산토도밍고 – 도미니카 공화국의 관광 산업은 성장, 투자, 그리고 경제적 활력과 동의어입니다. 이 나라는 카리브해 지역에서 관광 산업의 선두 자리를 굳혔을 뿐만 아니라, 계속해서 기록을 경신하고 있습니다. 관광부의 공식 자료에 따르면, 2025년 한 해에만 1,167만 6,901명의 관광객이 도미니카 공화국을 방문했으며, 이 중 886만 1,169명은 항공편으로, 280만 명 이상은 크루즈선을 이용했습니다.
이 수치들은 해당 지역의 매력을 입증합니다. 2025년 1분기에 푼타카나/바바로 지역의 호텔 객실 점유율 은 89.9%, 라로마나/바야히베는 88.2%, 푸에르토플라타는 82.8%를 기록하며 호텔, 관광용 주거 시설, 휴가용 임대 숙소 건설을 지속적으로 견인하는 강력한 수요를 보여주었습니다.
하지만 오늘날 투자자들을 끌어들이는 바로 그 성공은 게임의 규칙을 바꾸고 있습니다. 세계 관광 산업은 수익성이 더 이상 단순히 입지나 방문객 수에만 의존하는 것이 아니라 기후 위험, 운영 비용, 환경 문제, 보험, 항공 운송의 변화와 같은 더욱 복잡한 변수들에 의해 좌우되는 단계로 접어들고 있습니다.
이제 문제는 어떤 프로젝트가 자본을 유치할 것인가가 아니라, 어떤 프로젝트가 10년이 끝나기 전에 수익성을 잃을 것인가 하는 점입니다.
관광 산업은 탄탄하지만… 취약점도 더 많습니다
도미니카 공화국 관광 산업은 2016년 1월에 1,155,484명의 방문객을 유치하며 역대 최고치를 기록했고, 이는 국제적인 수요가 여전히 견고함을 보여줍니다. 그러나 이러한 성장세가 구조적 위험을 해소하는 것은 아닙니다. 실제로 국제기구들은 기후 현상이 부동산 시장에 재정적 위험으로 작용하기 시작했으며, 이는 부동산 가치 평가, 자금 조달 및 투자 결정에 영향을 미치고 있다고 경고합니다.
여기에 더해 카리브해 지역에서 점점 더 두드러지게 나타나는 요인이 하나 있는데, 바로 사르가섬입니다. 이 해조류가 대량으로 축적되면 호텔 객실 점유율이 떨어지고, 생태계가 파괴되며, 관광 경제에 직접적인 영향을 미쳐 정부들이 그 영향을 최소화하기 위한 지역 전략을 수립해야 하는 상황에까지 이르게 됩니다.
투자자들에게 전하는 메시지는 관광 산업은 계속 성장하겠지만, 모든 개발 사업이 함께 성장하지는 않을 것이라는 점입니다.
1. 해안 보호 시설이 없는 해변 개발 프로젝트
수십 년 동안 바다와 가까운 곳은 부동산 가치 상승의 확실한 지표였습니다. 그러나 OECD는 기후 위험이 높은 지역에서의 건설을 피하고 계획 및 투자 결정에 이러한 요소를 반영할 것을 권고합니다. 그 이유는 재정적인 측면 때문입니다. 극한 기상 현상은 부동산 가치를 하락시키고, 신용 거래 패턴을 교란하며, 대출 담보를 약화시키는 손실을 초래할 수 있습니다.
실제로 이는 해변 호텔이 감가상각 가속화, 높은 보호 비용, 자금 조달의 어려움에 직면할 수 있음을 의미합니다. 현재는 최고의 입지 조건을 갖춘 호텔이라 할지라도 시장이 물리적 위험을 영구적인 것으로 인식한다면 유동성이 떨어지는 자산이 될 수 있습니다.
2. 오로지 가격 경쟁에만 집중하는 대형 리조트
대규모 관광 산업은 계속 존재하겠지만, 높은 소비량과 낮은 수익성을 특징으로 하는 기존 모델은 규제 및 환경 변화에 점점 더 민감해지고 있습니다. OECD 는 탄소 배출량이 많거나 위험도가 높은 건물에 대한 투자를 회복력이 뛰어나고 배출량이 적은 자산으로 전환해야 할 필요성을 강조합니다.
이러한 변화는 기술적, 에너지적, 운영적 측면에서 더 큰 요구를 수반합니다. 이러한 변화에 적응하지 못하는 프로젝트는 시장이 지속가능성을 표준으로 요구하는 시점에 오히려 비용 상승에 직면할 수 있습니다. 다시 말해, 가격은 더 이상 유일한 경쟁 요소가 아니며, 환경 효율성과 적응력이 수익성의 핵심 변수가 될 것입니다.
