प्रस्तावित कर आधुनिकीकरण विधेयक डोमिनिकन अर्थव्यवस्था में बदलाव लाने का वादा करता है, लेकिन यदि यह विधेयक यथावत पारित हो जाता है तो रियल एस्टेट क्षेत्र और विदेशी निवेश को महत्वपूर्ण चुनौतियों का सामना करना पड़ सकता है। इससे रियल एस्टेट बाजार, मध्यम वर्ग और पर्यटन विकास पर वास्तव में क्या प्रभाव पड़ेगा?
रेना एचेनिक द्वारा
El Inmobiliario के लिए विशेष
डोमिनिकन गणराज्य की संसद में विचाराधीन महत्वाकांक्षी कर आधुनिकीकरण विधेयक का उद्देश्य देश की कर प्रणाली में आमूलचूल परिवर्तन करके सकल घरेलू उत्पाद (जीडीपी) के 1.5% के बराबर अतिरिक्त राजस्व उत्पन्न करना है। हालांकि, यदि यह विधेयक स्वीकृत हो जाता है, तो इससे रियल एस्टेट और पर्यटन क्षेत्रों की नींव हिल सकती है, जिससे न केवल विलासिता क्षेत्र बल्कि मध्यम वर्ग और प्रत्यक्ष विदेशी निवेश भी प्रभावित हो सकते हैं।.
परियोजना की वर्तमान स्थिति
इस लेख को लिखते समय, राष्ट्रीय कांग्रेस में कर आधुनिकीकरण विधेयक पर चर्चा चल रही है। हाल ही में यह घोषणा की गई थी कि कांग्रेस इस प्रस्ताव पर बहस के लिए सार्वजनिक सुनवाई आयोजित करेगी, जिसमें रियल एस्टेट और पर्यटन उद्योगों के प्रतिनिधियों सहित विभिन्न क्षेत्रों के प्रतिनिधियों को भाग लेने का अवसर मिलेगा। इस प्रक्रिया के परिणामस्वरूप मूल विधेयक में महत्वपूर्ण संशोधन हो सकते हैं। इसलिए, इस लेख में विश्लेषण किए गए प्रभाव इन चर्चाओं के दौरान उत्पन्न होने वाले परिवर्तनों और अंततः स्वीकृत होने वाले अंतिम विधेयक (यदि स्वीकृत हो जाता है) के अधीन हैं।.
वे बदलाव जो इस क्षेत्र को प्रभावित कर सकते हैं
इस सुधार परियोजना में महत्वपूर्ण संशोधन प्रस्तावित हैं, जिन्हें मंजूरी मिलने पर रियल एस्टेट बाजार पर सीधा प्रभाव पड़ेगा:
1. संपत्ति कर (आईपीआई): कर-मुक्त सीमा को घटाकर 5,025,380.75 आरडी$ करने का प्रस्ताव है, और इससे अधिक राशि पर 1% कर लगाया जाएगा। यह बदलाव, जो स्पष्ट रूप से उच्च मूल्य वाली संपत्तियों को लक्षित करता है, मध्यम वर्ग के लिए अनपेक्षित परिणाम ला सकता है।
2. कॉन्फोटूर प्रोत्साहनों का निरसन: पर्यटन-अचल संपदा क्षेत्र में विदेशी और स्थानीय निवेशकों के लिए कर छूट को समाप्त करने के प्रस्ताव का डोमिनिकन अर्थव्यवस्था पर गहरा और बहुआयामी प्रभाव पड़ सकता है।
3. आयकर (आईएसआर): उच्च आय के लिए 27% की एक नई कर श्रेणी का प्रस्ताव है, जो अप्रत्यक्ष रूप से विलासितापूर्ण संपत्तियों की मांग को प्रभावित कर सकती है।
आईपीआई और मध्यम वर्ग के लिए संभावित जाल
न्यूनतम संपत्ति कर छूट की सीमा को कम लागत वाले घर के मूल्य (5,025,380.75 आरडी$) तक कम करने का प्रस्ताव पहली नज़र में प्रगतिशील उपाय प्रतीत होता है। हालांकि, यदि इसे लागू किया जाता है, तो यह निर्णय मध्यम अवधि में मध्यम वर्ग के लिए कर का जाल बन सकता है। इसके कारण इस प्रकार हैं:
