रियल एस्टेट टोकनाइजेशन को 2026 में वैश्विक रियल एस्टेट के लिए सबसे महत्वपूर्ण वित्तीय घटनाओं में से एक माना जा रहा है। El Inmobiliario, टोकनाइज्ड रियल एस्टेट संपत्तियों का अंतरराष्ट्रीय बाजार 24 अरब अमेरिकी डॉलर था। यह यूरोप, संयुक्त राज्य अमेरिका और एशिया में विनियमित प्लेटफार्मों द्वारा संचालित था, जहां संपत्ति के डिजिटलीकरण को स्पष्ट कानूनी ढांचे, वित्तीय निगरानी और अंतरसंचालनीय तकनीकी प्रणालियों द्वारा समर्थित किया जाता है। हालांकि, डोमिनिकन गणराज्य में इस परिदृश्य को दोहराना अभी भी बहुत दूर की बात है।
हालांकि देश में एक सुव्यवस्थित रियल एस्टेट प्रणाली और संपत्ति स्वामित्व पर ठोस नियम मौजूद हैं, फिर भी विशेषज्ञ इस बात से सहमत हैं कि टोकनाइजेशन के लिए वित्तीय, तकनीकी और संविदात्मक विनियमन के एक अतिरिक्त स्तर की आवश्यकता है जो वर्तमान में डोमिनिकन इकोसिस्टम में मौजूद नहीं है। तथाकथित इक्विटी टोकन, प्रमाणित प्लेटफार्मों की कमी और रियल एस्टेट में संस्थागत ब्लॉकचेन संस्कृति का अभाव इस मॉडल के वास्तविक कार्यान्वयन को सीमित करता है।
एक ऐसा बाजार जो रुझानों का अवलोकन तो करता है, लेकिन उन्हें क्रियान्वित करने के लिए आवश्यक परिस्थितियों का अभाव होता है।
डोमिनिकन गणराज्य में निर्माण कंपनियों और रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए कंप्यूटर सिस्टम के विकास में विशेषज्ञता रखने वाली कंपनी बैकसोर्स के सीईओ और सह-संस्थापक एडगर एंटोनियो गार्सिया रोमेरो बताते हैं कि इस क्षेत्र में टोकनाइजेशन में रुचि पहले से ही दिखाई देने लगी है, हालांकि यह अभी भी छिटपुट रूप में है।
“दिसंबर में पुंटा काना में हमें एक विशिष्ट मामला देखने को मिला, जब एक निर्माण कंपनी ने टोकनाइजेशन को सपोर्ट करने वाली प्रणाली विकसित करने की संभावना जताई। तभी हमें समझ आया कि यह मुद्दा डोमिनिकन बाजार के दरवाजे पर दस्तक दे रहा था,” वे कहते हैं।.
हालांकि, गार्सिया इस बात पर जोर देते हैं कि देश में अभी भी इस मॉडल को संरचनात्मक रूप से संचालित करने के लिए आवश्यक आधार का अभाव है। “डोमिनिकन गणराज्य को जिन क्षेत्रों में अभी भी चुनौतियों का सामना करना पड़ रहा है, वे इक्विटी टोकन। यह पहलू अभी प्रारंभिक अवस्था में है। टोकन के माध्यम से आंशिक स्वामित्व का समर्थन करने के लिए कोई स्पष्ट कानूनी ढांचा मौजूद नहीं है।”
उनके दृष्टिकोण से, मुख्य समस्या तकनीकी नहीं बल्कि कानूनी है, क्योंकि "ब्लॉकचेन लेनदेन को रिकॉर्ड कर सकता है, लेकिन यह उस विनियमन का स्थान नहीं ले सकता जो स्पष्ट रूप से बताता है कि कानूनी रूप से रियल एस्टेट टोकन के स्वामित्व का क्या अर्थ है।".
वह आगे कहते हैं कि "आज डोमिनिकन गणराज्य में ऐसी कोई प्रणाली नहीं है जो किसी निर्माण कंपनी को संपत्ति का सांकेतिकीकरण करने, अधिकारों को कानूनी रूप से विभाजित करने और संस्थानों द्वारा पूरी तरह से मान्य तरीके से उसका प्रबंधन करने की अनुमति देती हो।".
