예르미스 페냐 지음
보는 이를 사로잡는 건축 프로젝트들이 있습니다. 눈길을 끄는 렌더링 이미지, 매혹적인 콘셉트, 모든 시각화에서 빛나는 마감재까지. 하지만 막상 투자 회수 기간이 끝나면 씁쓸한 뒷맛만 남깁니다. 비용 초과, 빠듯한 수익률, 지연된 투자금 회수. 아름다움이 매력적일 수는 있지만, 수익성은 미적인 요소에 달려 있는 것이 아닙니다. 수익성은 구조에 달려 있습니다.
카리브해와 라틴 아메리카에서 부동산 개발 프로젝트를 진행하는 사람들에게는 이것이 매우 중요하면서도 종종 불편한 문제입니다. 프로젝트는 창의적인 열정과 사람들을 매료시키고 "저절로 팔리는" "웅대한 콘셉트"로 시작됩니다. 하지만 진정으로 중요한 논의는 미뤄집니다. 이 프로젝트는 어떻게 재정적으로 지속 가능할까요? 세금, 간접비, 관리비를 제외한 실제 수익률은 얼마일까요?
자재비가 10% 오르면 어떻게 될까요? 분양 전 단계에서 시장이 침체되면 어떻게 될까요?
컨설팅 회사 맥킨지앤컴퍼니의 연구에 따르면 건설 프로젝트의 80%가 초기 예산을 초과하고, 거의 같은 비율의 프로젝트가 제때 완료되지 못합니다. 만약 예산이 이미 빠듯한 상황이었다면, 그 여유분마저 사라지는 셈입니다.
가장 흔한 실수 중 하나는 각 단계별로 상세한 수익성 분석표를 바탕으로 현실적인 투자 한도를 설정하지 않고 설계를 진행하는 것입니다. 간접비용은 과소평가되고, 판매 속도는 과대평가되며, 인허가 지연, 자재 가격 상승, 은행 대출 재협상, 공급업체 교체와 같은 실제 변수를 고려하지 않고 이상적인 시나리오를 기반으로 투자 수익률(ROI)을 예측합니다.
그리고 가장 우려스러운 점은 디자인이 단순히 "영감을 주는" 단계로만 여겨져 사업을 지탱하는 재정적 구조와는 동떨어져 있다는 것입니다. 건물의 외관은 건축 비용을 증가시키고, 공간은 평방미터당 수익을 창출하지 못하며, 편의시설은 구매 결정에 결정적인 영향을 미치지 않으면서 운영 비용만 높입니다. 이런 경우 건축은 자산이 아니라 오히려 숨겨진 부담이 됩니다.
최근 사례를 하나 들자면, 2023년 도심의 한 고급 타워가 곡선형 이중 외피 환기식 파사드의 비용 계산 오류로 인해 건설 도중 재설계되었습니다. 이 디자인은 상징적이었지만, 평방미터당 1,200달러 이상을 예상 예산에 추가하여 프로젝트의 사업성을 위태롭게 했습니다. 결국 층과 자재를 재구성해야 했고, 이로 인해 초기 이미지가 손상되고 완공이 8개월 이상 지연되었습니다. 결과는 어땠을까요? 선분양 손실, 법적 분쟁, 그리고 예상보다 37% 낮은 최종 수익률이었습니다.
해결책은 무미건조한 디자인이 아닙니다. 해결책은 의도와 구조를 갖춘 디자인입니다. 모든 디테일이 인지된 가치를 창출하는 것은 아니며, 모든 공간이 똑같이 수익성이 있는 것도 아니고, 훌륭한 레이아웃이 값비싼 외장재보다 더 가치 있을 수 있다는 것을 아는 것입니다. 건축은 미적인 위험을 감수하는 것이 아니라 수익을 창출하는 도구가 되어야 한다는 것을 이해하는 것입니다.
수익성 있는 프로젝트는 발표가 훌륭한 프로젝트가 아니라, 투입된 비용(금전적, 시간적, 팀 에너지)보다 더 큰 가치를 창출하는 프로젝트입니다. 그리고 이는 디자인, 사업 전략, 재정 계획이 처음부터 조화를 이룰 때만 가능합니다.
네, 수익성을 고려한 아름다운 디자인이 가능합니다. 하지만 이는 우연히 이루어지는 것이 아닙니다. 체계적인 방법, 리더십, 그리고 포괄적인 비전이 있을 때 비로소 가능합니다. 부동산 개발은 단순히 면적을 늘리는 것이 아니라,
가치를 창출하는 자산을 구축하는 것이기 때문입니다.
이 글의 저자는 건축가이자 건설 사업가이며, 포브스 비즈니스 위원회 회원입니다.
