투자, 송금, 외국 자본에 의해 발생하는 제한된 공급과 수요의 결합은 저렴한 주택 선택권을 줄이고, 중심 지역의 가격과 임대료를 상승시키며, 시장의 균형을 맞추기 위한 공공 정책이 부재한 상황에서 중저소득 가구의 주택 부족 현상을 심화시키고 있습니다.

산토도밍고 – 영국 금융 컨설팅 회사인 글로벌 프로퍼티 가이드(Global Property Guide) 가 11월 보고서에서 다룬 주제 중 하나는 도미니카 공화국 부동산 시장에서 주택 가격 상승과 건설 속도 둔화 사이의 모순이었다

2025년은 도미니카 공화국 부동산 시장에서 극명한 대조를 보여줍니다. 주택 가격은 계속해서 급격히 상승하는 반면 , 건설 부문은 심각한 침체 에 직면해 있습니다 .

언뜻 보기에 역설적으로 보일 수 있는 이러한 불균형은 기존 주택의 급격한 재평가, 신규 공급 부족, 그리고 신규 주택 생산에 영향을 미치는 거시경제적 환경으로 인해 도미니카 공화국 부동산 시장에 존재하는 구조적 긴장을 드러냅니다.

GPG 신호 및 로컬 데이터

2025년 11월에 발표된 최신 글로벌 부동산 가이드(GPG) 에 따르면 , 도미니카 공화국은 2025년에 부동산 가격에서 탁월한 성과를 보였으며, 주택 가격의 명목 변동률이 전년 대비 +10.64% 에 달해 라틴 아메리카에서 가장 높은 가격 상승률을 기록한 시장 중 하나로 자리매김했습니다.

이러한 결과는 가격의 역동성을 확인시켜줄 뿐만 아니라, 코스타리카와 같이 특수한 조건을 가진 시장들만이 이보다 더 높은 성장률을 보이는 가운데, 이 나라가 부동산 가치 상승률에서 지역 선두 주자 중 하나임을 보여줍니다

또한, 최근 전문 매체에 발표된 업계 보고서에 따르면 도시 지역의 평방미터당 평균 가격은 사상 최고치를 경신하고 있으며, 2025년까지 아파트와 주택 모두 가격이 상승할 것으로 예상되어 이러한 재평가 추세가 더욱 강화되고 있습니다.

위기: 공식 데이터가 보여주는 것

이와는 대조적으로 건설 부문은 부진한 모습을 보여 경제학자들과 정책 입안자들 사이에서 우려를 불러일으키고 있습니다. 도미니카 공화국 중앙은행(BCRD), 건설 산업은 2.3% .

이러한 감소는 전반적인 경제 성장세가 둔화된 상황에서 발생하며, 2025년 1분기에서 2분기로 GDP 성장률이 소폭 감소하면서 토목 공사 및 부동산 프로젝트에 대한 민간 투자에 압력을 가하고 있습니다.

globenewswire.com 포털 에 따르면 일부 보고서에서는 2025년 7월 건설 활동에서처럼 특정 월에 약간의 반등이 있을 수 있다고 시사하지만, 그러한 증가는 연중에 이미 누적된 감소분을 상쇄하지 못합니다.

중앙은행이 건설을 포함한 생산 부문에 대한 신용 공급을 늘리기 위해 투입한 유동성은 실제로 는 미온적인 반응을 얻고 있으며, 개발업체들은 자금이 필요한 프로젝트에 항상 도달하는 것은 아니라고 지적하고 있습니다.

가격 대비 건설량 (2024~2025년)

참고: 가격 데이터는 명목 가격이며, 건설 데이터는 실제 활동 변동을 보여줍니다.

GPG에 따르면 이러한 모순은 무엇을 드러내는가?

