शहरी या पर्यटन आवासीय बाज़ार के डेवलपर और निवेशक डोमिनिकन गणराज्य में वाणिज्यिक, कॉर्पोरेट और औद्योगिक संपत्तियों के क्षेत्र में तेज़ी से कदम रख रहे हैं। इस क्षेत्र में निवेश की प्रबल इच्छा है: ये क्षेत्र लाभप्रदता, पोर्टफोलियो विविधीकरण और प्रति वर्ग मीटर उच्च मूल्य का वादा करते हैं। हालांकि, इसके लिए एक बिल्कुल अलग दृष्टिकोण की भी आवश्यकता है। आवासीय बाज़ार के नियमों को इस नए क्षेत्र पर लागू करने से अक्सर महंगी गलतियाँ हो जाती हैं।.
यहां मैं व्यवहार में देखी गई कुछ सबसे आम गलतियों को साझा कर रहा हूं, साथ ही शुरुआत से ही उनसे बचने के लिए कुछ सुझाव भी दे रहा हूं।.
1. उन उत्पादों पर आवासीय मानदंड लागू करें जो अलग तर्क पर काम करते हैं।
सबसे आम गलतियों में से एक यह मान लेना है कि किसी कॉर्पोरेट भवन, गोदाम या खुदरा स्थान का विकास करना किसी आवासीय परियोजना का विस्तार मात्र है। सच्चाई इससे कोसों दूर है। इस दुनिया में, सौंदर्यशास्त्र प्राथमिकता नहीं है; परिचालन कार्यक्षमता सर्वोपरि है: छत की ऊंचाई, फर्श की भार वहन क्षमता, विद्युत अवसंरचना, लोडिंग पहुंच, कनेक्टिविटी, स्थान, सार्वजनिक परिवहन की उपलब्धता, दृश्यता, दृश्यता, और भी बहुत कुछ। सफल परियोजनाएं जरूरी नहीं कि सबसे अधिक सौंदर्यपूर्ण हों, बल्कि वे होती हैं जो अल्प, मध्यम और दीर्घकालिक रूप से, और विभिन्न प्रकार के व्यवसायों के लिए सबसे अधिक कुशल और अनुकूलनीय हों।.
2. बिक्री और किराये की अवधियों में अंतर को न समझना
आवासीय बाज़ार में, संपत्तियाँ अक्सर पूरी होने से पहले ही, योजना चरण में ही बिक जाती हैं और बनकर तैयार होते ही अंतिम उपयोगकर्ता या अल्पकालिक या दीर्घकालिक किरायेदार द्वारा कब्जा कर लिया जाता है। इसके विपरीत, कॉर्पोरेट, वाणिज्यिक और औद्योगिक बाज़ारों में, पट्टे की अवधि लंबी होती है। इसके कई कारण हैं:
- वाणिज्यिक संपत्तियां आमतौर पर अपरिष्कृत अवस्था में ही उपलब्ध कराई जाती हैं, जो डेवलपर के लिए एक लाभ होता है, लेकिन किरायेदार या खरीदार के लिए अनुकूलन की उच्च लागत का संकेत देता है।.
- कंपनियां अनुबंधों को तभी औपचारिक रूप देती हैं जब संपत्ति संचालन के लिए तैयार हो या सौंपे जाने के करीब हो। वाणिज्यिक क्षेत्र में, यदि संपत्ति बहुत लोकप्रिय है, तो बुकिंग पहले से की जा सकती है।.
- यदि खरीदार एक निवेशक है जो किराये के उद्देश्य से निर्माण, विकास और अधिग्रहण करता है, तो उन्हें यह मान लेना चाहिए कि किराये की व्यवस्था डिलीवरी के तुरंत बाद शुरू नहीं होती है, हालांकि विपणन प्रक्रिया निर्माण चरण से ही शुरू हो जाती है।.
इससे नकदी प्रवाह का समीकरण पूरी तरह बदल जाता है। हालांकि प्रति वर्ग मीटर कीमत आवासीय संपत्तियों की तुलना में अधिक हो सकती है, लेकिन प्रतिपूर्ति की अवधि अलग होती है।.
3. प्रसव से पहले शिशु को सही जगह पर रखने की क्षमता का अत्यधिक अनुमान लगाना
निर्माण चरण के दौरान स्थायी पट्टा समझौते हासिल करना चुनौतीपूर्ण होता है, खासकर खुदरा दुकानों या बड़े कॉर्पोरेट कार्यालयों के लिए। औद्योगिक स्थानों के मामले में, यह संभव है, बशर्ते वे ग्राहक की आवश्यकताओं के अनुरूप निर्मित हों। कई कंपनियां, अपनी आंतरिक नीतियों के कारण, स्थान के पूर्ण होने तक प्रतिबद्धता नहीं जता सकतीं। इसके अलावा, जमा राशि अक्सर काफी अधिक होती है, और सभी किरायेदार 12 या 24 महीनों के लिए पूंजी लगाने को तैयार नहीं होते।.
4. खरीदार या उपयोगकर्ता की प्रोफ़ाइल और वास्तविक ज़रूरतों पर विचार न करना।
आज डोमिनिकन बाजार में विभिन्न प्रकार के निवेशक शामिल हैं:
- संस्थागत निधियाँ (एएफआई, ट्रस्ट, सार्वजनिक या निजी निधियाँ)
- व्यावसायिक या पारिवारिक संपत्ति समूह
- व्यक्तिगत या कॉर्पोरेट निवेशक जो किराए पर देने या उपयोग करने के लिए खरीदते हैं
सभी मामलों में, लाभप्रदता, कार्यक्षमता और अनुकूलनशीलता को ध्यान में रखते हुए डिजाइन करना महत्वपूर्ण है। वास्तुकला को रहने की सुविधा प्रदान करनी चाहिए, न कि उसमें बाधा डालनी चाहिए।.
