Cuando hablo sobre las inscripciones provisionales de los contratos de promesas de ventas con desarrolladores, la reacción es predecible: escepticismo y miedo. “¿Qué pasa si el comprador incumple?”, “¿Tengo que ir a un tribunal para cancelar?”. Pero el verdadero riesgo no está en usar esta herramienta. Está en no usarla mientras el mundo nos observa.
La pregunta que todos hacen
Recuerdo la conversación con un desarrollador hace unos días. Le expliqué las inscripciones provisionales que entrarán en vigencia el 2 de diciembre. Cruzó los brazos, frunció el ceño, y me soltó la pregunta que todo empresario pragmático se hace: “¿Y qué me beneficia ESO a mí, doctora?”
Después agregó, sin esperar respuesta: “Suena a más burocracia. ¿Y qué pasa si el comprador me incumple? ¿tengo que ir a un tribunal para cancelar la promesa? Ahora todo será público, ¿verdad?”, ¿esa inscripción le vale derecho registrado?
Eran preguntas válidas. Un miedo legítimo. Pero estaba haciendo la pregunta equivocada.
La pregunta no es “¿qué me beneficia inscribir las promesas?”. La pregunta correcta es: “¿Qué me costará NO hacerlo?”
Los miedos reales
Seamos honestos. Los desarrolladores tienen razones para dudar:
“Si inscribo la promesa y el comprador me incumple, ¿cómo la cancelo?”. “Si aplico la indexación de precios, ¿la inscripción me complica el proceso?”, “Ahora mis compromisos serán públicos”. “Es más trabajo, más documentos, más costos”.
Entiendo cada uno de estos miedos. Como abogada inmobiliaria, los he escuchado en cada cambio regulatorio que ha enfrentado el sector, incluyendo cuando entró en vigencia la ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario.
Pero la verdad es que estos miedos son precisamente la razón por la que NECESITAMOS inscripciones provisionales.
“Pero, ¿y si tengo que cancelar la promesa?”
Esta es la pregunta que más he escuchado. El miedo específico: “¿Tengo que ir a un tribunal para cancelarla?
La respuesta es no.
El Artículo 16 de la Disposición Técnica DNRT-DT-2025-001 establece cuatro vías para cancelar inscripciones provisionales. Dos de ellas son completamente administrativas, directamente por el Registro de Títulos, sin tribunal:
Primera vía: Acuerdo entre las partes. Si el comprador incumplió y ambos están de acuerdo en cancelar, firman un acto de cancelación, lo depositan en el Registro de Títulos y se cancela. Sin tribunal.
Segunda vía: Acto del beneficiario. Si el comprador acepta la cancelación, firma un acto renunciando a su derecho. Se deposita, se cancela. Sin tribunal.
Tercera vía: Vencimiento del plazo. Las inscripciones provisionales tienen una vigencia limitada. Al vencer, se solicita la cancelación. Sin tribunal.
Cuarta vía: Orden judicial. Esta es la ÚNICA que requiere tribunal, y solo aplica cuando hay conflicto real: el comprador no acepta la cancelación, alega que pagó, reclama sus derechos.
Aquí está la ironía: los desarrolladores temen inscribir porque piensan “¿y si tengo que cancelar?”. Pero no inscribir es precisamente lo que GARANTIZA que terminarás en tribunal. Porque cuando el comprador siente que lo invisible lo hace vulnerable, ahí pueden empezar los problemas.
La inscripción provisional no complica la cancelación. La facilita. Porque hay un registro claro de qué se acordó, cuándo, bajo qué términos.
El costo invisible de la desconfianza
Mientras debatimos si inscribir o no inscribir nuestras promesas, el mundo nos está observando. Inversionistas internacionales. Compradores sofisticados. Instituciones financieras.
Y lo que ven es esto: un país que creó herramientas registrales modernas pero cuyos actores se resisten a usarlas.
El verdadero costo no son los RD$180 por inscribir una promesa. El verdadero costo es la desconfianza que sigue creciendo en nuestro sector. Es que República Dominicana sea vista como un país de incertidumbre jurídica porque sus propios profesionales no usan las regulaciones disponibles.
Es la credibilidad que perdemos como sector inmobiliario cada vez que elegimos lo invisible sobre lo transparente.
No estoy hablando de ética abstracta. Estoy hablando de dinero. De la prima del riesgo que los inversionistas cobran cuando perciben opacidad.
Girando la perspectiva
Volvamos a los miedos del desarrollador desde otra perspectiva.
“Todos verán qué he vendido.” Exacto. Y eso es precisamente lo que los bancos, inversionistas institucionales y compradores serios QUIEREN ver. Proyectos con trazabilidad pública venden más y mejor que proyectos con promesas invisibles.
“Es más trabajo.” ¿Sabes qué es más trabajo? Litigios. Compradores que demandan porque “no sabían que había una hipoteca sobre el título madre”. Bancos que rechazan financiamiento porque no pueden verificar compromisos reales. Perder reputación porque alguien acusa venta doble.
Los desarrolladores que adopten inscripciones provisionales desde el 2 de diciembre no están agregando burocracia. Están construyendo ventaja competitiva. Están diciéndole al mercado: “Mi proyecto es tan sólido que cada compromiso es público.”
El momento de elegir
El sector inmobiliario dominicano está en una encrucijada. Podemos ser el país que modernizó su registro inmobiliario y cuyos actores lo usan con orgullo. O podemos ser el país que creó herramientas de transparencia que nadie adoptó.
La primera opción nos posiciona como destino de inversión serio. La segunda nos condena a seguir pagando prima de riesgo.
El 2 de diciembre, las inscripciones provisionales dejan de ser una posibilidad y se convierten en una realidad regulatoria.
Cuando el comprador sofisticado pregunte “¿puedo ver el registro de compromisos de este proyecto?”, ¿qué vas a responder?
La herramienta ya existe. La pregunta es: ¿quién la usará para ganar credibilidad mientras otros siguen perdiendo confianza?
El sector inmobiliario dominicano no necesita más escepticismo. Necesita pioneros. Necesita desarrolladores que entiendan que la transparencia no es una carga. Es el activo más valioso en un mercado que está cansado de promesas invisibles.