1.अचल संपत्ति का पुनर्मूल्यांकन: यद्यपि प्रारंभ में "कम लागत वाले" घर का खरीद मूल्य राष्ट्रीय कर प्रणाली में आईपीआई सीमा तक नहीं पहुंचेगा, लेकिन डीजीआईआई के त्रैमासिक पुनर्मूल्यांकन और बाजार मूल्य पर बिक्री के पंजीकरण से ये संपत्तियां प्रस्तावित सीमा से ऊपर तेजी से पहुंच सकती हैं।
2. मुद्रास्फीति पर विचार नहीं: ऐसा प्रतीत होता है कि परियोजना में आने वाले वर्षों में मुद्रास्फीति के प्रभावों पर विचार नहीं किया गया है। 2025 या 2026 में क्या होगा जब संपत्तियों का नाममात्र मूल्य स्वाभाविक रूप से बढ़ जाएगा? प्रस्तावित निश्चित सीमा के कारण मध्यम वर्ग की अधिक संपत्तियां आईपीआई के दायरे में आ सकती हैं।
3. संभावित रूप से कर का बोझ बढ़ना: जिन परिवारों ने यह सोचकर घर खरीदे थे कि वे आईपीआई से छूट प्राप्त हैं, वे कुछ वर्षों में ऐसे कर का भुगतान करते हुए खुद को पा सकते हैं जिसके लिए उन्होंने आर्थिक रूप से तैयारी नहीं की थी, यदि यह प्रस्ताव बिना किसी संशोधन के अनुमोदित हो जाता है।
कॉन्फोटूर और विदेशी निवेश का संभावित भविष्य
CONFOTUR कानून के प्रमुख अनुच्छेदों को निरस्त करने का प्रस्ताव केवल कर छूटों को समाप्त करने तक ही सीमित नहीं रहेगा। यदि इसे मंजूरी मिल जाती है, तो इस उपाय के डोमिनिकन गणराज्य के आर्थिक विकास पर दूरगामी प्रभाव पड़ सकते हैं।
1. कानूनी निश्चितता खतरे में: CONFOTUR न केवल कर लाभ प्रदान करता है बल्कि निवेशकों के लिए कानूनी निश्चितता का ढांचा भी प्रदान करता है। इन लाभों को समाप्त करने से विदेशी निवेशकों के विश्वास पर असर पड़ सकता है।
2. रोजगार सृजन पर संभावित प्रभाव: इस कानून द्वारा समर्थित परियोजनाएं प्रत्यक्ष और अप्रत्यक्ष दोनों प्रकार के रोजगार के महत्वपूर्ण स्रोत हैं। इन प्रोत्साहनों के समाप्त होने से पर्यटन क्षेत्रों में रोजगार के अवसरों में उल्लेखनीय कमी आ सकती है।
3. आर्थिक विकास पर संभावित प्रभाव: यद्यपि विदेशी निवेशकों को कर छूट का लाभ मिलता है, लेकिन देश में उनकी उपस्थिति से अर्थव्यवस्था में महत्वपूर्ण प्रवाह उत्पन्न होता है। इस निवेश में कमी से स्थानीय सेवाओं, उपभोग और अवसंरचना विकास पर होने वाले खर्च पर प्रभाव पड़ सकता है।
4. क्षेत्रीय प्रतिस्पर्धा दांव पर: कैरेबियन क्षेत्र में पर्यटन निवेश आकर्षित करने के मामले में अत्यधिक प्रतिस्पर्धा है, ऐसे में CONFOTUR को समाप्त करने से डोमिनिकन गणराज्य उन पड़ोसी गंतव्यों की तुलना में नुकसान में पड़ सकता है जो समान प्रोत्साहन बनाए रखते हैं।
5. गुणक प्रभाव में संभावित कमी: पर्यटन और अचल संपत्ति परियोजनाओं में विदेशी निवेश का स्थानीय अर्थव्यवस्था पर गुणक प्रभाव पड़ता है। इस निवेश में कमी से उन क्षेत्रों में लघु एवं मध्यम आकार के उद्यमों के विकास पर असर पड़ सकता है जहां ये परियोजनाएं निर्मित की जा रही हैं।
क्या यह रियल एस्टेट ट्रस्टों का अंत होगा?