5. बाजार समायोजन और नई अपेक्षाओं के प्रभाव को अनदेखा करना
आवासीय क्षेत्र में, संपत्तियां रहने के लिए तैयार अवस्था में सौंपी जाती हैं। वाणिज्यिक, कॉर्पोरेट और औद्योगिक क्षेत्रों में, खाली ढांचा (शेल कंडीशन) में संपत्ति सौंपना आम बात है। लेकिन यह स्थिति अब बदलने लगी है।.
किरायेदार, विशेषकर मध्यम और बड़ी कंपनियां, मकान मालिकों से अंदर जाने से पहले कुछ सुधार या समायोजन करने का अनुरोध कर रही हैं। इससे दो मूलभूत अवधारणाएं सामने आती हैं जिन्हें डेवलपर्स को समझना आवश्यक है:
- किरायेदार भत्ता: मकान मालिक कुछ सुधारों (फर्श, छत, प्रकाश व्यवस्था, एयर कंडीशनिंग आदि) की लागत वहन करता है और इसे पट्टे की अवधि के दौरान किराए के हिस्से के रूप में वसूल करता है। यह मूल रूप से एक प्रकार का अंतर्निहित वित्तपोषण है।.
- किरायेदार द्वारा किए गए सुधार: इसका तात्पर्य किरायेदार की आवश्यकताओं के अनुरूप स्थान को अनुकूलित करने के लिए किए गए सुधारों से है, जो संपत्ति के मूल्य में वृद्धि का कारण बनते हैं। किरायेदार इन सुधारों के लिए सीधे भुगतान नहीं कर सकता है, लेकिन वह अधिक किराया या लंबी अवधि का पट्टा स्वीकार कर सकता है।.
दोनों योजनाओं के वित्तीय निहितार्थ हैं और प्रतिफल का अनुमान लगाते समय इन पर विचार किया जाना चाहिए।.
6. "ग्रे वर्क", "प्लग एंड प्ले" और "टर्नकी" के बीच अंतर को न समझना।
अच्छी लोकेशन होना अब पर्याप्त नहीं है। आज के किरायेदार व्यापक समाधान की तलाश में हैं। इसीलिए इन शब्दों के बीच अंतर करना भी महत्वपूर्ण है:
- शेल स्पेस: अधूरा स्थान। डेवलपर और मालिक के लिए प्रारंभिक निवेश कम होता है, लेकिन इसे जल्दी किराए पर देना अधिक कठिन होता है।.
- प्लग एंड प्ले: एयर कंडीशनिंग, फर्श, प्रकाश व्यवस्था और बुनियादी विभाजन से सुसज्जित अर्ध-फर्निश्ड स्थान। किरायेदार न्यूनतम समायोजन के साथ तुरंत रहने आ सकते हैं।.
- टर्नकी: मालिक किरायेदार की आवश्यकताओं के अनुसार, पूरी तरह से तैयार और उपयोग के लिए तैयार स्थान उपलब्ध कराता है।.
इस दूसरे मॉडल में आमतौर पर दीर्घकालिक अनुबंधों की आवश्यकता होती है, क्योंकि मालिक को अतिरिक्त निवेश की भरपाई के लिए समय चाहिए होता है। हालांकि, इससे प्लेसमेंट के अवसर भी काफी बढ़ जाते हैं, खासकर कॉर्पोरेट उपयोगकर्ताओं के साथ।.
7. पूर्वानुमानित व्यावसायिक रणनीति के महत्व को कम आंकना
शुरुआत से ही स्पष्ट विपणन रणनीति के बिना परियोजना विकसित करना एक और आम गलती है। कई डेवलपर परियोजना पूरी होने के बाद ही उसका प्रचार शुरू करते हैं, जबकि आदर्श रूप से उन्हें आर्किटेक्ट और ब्रोकरों को । इससे उन्हें उत्पाद का सत्यापन करने, संभावित प्रमुख किरायेदारों को आकर्षित करने और पहले दिन से ही प्रतिस्पर्धी लाभ के साथ बाजार में प्रवेश करने में मदद मिलती है।
निष्कर्ष:
वाणिज्यिक, कॉर्पोरेट और औद्योगिक बाजार निवेशकों और विकासकर्ताओं के लिए महत्वपूर्ण अवसर प्रस्तुत करता है। हालांकि, यह आवासीय बाजार की हूबहू नकल नहीं है। समयसीमा, लागत, बातचीत और स्थान निर्धारण के संबंध में इसका अपना अलग तर्क है।.
प्रति वर्ग मीटर कीमत अधिक हो सकती है, लेकिन कब्जे में आने में अधिक समय लग सकता है। खाली मकान देना सस्ता हो सकता है, लेकिन बाजार में लगातार सुधार की मांग बढ़ रही है। और जबकि कुछ किरायेदार सुधारों के लिए भुगतान करने को तैयार हैं, वहीं कई किरायेदार मकान मालिक से इसकी लागत वहन करने या वित्तपोषण करने की अपेक्षा करते हैं।.
इस गतिशील प्रक्रिया को समझना और उसके अनुसार योजना बनाना, लाभदायक और टिकाऊ परिसंपत्तियाँ प्राप्त करने की कुंजी है जो वास्तव में बाजार की मांगों के अनुरूप हों। एक निवेशक के रूप में, आपको सोच-समझकर निर्णय लेने चाहिए, वास्तविक परिस्थितियों का अनुमान लगाना चाहिए और उन गलतियों से बचना चाहिए जिन्हें एक रणनीति के माध्यम से रोका जा सकता है।
इस लेख में व्यक्त किए गए विचार पूरी तरह से लेखक की जिम्मेदारी हैं।.
