재정 통제 강화를 위한 조치입니다. 이는 부동산을 통한 저평가 및 자금 세탁 방지를 위한 지역적 추세의 일환입니다.
전자 청구서 발행(법률 32-23): 전자 청구서(e-CF)로의 전환은 부동산 회사, 개발업체 및 전문 법률 사무소의 행정 업무를 혁신하고 있습니다. 필요한 경우 전자 청구서를 발행하지 않는 기업은 국세청(DGII)에 비용 공제를 신청할 수 없으므로, 이 규정 준수는 세금 및 재정적인 측면 모두에서 중요합니다.
법률 30-26 (2026년 제정, 현재 업계 검토 중): 이 법률은 관광 지역 체제 및 단기 임대 규제의 일부를 수정하며, CONFOTUR 모델에 직접적인 영향을 미치는 새로운 제한 사항을 도입합니다. 업계는 특히 주거-관광 복합 프로젝트에 미치는 영향을 지속적으로 분석하고 있으며, El Inmobiliario 는 최근 기사에서 이러한 영향에 대해 다루었습니다.
재산세(IPI) 및 저가 주택 면세 기준 연간 조정: 국세청(DGII)은 매년 1월 물가상승률 조정 결의안을 발표합니다. 재산세와 저가 주택 면세 기준은 매년 변경됩니다. 2025년에 납부 의무가 발생했던 항목이 2026년에는 면제될 수 있으며, 그 반대의 경우도 마찬가지입니다. 매 회계연도 초에 시행 중인 결의안을 확인하는 것이 필수적입니다.
17. 자주 묻는 질문 — 2부
외국인으로서 도미니카 공화국에 있는 아파트를 임대해 줄 경우 소득세를 납부해야 하나요?
네, 납부해야 합니다. 도미니카 공화국 세법은 도미니카 공화국 영토 내에서 발생한 소득에 대해 지역 과세 원칙을 적용합니다. 즉, 소득 발생자의 납세 거주지와 관계없이 도미니카 공화국 영토 내에서 발생한 소득은 현지 과세 대상입니다. 도미니카 공화국 내 부동산을 임대하는 비거주 외국인은 해당 소득을 도미니카 공화국 세무당국(DGII)에 신고해야 합니다. 귀하의 국가와 이중과세방지협정을 체결한 경우, 세금 부담이 줄어들 수 있습니다.
CONFOTUR 프로젝트에 있는 아파트를 소유하고 에어비앤비로 임대하는 경우 어떻게 되나요?
임대 관련 법률 85-25는 90일 이내의 단기 관광 임대를 과세 대상에서 제외하지만, 이러한 소득에 대한 세금 처리는 별개입니다. 단기 임대 소득은 해당 부동산이 CONFOTUR 프로젝트에 속해 있는지 여부와 관계없이 도미니카 공화국 세무당국(DGII)에 과세되는 소득입니다. CONFOTUR 면제는 부동산 양도세(ITI)와 부동산 양도 소득세(IPI)에 적용되는 것이지, 임대 소득에 대한 소득세(ISR)에는 적용되지 않습니다.
외국인 투자는 어떻게 중앙은행에 등록하나요?
도미니카 공화국 중앙은행은 투자금의 자유로운 본국 송환을 위해 외국인 투자 등록부를 관리합니다. 투자자는 자금 유입을 증명하는 서류(은행 송금, 외환 영수증 등)와 투자 계약서 또는 소유권 증서를 중앙은행에 제출해야 합니다. 이 등록은 부동산 취득의 필수 조건은 아니지만, 추후 투자금을 제한 없이 본국으로 송환하기 위한 조건입니다. 중앙은행 웹사이트에서 현재 절차에 대한 자세한 정보를 확인할 수 있습니다.
제가 소유주로서 납부하는 재산세(IPI)는 임대 소득에 대해서도 비용 공제가 가능한가요?
네, 가능합니다. 부동산을 임대 목적으로 사용하는 한, 납부한 재산세는 해당 소득에 대한 소득세(ISR) 계산 시 공제 가능한 비용입니다. 공제를 위해서는 세무총국(DGII)에서 발급한 재산세 납부 영수증을 제출해야 합니다.