तकनीकी अवसंरचना और परिचालन संबंधी सीमाएँ
हालांकि बैकसोर्स एक ऐसा प्लेटफॉर्म विकसित कर रहा है जो निर्माण कंपनियों के लिए तकनीकी बुनियादी ढांचे के रूप में काम करेगा, जो बिक्री प्रक्रियाओं, अनुबंधों और परिसंपत्ति प्रबंधन को डिजिटाइज़ करना चाहती हैं, गार्सिया स्वीकार करते हैं, "हमारे पास तकनीक तो है, लेकिन अगर बाजार तैयार नहीं है, तो इसे लागू करने का कोई मतलब नहीं है। यह इस बात पर निर्भर करता है कि देश में ऐसा कानूनी ढांचा हो जो इस मॉडल का समर्थन करता हो।"
यहां तक कि पूरी तरह से डिजिटल खरीद मॉडल भी अनियमित बना हुआ है। "हमारा विचार है कि संपत्ति खरीदना अमेज़न पर खरीदने जितना आसान होना चाहिए, लेकिन यह तभी संभव है जब एक कानूनी ढांचा हो जो इन डिजिटल प्रक्रियाओं को कानूनी रूप से वैध मानता हो।".
“प्रौद्योगिकी कानूनी निश्चितता का स्थान नहीं ले सकती।”
इस क्षेत्र के ऐतिहासिक अनुभव के आधार पर, डोमिनिकन रियल एस्टेट के अग्रणी बिएनवेनिडो पॉलिनो कोलुम्ना, जिन्हें 40 से अधिक वर्षों का अनुभव है, इस बात से सहमत हैं कि मुख्य जोखिम तकनीकी नहीं, बल्कि संस्थागत है।
अपने लेख "रियल एस्टेट टोकनाइजेशन: मानदंडों के साथ नवाचार" में वे चेतावनी देते हैं कि "ब्लॉकचेन तकनीक लेन-देन को सटीक रूप से रिकॉर्ड कर सकती है, लेकिन यह स्वामित्व विलेख, लागू करने योग्य अनुबंधों या डोमिनिकन कानूनी ढांचे का।" वे इससे भी अधिक स्पष्ट रूप से कहते हैं कि "एक डिजिटल टोकन, अपने आप में, अचल संपत्ति के स्वामित्व की गारंटी नहीं देता है यदि इसे स्पष्ट और जिम्मेदार कानूनी संरचनाओं का समर्थन प्राप्त न हो।"
बिना तात्कालिक सुधार के नवाचार
पॉलिनो याद दिलाते हैं कि डोमिनिकन बाज़ार पहले ही खराब ढंग से संरचित परियोजनाओं के दुष्परिणाम भुगत चुका है: “हमारे बाज़ार ने निराधार वादों के दुष्परिणाम झेले हैं। आधुनिकीकरण ठोस नींव पर आधारित होना चाहिए, न कि अपेक्षाओं पर।” अंत में, वे एक चेतावनी देते हैं जो वर्तमान चर्चा का सार प्रस्तुत करती है: “नवाचार आवश्यक है। तात्कालिकता नहीं। क्योंकि रियल एस्टेट क्षेत्र की सबसे बड़ी संपत्ति विश्वास ही है।”.
वैश्विक रुझान और स्थानीय वास्तविकता के बीच का अंतर
स्पेन, संयुक्त राज्य अमेरिका और सिंगापुर जैसे बाजारों में जहां रियल एस्टेट टोकनाइजेशन प्रगति कर रहा है, जिसमें प्रमाणित डिजिटल अभिरक्षा और वित्तीय पर्यवेक्षण शामिल है, वहीं डोमिनिकन गणराज्य में अभी भी इस बात की कोई कानूनी परिभाषा नहीं है कि रियल एस्टेट टोकन क्या दर्शाता है, ब्लॉकचेन-आधारित अनुबंध कैसे निष्पादित किया जाता है, या निवेशकों को कानूनी विवादों से कैसे बचाया जाता है।
इसके अलावा, देश में पहले टोकनाइज्ड होटल का आगमन भी हुआ है।
हालांकि रियल एस्टेट टोकनाइजेशन का व्यापक कार्यान्वयन अभी भी एक चुनौती बना हुआ है, लेकिन देश एक ठोस उपलब्धि की ओर अग्रसर है। 2026 में, डोमिनिकन गणराज्य के पहले पूर्णतः टोकनाइज्ड होटल, ग्रैंड एस्टन कोरल गोल्फ रिज़ॉर्ट एंड स्पा बाय काइकु का, जो पुंटा काना में स्थित है। इस लग्जरी होटल परियोजना की संपत्तियों को डिजिटल अंशों में विभाजित किया जाएगा, जो विभिन्न आकारों के निवेशकों के लिए सुलभ होंगे।
लगभग 160 मिलियन अमेरिकी डॉलर के अनुमानित निवेश वाली यह परियोजना इस क्षेत्र में एक अग्रणी कदम और एक व्यावहारिक प्रयोग का प्रतिनिधित्व करती है कि कैसे टोकनाइजेशन को उच्च-प्रदर्शन वाले पर्यटन परिसंपत्ति पर लागू किया जा सकता है, हालांकि इसकी सफलता नियामक स्पष्टता और टोकन के जारी करने और अभिरक्षण को कानूनी रूप से कैसे संरचित किया जाता है, इस पर निर्भर करेगी।.
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