1. 제한된 공급으로 인한 재평가

가격 상승의 주요 원인 중 하나는 신규 및 잘 관리된 기존 주택의 부족으로, 이는 공급 가격 상승 압력을 가중시키고 있습니다. 진행 중인 프로젝트가 줄어들면서 기존 주택에 대한 경쟁이 심화되어 실제 건설 활동보다 가격이 더 높게 형성되고 있는 것으로 보입니다.

일부 업계 보고서에서는 저가 주택 생산량이 현저히 감소했다고 지적하며 시장의 양극화를 시사했습니다

• 경제 단위의 급격한 하락
• 반면 중상위층은 역동성을 유지합니다.
• 2. 재료비 및 인건비 상승

또 다른 상승 압력 요인은 건설 비용 상승일. 2025년까지 비용 데이터는 다양한 변동을 보이지만, 최근 추세를 보면 자재 및 기타 투입 비용이 누적적으로 크게 증가하여 신규 프로젝트 착공을 어렵게 만들고 있습니다.

이처럼 높은 비용과 불확실한 수익으로 특징되는 환경은 건설업체, 특히 마진이 낮은 부문의 건설업체들에게 좌절감을 줄 수 있습니다.

3. 거시경제 상황 및 더욱 강화된 신용 제한

높은 실질 금리와 불확실한 세계 경제 상황으로 인해 가계와 기업 모두 신규 건설 투자 계획을 축소했습니다. 대출 금리 상승과 부채 부담 감소가 맞물리면서 건설 부문 활동이 위축되고 있습니다.

4. 도미니카 공화국 부동산 시장 개요

국내 시장은 혼합된 양상을 보이고 있습니다. 고급 주택 부문과 외국인 투자 유치를 위한 주택은 가격이 지속적으로 상승하는 반면, 저가 주택 부문은 정체되거나 아예 사라지는 추세입니다. 이는 저가 주택 부족 현상을 더욱 악화시킬 수 있습니다.

공급과 수요에 미치는 영향

높은 가격과 낮은 생산량의 조합은 다음과 같은 여러 가지 결과를 초래할 수 있습니다

• 중저소득층 구매자를 위한 저렴한 주택 선택지가 점점 부족해지고 있습니다
• 이 시장은 투자와 투기가 지배적이며, 수요는 일반적인 현지 구매자보다는 외부 자본과 송금에서 더 많이 발생합니다.
• 도심 지역의 임대료와 물가 상승 압력으로 인해주거 이동성이 감소하고 있다.
• 적극적인 공공 정책이 시행되지 않으면 적정 주택 부족 현상이 심화될 위험이 있다

투자, 송금, 외국 자본에 의해 발생하는 수요와 공급의 제한이 맞물리면서 도미니카 공화국에서는 저렴한 주택 공급이 줄어들고 있으며, 이는 중심 지역의 가격과 임대료 상승 압력을 가중시키고 있습니다. 또한, 시장의 균형을 맞추는 공공 정책이 부재한 상황에서 중저소득 가구의 주택 부족 현상이 심화될 위험이 커지고 있습니다.

기회와 도전, 누구를 위한 것인가?

부동산 투자자들에게는 전망이 매력적일 수 있습니다. 지속적인 가격 상승과 제한된 공급은 가치 보존에 유리한 환경을 조성합니다. 지금 투자하는 사람들은 중장기적으로 상당한 수익을 올릴 수 있으며, 이것이 바로 GPG 포털이 투자자들에게 지금 투자할 것을 권장하는 이유입니다.

하지만 대부분의 도미니카인들과 사회적 평등이라는 관점에서 볼 때, 이러한 대조는 경고 신호입니다

건설 활동의 지속적인 재활성화와 저렴한 주택 공급을 장려하는 조치가 없다면, 시장은 점점 더 많은 사람들에게 접근하기 어려워질 위험이 있습니다.

누가 이득을 보는지, 그리고 모두가 좋아할지 여부와 관계없이, 2025년의 이러한 극명한 대조 가격은 계속 상승하는 현실은 심각하게 고려해야 할 문제입니다. 이는 도미니카 공화국 부동산 시장의 최근 역사에서 가장 중요한 변화 중 하나이며, 주택 및 도시 개발 정책에 구조적인 문제를 제기하기 때문입니다.