부동산 양도소득세는 언제 납부해야 하나요?
부동산 양도소득세는 회계연도 말 기준이 아니라 거래(매매) 시점에 신고 및 납부해야 합니다. 매도인이 법인인 경우, 특정 조건 하에서 매수인은 매매 대금의 일부를 원천징수할 의무가 있지만, 개인 간 거래의 경우 세금 신고 의무는 매도인에게 직접 있습니다. 국세청(DGII)은 부동산 소유권 이전 등기 처리를 위한 조건으로 양도소득세 납부를 요구합니다.
재산세(IPI)를 신고 및 납부하지 않으면 어떻게 되나요?
국세청(DGII)은 연체료, 이자, 심지어 벌금까지 부과할 수 있습니다. 또한, 재산세 체납은 부동산 매매 시 걸림돌이 될 수 있는데, 부동산 소유권 이전을 위해서는 모든 세금 납부가 완료되어야 하기 때문입니다. 재산세 체납은 부동산 등기부에 저당권이나 담보권 설정으로 이어질 수도 있습니다.
프로젝트 개발자가 건설 신탁을 설립했는지 어떻게 확인할 수 있나요?
건설 신탁은 수탁자가 은행이나 저축조합인 경우 금융감독원에, 증권중개기관인 경우 증권감독원에 등록되어 있어야 합니다. 구매자는 개발자에게 신탁 계약서 사본과 수탁자 명단을 요청할 권리가 있습니다. 금융감독원은 웹사이트에 수탁자 역할을 할 수 있는 기관 목록을 게시하고 있습니다.
18. 부동산세 용어집
CONFOTUR: 관광부 산하 관광개발위원회. 법률 158-01에 따른 인센티브를 관리합니다.
DGA: 관세총국. 수입 관세 및 면세를 관리합니다.
DGII: 내무세 총국. ITI, IPI, ISR, ITBIS 및 전자 송장 발행을 관리합니다.
e-CF: 전자 세금 영수증. 법률 32-23에 따른 유효한 송장 형식.
FIDEI: 부동산 투자 신탁. 법률 189-11에 의해 만들어진 금융 상품으로, 주식 시장을 통해 부동산 프로젝트에 투자할 수 있도록 합니다.
IPI: 부동산 재산세. 면세 기준액을 초과하는 부동산 자산 가치에 대해 연 1%의 세율이 적용됩니다.
ISR: 소득세. 법인 이익(27%)과 개인 소득(누진세율 적용, 최대 25%)에 세금을 부과합니다.
ITI: 부동산 양도세. DGII 감정가와 계약 가격 중 더 높은 금액에 대해 3%의 세율이 적용되며, 구매자가 납부합니다.
ITBIS: 산업재화 및 용역 양도세. 부가가치세와 동일하며, 일반 세율은 18%입니다. 해당 분야의 전문 서비스에 적용됩니다.
NCF/e-CF: 세금 영수증 번호/전자 세금 영수증. 세무국(DGII)에 공제 가능한 비용을 증명하는 서류.
RST: 간소화된 세금 제도. 2026년 소득이 RD$12,068,181.09 미만인 납세자를 위한 소득세 방식.
토렌스 시스템: 법률 108-05에 의해 시행된 부동산 등기 시스템으로, 이 시스템에 따라 등록된 권리만이 국가가 인정하고 보장하는 유일한 권리입니다.
참고 자료
- 국세청(DGII)
- 국고
- 부동산 등기소 (부동산 관할 구역)
- 관광부(MITUR) / CONFOTUR
- 주택·주거·건축부(MIVHED)
- 은행감독청
- 증권시장감독청(SIMV)
- 도미니카 공화국 중앙은행(BCRD)
- 프로도미니카나
- 관세총국(DGA)
- 도미니카 공화국 국회
저희 "투자자 가이드" 섹션을 살펴보시면 도움이 될 수 있을 것입니다
