Il disegno di legge che disciplina l'intermediazione e la pubblicità immobiliare è già stato approvato dal Senato ed è in attesa di essere esaminato dalla Camera dei Deputati. Mentre il testo definitivo è in fase di stesura, c'è un elemento che sfugge al controllo di qualsiasi legislatore: la preparazione. Chi inizia a prepararsi oggi trasformerà la regolamentazione in un vantaggio competitivo
Per anni, nella Repubblica Dominicana chiunque poteva spacciarsi per agente immobiliare. Bastavano un telefono, un profilo sui social media, un gruppo WhatsApp e qualche foto ben fatta. Quest'epoca sta per finire.
Ciò che è già stato definito
Come ho già accennato in precedenti articoli, il disegno di legge è già stato approvato dal Senato ed è ora al vaglio della Camera dei Deputati. Sebbene la sua formulazione definitiva possa subire delle modifiche, i suoi principi fondamentali sono chiari: obbligo di licenza, registrazione pubblica degli intermediari e supervisione statale.
Ma c'è una verità che nessun testo di legge può alterare: la regolamentazione non crea l'agente professionale; si limita a rivelare chi lo è già.
Il cliente può verificare prima di chiamare
Il cambiamento più profondo non sta nelle multe, ma nella trasparenza.
Un registro libero, aperto e pubblico significa che gli acquirenti possono verificare in pochi minuti se la persona che offre loro un immobile è autorizzata a farlo. Questo registro registrerà anche eventuali sanzioni imposte.
La vostra reputazione cesserà di essere una percezione e diventerà un fatto verificabile. La regolamentazione non creerà credibilità, ma renderà visibile la credibilità che ogni professionista ha costruito nel tempo.
Sei pratiche che non dipendono dal testo finale
Il primo aspetto riguarda la formazione. Qualsiasi sistema di licenze richiederà competenze tecniche certificate. Chi si forma oggi in materia legale, di registrazione e fiscale non si troverà impreparato domani.
Il secondo passo è la verifica. Prima di mettere in vendita un immobile, accertatevi della proprietà, dello stato legale, dell'identità del proprietario e di eventuali vincoli o controversie legali. Se individuate un rischio, avvisate il venditore per iscritto e consigliategli di consultare un legale.
Il terzo è un contratto di intermediazione scritto. La commissione o gli onorari professionali, l'ambito dei servizi e l'autorizzazione del proprietario a promuovere l'immobile devono essere indicati in un documento firmato, non in un messaggio vocale.
Il quarto principio è la pubblicità veritiera. Il progetto definisce ingannevole qualsiasi comunicazione che fornisca informazioni fuorvianti riguardo alle caratteristiche, al prezzo, alle condizioni o alla consegna di un immobile. Foto reali, prezzi definitivi e scadenze realistiche saranno requisiti imprescindibili.
Il quinto punto riguarda la prevenzione del riciclaggio di denaro. Tale obbligo esiste già per gli agenti immobiliari ai sensi della Legge 155-17. Chiunque non lo rispetti oggi è già in violazione.
Il sesto elemento è il manuale operativo. Alcune versioni del progetto hanno stabilito che le agenzie e gli sviluppatori con licenze speciali debbano presentare un manuale che documenti i loro processi e le modalità di supervisione dei propri agenti, con verifica della conformità a ogni rinnovo. Un manuale serio non si redige in una settimana. Richiede la definizione di come viene acquisito un immobile, come viene verificato, come vengono assunti gli agenti, come viene pubblicizzato e come viene assistito il cliente fino alla conclusione della transazione. Si tratta, in sostanza, del regolamento interno dell'agenzia immobiliare, messo per iscritto.
Dal carisma alla competenza tecnica
Il nuovo quadro di intermediazione è la risposta istituzionale all'investitore informato ed esigente che ho descritto in precedenti articoli.
L'esercizio della professione senza licenza è tra i reati più severi puniti dal disegno di legge, con multe che possono raggiungere 50 salari minimi. Ma il vero costo non sarà la multa: sarà l'esclusione dal registro che i clienti consulteranno.
La preparazione ha anche una dimensione migratoria. Alcune versioni del progetto prevedono che gli intermediari stranieri debbano dimostrare di risiedere legalmente nel paese e di essere autorizzati a lavorare. Non si tratta di nazionalità, ma di regolarità. I professionisti stranieri che operano in regola arricchiscono il mercato. Chi arriva come turista e inizia a lavorare come intermediario senza autorizzazione opera già al di fuori delle normative sull'immigrazione, e la registrazione chiarirà questa situazione.
Alcune versioni del progetto hanno inoltre riconosciuto un trattamento differenziato per coloro che sono affiliati a sindacati legalmente costituiti, segno che l'organizzazione del settore avrà peso nel nuovo quadro normativo.
I professionisti che già operano con processi documentati, contratti scritti e verifiche dello status legale difficilmente si accorgeranno del cambiamento. La regolamentazione non sostituirà la preparazione, ma la richiederà.
La domanda non è se arriverà, ma come ti troverà
La procedura di registrazione non ti renderà affidabile. Confermerà solo se lo eri già.
Se sei un investitore: verificherai che il tuo agente sia autorizzato prima di affidargli la tua fiducia e il tuo capitale?
Se gestite un'agenzia immobiliare: avete attualmente un manuale operativo che descrive come reclutate, selezionate, assumete e supervisionate i vostri agenti, oppure lo redigerete frettolosamente quando sarà necessario?
Se sei uno sviluppatore: la tua azienda dispone di un manuale operativo per il reparto vendite? E la tua pubblicità supererebbe una revisione secondo i nuovi standard?
Se sei un agente immobiliare: quante delle tue transazioni nell'ultimo anno hanno un contratto di intermediazione scritto e una verifica dello stato legale nel fascicolo?
Se sei un professionista straniero che lavora come intermediario nella Repubblica Dominicana: il tuo permesso di soggiorno e di lavoro è in regola? Sei preparato, o almeno ti stai preparando?
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