하지만 국가적으로 볼 때, 가격과 생산량의 격차는 경고 신호입니다. 건설 활동의 지속적인 재활성화와 저렴한 주택 공급을 장려하는 정책이 없다면, 시장은 점점 더 많은 사람들에게 접근하기 어려워질 위험이 있으며, 수백만 채에 달하는 주택 부족 현상이 심화될 수 있습니다.

도미니카 공화국의 가격 및 건설 동향(2024~2025년)

MIVHED에 따르면 해당 프로젝트는 건축 허가나 기술 검사 없이 진행되었습니다.

산토도밍고– 주택·주거·건축부(MIVHED)는 사마나 주 라스 테레나스 대로에 위치한 플라자 제하오(Plaza Zehao) 프로젝트가 건설 허가나 기술 검사 없이 운영되고 있음을 확인한 후 해당 프로젝트의 폐쇄를 명령했다.

해당 기관은 공사가 개인 건물에 적용되는 법적 요건을 준수하지 않아 11월 4일에 통보를 받고 공사 가 중단 되었다고 설명했습니다

MIVHED는 보도자료를 통해 해당 프로젝트 책임자들이 11월 6일 민간공사검사국(DIOP) 본부에서 열린 조정 청문회에 소환되었으나 참석하지 않았다고 밝혔습니다.

공식 정보에 따르면, 공사 중지 명령에도 불구하고 발주처는 주로 야간과 주말에 불규칙적으로 공사를 계속하여 거의 완공 단계에 이르렀습니다.

MIVHED는 DIOP가 12월 10일에 실시한 불법 건축물 후속 단속 과정에서 해당 광장이 관련 허가 없이 이미 상업 활동을 시작한 것을 확인했다고 밝혔습니다.

이러한 상황을 고려하여, 12월 12일 해당 업소는 최종 폐쇄에 앞서 행정 절차의 일환으로 집행관을 통해 통보를 받았습니다.

해당 기관은 마침내 지난 월요일인 12월 15일에 무허가 건물에 적용되는 법적 규정에 따라 제하오 플라자 가 폐쇄되었다고 발표했습니다

해당 부처는 모든 민간 건설 프로젝트는 근로자와 이용자의 안전을 보장하기 위해 허가, 감독 및 기술 검사를 받아야 한다고 재차 강조했으며, 불법 건축물 단속은 전국적으로 계속될 것이라고 경고했습니다.

높은 금리, 낮은 투자, 규제 장벽으로 인해 경기가 둔화된 한 해를 보낸 후, 2026년에는 다소 완만한 전망이 예상됩니다. 경기 회복은 개선된 금융 여건, 제도적 유연성 증대, 그리고 저렴한 주택 공급 확대에 달려 있습니다.

산토도밍고 – 도미니카 공화국의 건설 부문은 경제 성장, 고용 및 민간 투자에 역사적으로 매우 중요한 활동 중 하나임에도 불구하고, 2025년은 건설 부문의 경기 침체기로 기록될 것이다.

간헐적인 반등에도 불구하고 공식 지표와 업계 내부 관계자들의 의견은 재정, 규제 및 신뢰도 요인에 따른 경기 둔화가 올해의 주된 특징이었다는 데 동의합니다.

중앙은행(BCRD) 자료는 이러한 해석을 뒷받침합니다. 2025년 상반기 건설 부문 부가가치는 전년 동기 대비 -2.3%의 마이너스 변화를 기록했는데, 이는 2024년의 완만한 성장과 2023년의 부분적인 회복세와는 대조적입니다.

3월에는 민간 프로젝트 재개와 자재 판매 증가에 힘입어 전년 동기 대비 상당한 반등을 보였지만, 누적 실적은 연간 하락세를 반전시키지 못했습니다.