इस परियोजना का एक अन्य पहलू जो इस क्षेत्र को प्रभावित कर सकता है, वह है रियल एस्टेट ट्रस्टों के लिए कर छूट को समाप्त करने का प्रस्ताव। यदि इसे मंजूरी मिल जाती है, तो इस उपाय से निम्नलिखित हो सकता है:
1. निवेश को हतोत्साहित करना: इस क्षेत्र में निवेश लाने के लिए ट्रस्ट एक लोकप्रिय साधन रहे हैं। कर संबंधी आकर्षण में कमी आने से पूंजी प्रवाह में काफी कमी आ सकती है।
2. बाजार पुनर्गठन को मजबूर करना: डेवलपर्स और निवेशकों को नई वित्तीय संरचनाओं की तलाश करनी होगी, जिससे अल्पावधि में परियोजना विकास की गति धीमी हो सकती है।
3. कीमतों पर प्रभाव: इन कर लाभों के नुकसान का असर संपत्तियों की अंतिम कीमतों पर पड़ सकता है, जिससे उनकी वहनीयता प्रभावित हो सकती है।
बाजार का भविष्य
यदि कर सुधार विधेयक अपने वर्तमान स्वरूप में पारित हो जाता है, तो इससे रियल एस्टेट और पर्यटन क्षेत्रों के लिए जटिल परिस्थितियाँ उत्पन्न हो सकती हैं। राजस्व बढ़ाने के उद्देश्य से लाया गया यह विधेयक अनजाने में मध्यम वर्ग पर दबाव डाल सकता है, स्थापित निवेश संरचनाओं को बाधित कर सकता है और संभावित रूप से प्रत्यक्ष विदेशी निवेश को सीमित कर सकता है, जो देश के आर्थिक विकास के लिए आवश्यक है। इस सुधार की सफलता, यदि इसे लागू किया जाता है, न केवल इसके क्रियान्वयन पर बल्कि सरकार की अनपेक्षित परिणामों, विशेष रूप से मुद्रास्फीति, संपत्ति के मूल्यांकन और आकर्षक निवेश वातावरण बनाए रखने की क्षमता पर भी निर्भर करेगी।.
यदि यह विधेयक कानून बन जाता है, तो डोमिनिकन गणराज्य के रियल एस्टेट और पर्यटन क्षेत्र में महत्वपूर्ण बदलाव आ सकते हैं। डेवलपर्स, विदेशी निवेशकों, रियल एस्टेट एजेंटों से लेकर मध्यम वर्ग के खरीदारों तक, सभी बाजार हितधारकों को संभावित नए कर परिवेश के अनुकूल तेजी से ढलने के लिए तैयार रहना चाहिए। इस क्षेत्र को इन चुनौतीपूर्ण वित्तीय परिस्थितियों से निपटने के साथ-साथ अपनी प्रतिस्पर्धात्मकता और आकर्षण बनाए रखने के नए तरीके खोजने होंगे। उम्मीद है कि यदि विधेयक पारित हो जाता है, तो सरकार राजस्व बढ़ाने की आवश्यकता और आर्थिक विकास के लिए अनुकूल वातावरण बनाए रखने की अनिवार्यता के बीच संतुलन स्थापित करेगी।.
लेखक हैं: रियल एस्टेट वकील | रियल एस्टेट उद्यमी/सीईओ और एचेनिक ग्रुप के संस्थापक | एईआई बोर्ड ऑफ डायरेक्टर्स के सचिव/प्रमाणित वक्ता | लेखक और रियल एस्टेट में नैतिक संदर्भ व्यक्ति।