3. 저가 항공편에 크게 의존하는 개발
기후 변화는 항공 산업에도 영향을 미치고 있습니다. 유럽항공통제기구(EUROCONTROL) 따르면, 더욱 심각해지는 기상 현상으로 인해 항공편 지연이 잦아지고, 연료 소비량이 증가하며, 배출량도 늘어나 항공 산업의 운영 비용이 상승할 것으로 예상됩니다.
항공편이 주요 교통수단인 섬 지역의 경우, 구조적인 비용 증가는 항공료에 전가되어 수요에 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 국제선 승객 수에 전적으로 의존하는 프로젝트는 더 이상 예외적인 현상이 아니라 새로운 기후 시나리오의 일부가 된 외부 충격에 더욱 취약해질 수 있습니다.
4. 물 소비량이 많은 복합 시설
부동산의 미래는 탈탄소화와 증가하는 물리적 위험에 대한 건축 환경의 적응과 밀접하게 관련되어 있습니다. 이는 대량의 에너지나 물을 필요로 하는 프로젝트에 직접적인 과제를 제기합니다. 이러한 프로젝트의 회복력을 확보하기 위해 필요한 투자액이 크게 증가할 수 있기 때문입니다.
문제는 배출량 감축과 인프라 적응이라는 두 가지 측면으로 나뉘는데, 이는 개발업체가 자산의 성능을 보호하려면 설계 단계부터 복원력을 고려해야 한다는 것을 의미합니다.
5. 인프라가 포화된 지역의 프로젝트
기후 위험은 건물에만 영향을 미치는 것이 아닙니다. 성장, 생산성, 인플레이션과 같은 거시경제적 경로를 통해서도 작용하여 전체 부동산 생태계의 성과에 영향을 미칠 수 있습니다. 교통, 기본 서비스, 도시 계획과 같은 도시 기반 시설이 성장에 발맞춰 발전하지 못하면 방문객에게 직접적인 영향을 미치고, 나아가 목적지의 경쟁력에도 악영향을 미칩니다. 이는 투자자들에게 중요한 시사점을 제공합니다. 관광 수익성은 프로젝트 자체만큼이나 주변 환경에도 크게 좌우된다는 것입니다.
6. 탄탄한 재정적 보장이 없는 자연재해에 노출된 자산
보험 시장은 이미 문제의 심각성을 반영하고 있습니다. 자연재해로 인해 매년 수천억 달러의 손실이 발생하지만, 그중 일부만 보험에 가입되어 있어 기업과 주택 소유주는 막대한 피해를 고스란히 감당해야 합니다. 더욱이 극단적인 기상 현상의 증가로 인해 보험사들은 보험료를 인상하거나, 보장 범위를 제한하거나, 고위험 지역에서 철수하는 등의 조치를 취하면서 보험 공백이 더욱 커지고 있습니다.
프로젝트의 입주율은 높게 유지될 수 있지만, 기반 시설 확보 비용이 너무 많이 들면 재정적인 상황이 완전히 달라집니다.
7. 해조류가 반복적으로 발생하는 지역에 위치하지만 완화 전략이 없는 호텔
해조류 사르가섬은 카리브해 지역에 환경적, 경제적 위협이 되고 있습니다. 사르가섬의 축적은 생태계를 파괴하고, 자극성 가스를 발생시키며, 관광 산업을 위축시킵니다. 로이터 통신이 인용한 세계 관광여행협회(WTTC)의 추산에 따르면 관광 산업은 도미니카 공화국 GDP의 약 15%를 차지합니다.
과학자들은 심지어 물동량이 이전 최고치의 두 배로 늘어날 수 있다고 경고하며, 이로 인해 계획 수립이 어려워지고 투자자들의 관심이 줄어들 것이라고 우려했다. 해변을 중심으로 사업 모델을 구축한 호텔들의 경우, 운영상의 해결책 부족은 예약 취소, 평판 손상, 그리고 요금 인상 압력으로 이어질 수 있다.
관광 수익성을 측정하는 새로운 지표
도미니카 공화국의 관광 산업은 경제 성장 동력으로 자리매김하고 있으며, 세계 관광여행협회(WTTC)는 관광 부문이 도미니카 경제에 약 210억 달러(GDP의 약 15%에 해당)를 기여할 것으로 전망하고 있습니다. 그러나 미래의 수익성은 더 이상 단순히 객실 점유율이나 관광객 수만으로 측정되지 않을 것입니다. 시장은 이제 회복력이 강한 프로젝트와 취약한 프로젝트로 나뉘기 시작했습니다.
전자는 지속가능성, 위험 관리 및 장기 계획을 통합합니다. 후자는 더 이상 보장되지 않는 조건에 의존합니다. 2030년을 내다볼 때, 투자자들에게 주는 신호는 전략적으로 명확합니다. 관광 산업에서는 단순히 잘 짓는 것만으로는 더 이상 충분하지 않습니다. 철저한 준비를 갖춘 건설이 필요할 것입니다.
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