이러한 현상은 실질 금리가 높은 상황에서 발생했는데, 이는 개발업자의 자금 조달과 최종 구매자의 주택 담보 대출 비용을 증가시켰습니다.

여기에 더해, 경제적 불확실성과 건설과 같이 장기 투자가 많이 필요한 부문으로의 자본 유입 감소로 특징지어지는 국제 정세 속에서 민간 투자자들이 신중한 태도를 보인 것이 상황을 더욱 악화시켰습니다.

경제계에서도 경고가 반복되었습니다. 도미니카 공화국 주택 건설 및 개발 협회(Acoprovi) 회장인 안네리스 멜렌데스는 2025년을 주택 시장에 있어 "복잡한" 한 해로 묘사하며, 높은 금융 비용과 신규 프로젝트 착공을 지연시키는 행정적 장애물(허가)로 인해 부동산 공급이 거의 12% 감소했다고 지적했습니다.

멜렌데스 대통령은 여러 차례 공개 석상에서 중앙은행이 경기 부양을 위해 자원을 투입했지만, 이러한 자원이 특히 중저가 주택 부문과 같은 공식 주택 시장에 필요한 속도와 집중도로 도달하지 못하는 경우가 있다고 주장했습니다.

금융 시스템 데이터는 명백한 역설을 보여줍니다. 2023년에서 2025년 사이에 주택 건설 및 구매 대출은 증가했지만, 이러한 신용 증가가 건설 프로젝트 수의 비례적인 증가로 이어지지는 않았습니다.

업계 협회 입장에서 이는 시장이 더욱 선별적으로 변했음을 반영합니다. 즉, 선분양률이 높거나 기관의 지원을 받는 등 잘 짜여진 프로젝트만이 사업을 진행할 수 있었다는 것입니다.

또 다른 핵심 요소는 건설 자재, 특히 철근 및 기타 구조용 자재에 대한 수요 감소였는데, 이는 전통적으로 경기 침체를 예고하는 지표입니다.

이러한 감소는 문제가 단순히 통계적인 것이 아니라 운영상의 문제, 즉 착수된 프로젝트 수가 줄고 실행 일정이 더 보수적으로 조정된 데 있음을 확인시켜 주었습니다.

2026년 전망: 신중함과 기회 사이에서

2026년을 내다보며 부동산 업계는 신중한 태도와 완만한 낙관론 사이에서 갈팡질팡하고 있습니다. El Inmobiliario 에 발표된 분석에 따르면, 특히 잠재 수요가 상당한 저가 주택 시장에서 내년이 전환점이 될 수 있다고 합니다.

이러한 분석에 따르면, 더 나은 자금 조달 조건, 더 유연한 규제, 그리고 집중적인 공공 정책이 조화를 이룬다면, 저렴한 주택 부문은 역사적인 수준의 수요를 기록할 수 있을 것입니다.

하지만 경고도 끊이지 않고 있습니다. 경제학자 라파엘 에스피날은 특히 인허가 절차와 투자 인센티브 측면에서 구조적 조정이 이루어지지 않으면 해당 부문이 2026년에 더욱 심각한 경기 침체를 겪을 위험이 있다고 지적했습니다.

그의 견해로는 투자자 신뢰는 여전히 취약하며 기관 투자자들의 명확하고 지속적인 신호에 달려 있다.

요약하자면, 2025년은 도미니카 공화국 건설업계에 분명한 교훈을 주었습니다. 건설 부문은 여전히 ​​회복력이 강하지만, 재정 및 규제 환경에 매우 민감합니다.

2026년의 성과는 단기적인 조치보다는 경기 회복, 주택 공급 강화, 그리고 국가 경제의 주요 활동 중 하나를 뒷받침하는 주체들의 신뢰 회복을 가능하게 하는 포괄적인 전략에 더욱 달려 있습니다.

건설 부문 (2023-2025)

*출처: 도미니카 공화국 중앙은행의 수치 및 보고서(거시경제 통계)와 전문 간행물.